Купити собі житло у Львові нині не може практично жодна чесна людина. За різними підрахунками дефіцит житла у нашому місті становить вiд 2 до 7 мільйонів квадратних метрів, а постійне подорожчання житла у місті Лева стало звичайною нормою життя.
Ціна на житло у Львові (як і загалом по Україні) залежить від району розташування та стану будівлі. Наразі рекордна ціна у Львові - площа Галицька. Там комерційна нерухомість коштує 10 тисяч у.о. за метр квадратний, та житлову нерухомість - 2 тисячі у.о. Саме такі цифри нещодавно оприлюднив директор департаменту містобудування міськради Андрій Павлів. За його словами, середня ціна на землю - 350 гривень (на аукціоні), на вторинному ринку вже доходять до 5 тисяч гривень за метр квадратний.
Чому ростуть ціни і хто тому винен?
Стимуляторів для підвищення цін на житло достатньо. Спектр цих причин широкий - від росту добробуту і, відповідно, збільшення купівельної спроможності населення до злочинної змови будівельників, ріелтерів і навіть регіональної влади.
У зв'язку з незначним, але все ж підвищенням як номінальних, так і реальних доходів населення, збільшується кількість охочих придбати житло (особливо в кредит). Відтак, підвищення попиту на житло спричиняє і ріст цін на нього.
Водночас не менш важлива причина - недостатні обсяги будівництва. Ріст пропозиції не встигає за збільшенням попиту, що створює передумови для відповідної цінової динаміки. Ці причини об'єктивні і всім зрозумілі.
Проте, є й інші причини. Просто багато хто з нинішніх покупців квартир і будинків зовсім не мають потреби в поліпшенні своїх житлових умов і не збираються жити в придбаних апартаментах. Чи не половина випадків купівлі житла здійснюється сьогодні для наступного перепродажу! І бізнес такий фінансово виправданий, адже в середньому ціна на житло у Львові зростає кожного року на 40-45%. А коли порівняти цю величину прибутковості з депозитними ставками вітчизняних комерційних банків (навіть у гривнях ви не зможете розмістити свої гроші на депозитах більше, ніж під 16-17% річних, а в доларах США - не більше 11-12%) - у різниці приведених відсотків і прихована розгадка. Вкладання грошей у нерухомість стало в останні роки кращим способом не просто збереження своїх заощаджень, а й їхнього істотного приросту.
Водночас іншою причиною є те, що багато житлових приміщень переводять у нежитловi, особливо у центральній частині Львова. Під офіси переобладнують цiлi поверхи та будинки. За таких умов навіть мріяти про зменшення цін на житло не варто.
Окрім цього, за версіями самих забудовників, недосконалість дозвільної системи збільшує вартість житла на 25%. І лише за умов досконалого законодавства, на їхню думку, можна буде стабілізувати ринок житла і навіть знизити ціни.
Чи можливе зниження цін на житло у Львові?
Насправді є кілька аспектів, котрі нині можуть вплинути на зменшення ціни за омріяний метр квадратний. Насамперед, як переконують фахівці, зниження цін на житло можливе в разі масового житлового будівництва. Та очікувати цього процесу в найближчі кілька років у Львові - дурити самого себе, бо кількість земельних ділянок для забудови у місті практично вичерпана.
Звісно, можна було б провести певне розмежування цін за рахунок різної вартості метра квадратного в залежності від району Львова, у якому розташована ця нерухомість. Та, як переконують ріелтери і доводять ціни - сьогодні у Львові немає непопулярних районів, як це було ще кілька років тому. Це зумовлено розвитком інфраструктури та комунікацій. Є лише більш чи менш престижні райони, але ціни на нерухомість у них (на відміну від більшості країн Європи) різняться не суттєво. Тому львів'янину доведеться викласти приблизно одну суму за квартиру однакової площі на Сихові чи, припустимо, у парковій зоні на Литвиненка.
Що стосується законодавства - для його вдосконалення потрібно кільканадцять років. Бо слід провести купу громадських слухань та внести безліч пропозицій до профільного комітету Верховної Ради. Зважаючи, на коефіцієнт корисної дії Верховної Ради України, на це може і не вистачити нашого з вами життя.
Тому маємо попит, котрий перевищує пропозицію, маємо відсутність вільних для забудови ділянок, маємо недосконалі закони. Відтак, маємо факт, котрий (як би нам прикро не було) слід констатувати: нерухомість у Львові дешевшати не буде, оскільки для цього немає реальних передумов. І будуть вони ще не скоро.
