Фонд держмайна запустив улітку безкоштовний онлайн-сервіс автоматичної оцінки нерухомості, який дозволяє суттєво зекономити на оцінці свого майна. Про перші підсумки роботи цього сервісу поговоримо з заступницею голови Фонду державного майна України Юлією Бєловою. Вітаю вас, Юліє.
Добрий день.
Отже, минуло два місяці, майже три, як працює цей сервіс. Задоволені його роботою?
Цей сервіс працює безперебійно і поки що виправдовує очікування і народних депутатів, і чиновників, і, сподіваюся, громадян України, які вже завдяки сервісу зекономили більше 30 мільйонів гривень.
Звідки ця сума економії – 30 мільйонів?
Оскільки сервісом було запроваджено додаткову безкоштовну послугу з автоматичного визначення оціночної вартості майна – яка, на відміну від звернень до платних послуг оцінювачів, є безкоштовною і безперешкодною для отримання, – то порахувавши кількість довідок, що були використані під час посвідчення правочинів нотаріусами (а їх вже більше 29 тисяч) та перемноживши на середню вартість оцінки, яку б сплатили громадяни, якби користувалися платними послугами (це біля 1000 гривень)…
Я власне хотів уточнити, бо оцінщики по-різному беруть – це ринок...
Абсолютно, вони по-різному визначають платність своїх послуг. В середньому по Україні це від 500 грн до 2000-3000 грн – у середньому беремо 1000 гривень. То просто шляхом перемноження кількості на середню якусь вартість отримаємо біля 30 мільйонів гривень, яку вже зекономили громадяни України.
Таким чином громадяни України, звичайно, зекономили, але цілий прошарок чи ціла професія оцінювачів зазнає суттєвих збитків. Вони йдуть з ринку, так?
Ми бачимо зараз, що професійні оцінювачі не втрачають своїх заробітків, оскільки завжди є різниця між оціночною вартістю, яку визначає автоматична довідка, та ринковою вартістю об’єкта нерухомості, по яких складають звіти оцінювачі.
Ми бачимо, що кількість звітів також суттєва зараз. Тобто оцінювачі не втрачають роботу, просто залишаються найбільш професійні з них – ті, які роблять професійні звіти, завантажують їх також у базу, визначаючи конкретну ринкову вартість кожного окремого об’єкта нерухомості. В деяких випадках громадянам це зручно. Наприклад, якщо об’єкт відрізняється по своїх параметрах значно від якоїсь середньої по ринку, то послуги професійних оцінювачів стають у пригоді.
Але нерухомість, житло особливо – це, в принципі, такі об’єкти, що там дуже багато параметрів, чому воно стільки коштує: це вигляд з вікна, це шумовий фон на вулиці… А Фонд держмайна, принаймні, декларує, що «от, будь ласка, ви автоматично можете оцінити свою нерухомість».
Ви абсолютно правильно говорите – це і є фактична різниця між оціночною вартістю та ринковою. Довідка визначає оціночну вартість, автоматизовану і таку більш середню по ринку.
А навіщо вона взагалі? Для сплати податків тільки?
Абсолютно. Це прописано в Податковому кодексі України – що довідка або звіт про оцінку потрібні під час посвідчення правочинів (тобто здійснення угод) із купівлі-продажу нерухомості, обміну нерухомого майна або, у деяких випадках, успадкування. Але виключно в тих випадках, коли виникає податок на доходи фізичних осіб. І от саме коли є податок на доходи фізичних осіб, тоді і потрібно пред’являти або довідку, або звіт.
Одна з причин запровадження цього сервісу (принаймні спочатку в Фонді держмайна про це говорили) – що він мав би допомогти виключити заниження вартості угод купівлі-продажу нерухомості, щоби платити менші податки. З іншого боку, ви зараз кажете, що оцінювачі майна продовжують активно працювати. Тут немає заниження?
Можу пояснити. Дійсно, зараз ми вже бачимо, що багато непрофесійних учасників ринку оцінювання просто не можуть впроваджувати подібні схеми, тому що модуль визначення оціночної вартості в автоматичному режимі реєструє звіти оцінювачів, тільки якщо вони знаходяться в межах діапазону плюс-мінус 25% від тієї вартості, що визначена довідкою – тобто від оціночної вартості.