Зважаючи на вищеописані чинники а також на те, що на квартирній черзі у Львові перебуває понад 36 тисяч львів'ян, дочекатися власного помешкання можна у кращому випадку на старість... власних внуків. Виходом із цієї ситуації є або ж купівля квартири у кредит, або ж будівництво так званого соціального житла.
Молодіжне кредитування
Зупинятись на специфіці кредитування загального особливо не слід, оскільки це краще роз'яснять у будь-якому банку. Окрім того, така справа потребує великої купи грошей і ще більшої - нервових клітин. Відтак, сконцентруємо увагу на можливих дешевих варіантах кредитування.
Здавалося б, крига скресла і після понад півтора року „застою" Державний фонд сприяння молодіжному житловому будівництву оголосив про відновлення видачі кредитів за програмою часткової компенсації. На перший погляд, усе просто: згідно з умовами програми, претенденти повинні бути готові сплатити початковий внесок - від 10% до 30% розміру кредиту і мати стабільну заробітну плату. Розмір часткової компенсації визначається поточною дисконтною ставкою НБУ, що сьогодні становить 8,5%.
Проте, Кабмін вніс два виправлення в умови надання часткової компенсації. Перша з них обмежила коло здобувачів тими, хто є на квартирному обліку. Друге обмеження стосується терміну компенсації - держава готова підтримувати молодь тільки впродовж перших п'яти років дії кредитного договору.
У нас ситуація виглядає так: цьогоріч лише 30 з 7 000 молодих сімей Львівщини зможуть отримати державний кредит на квартиру.
За словами начальника Львівського регіонального управління Державної спеціалізованої фінансової установи „Державний Фонд сприяння молодіжному житловому будівництву" Віктора Писаренка, на реалізацію обласної програми забезпечення житлом молодих сімей на 2007 рік із Держбюджету виділено 1 млн 980 тис. грн, ще по 2 млн грн - із обласного бюджету та за рахунок бюджету розвитку Львова, а також 400 тис. грн - із бюджетів районів Львівщини. Загалом, ця сума становить лише 5% від потреби!
І навіть зібравши усі необхідні документи, розраховувати на такий кредит можуть хіба найбільші оптимісти. Адже кандидатів на участь у програмі відбирає комп'ютер за рейтинговою системою балів: учасником програми може стати молода сім'я, сумарний дохід якої є більшим 2,5 тис. грн на місяць, а вік її членів не перевищує 36 років. Квартири під цю програму підбираються виключно в новобудовах, середня вартість одного помешкання - 200 тис. грн.
Проте, обнадіювати у цій ситуації може хіба факт, що з липня цього року на Львівщині обіцяють відновити програму компенсації відсотків через банки при купівлі житла в кредит. Учасниками цієї програми може стати близько 100 молодих сімей.
Соціальне житло
Іншим виходом зі складного „квартирного питання" може стати і практика надання соціального житла. Офіційно соціальне житло у розвинених країнах - це житло, яке будується на землі міста, коштом міста і здається в оренду, а не віддається у власність без оплати. Окрім цього, соціальне житло має бути малогабаритним (аби міськрада віддавала його в оренду без права приватизації). Здавалося, б нічого архіскладного. Але, як звично, у нас і тут „халепа" у законодавстві - лише у 2008 році обіцяють на законодавчому рівні визначити саме поняття „соціального житла". Невідомо також, якою буде й ціна соціального житла у Львові.
У тій же Польщі роками успішно будують муніципальне житло. А нашим забудовникам будувати таке житло просто не вигідно. Величезні будівельні компанії зацікавлені будувати виключно дороге житло - котеджі, фешенебельні будинки (знову ж таки спрацьовує магічна залежність пропозиції від попиту). Та й прибуток чималий - подейкують, тоді забудовник має 300% рентабельності.
Замість висновку.
Згідно статистики, в процесі першого року подружнього життя молоді сім'ї найчастіше розпадаються з причини відсутності належного житла. Адже, як свідчать дослідження, аби купити квартиру, сукупний доход української сім'ї має становити $100 тис. на рік, а щоб придбати у кредит приватний будинок у передмісті - треба заробляти не менше $4 тис. на місяць кожному дорослому члену родини.
Тому ми повернулися до того, звідки й починали: купити собі житло у Львові нині не може практично жодна чесна людина.
Фото з сайту www.serg-klymenko.narod.ru