Ми добре всі розуміємо, що помешкання, квартири, будинки можуть відрізнятися (от як ви кажете) за набором різних параметрів, які вкладаються в ці діапазони. Якщо ж оцінка значно нижча або вища, то звіт оцінювача також може бути зареєстрований, але у випадку, коли він пройде додаткову перевірку – так зване рецензування звіту про оцінку. Це абсолютно нормальна, спокійна процедура – приблизно за тиждень часу її проходять оцінювачі, які подають цей звіт на рецензування.
Однак внаслідок перевірки ми ж маємо можливість дослідити – чи це штучна занижена вартість, чи це об’єктивні причини. Наприклад, згоріле помешкання або там якісь особливості є в об’єкта. Тому це все природнім шляхом вичищається, ці штучні заниження.
Встановлена межа плюс-мінус 25% – вона така достатньо сувора, якщо повністю покластися на алгоритм. Звідки ви берете дані про середню вартість житла у Львові, наприклад?
Так, це дуже доречне питання. І саме така інформаційна основа функціонування модулю з визначення оціночної вартості закладена прямо в законі, в Податковому кодексі – це стаття 172 Податкового кодексу. Там визначено, що джерелами для алгоритму визначення оціночної вартості є три джерела. Перше джерело – це аналіз ринкових пропозицій. Ми співпрацюємо з найбільшими агрегаторами ринкових пропозицій на ринку нерухомого майна, на даний час – це OLX.ua та ЛУН. Ми відкриті до співпраці – якщо в нас з’являться інші сервіси, які будуть всеукраїнські, які будуть мати достатньо відвідувачів, то ми будемо підписувати також з ними меморандуми.
Але це вартість пропозиції, я правильно розумію? Тобто за скільки людина хоче продати.
Це фактично оголошення людей – це перше джерело. Другим джерелом є більш фактажні дані – це дані зі звітів оцінювачів, які вже наявні в базі звітів з оцінки, це дані про ринкову оцінку. І третє джерело – це фактичні дані угод, які вносять нотаріуси за результатами посвідчення правочинів.
Таким чином ми збалансовуємо ціну пропозиції, фактичну ціну і ринкову оцінку. Із цих трьох джерел формуються аналоги, які подібні до того об’єкта, вартість якого хоче дізнатися громадянин. І формується середня ціна за результатом аналізу аналогів.
Чи правильно я розумію… Бо в нас і нотаріуси люблять на прохання учасників угоди занижувати вартість угод, і оці оцінщики, яких все менше буде працювати, тільки найбільш професійні. Плюс динаміка нерухомості – ціни постійно міняються на ринку, тому їхні звіти річної давності вже, можливо, нічого не варті. У результаті людина може потрапити у ситуацію, коли ваш сервіс не зовсім адекватно оцінює її нерухомість (наприклад, для позики в банку чи ще щось), і їй все одно доведеться платити.
Те, що ми бачимо по великих містах, по добре розвинених містах із великою кількістю пропозицій нерухомого майна на ринку – то наш сервіс все ж таки, здається, доволі адекватно оцінює нерухоме майно. Тобто кількість таких пропозицій, угод, наявних в базі, та правочинів, посвідчених нотаріусами, поки що по великих містах та по розвинених регіонах достатній. Є дійсно певні особливості, пов’язані з менш розвиненими ділянками нашої країни – там, де дуже мало аналогів. Або пов’язані із, наприклад, ринком землі, який тільки-тільки відкрився 1 липня – тому там просто аналогів ще не набралося стільки, щоби робити адекватні автоматичні визначення. По всіх цих випадках якщо громадянина не задовольняє сума, зазначена в довідці, і він бачить, що його нерухомість вартує інакше, то він може завжди, як і раніше, скористатися послугами оцінювачів. Ми ж не кажемо про те, що це єдина можливість.
Оцінювачі будуть більш професійно ставитися до своєї роботи, оскільки їм доведеться пройти додаткову перевірку на дотримання методик. Перевірка не визначає вартість – вона визначає, чи дотримався оцінювач своїх професійних стандартів та методики оцінки. І якщо так – його звіт одразу через тиждень отримає унікальний реєстраційний номер, і всі будуть задоволені.
Чи це означає, що земельні ділянки теж можна оцінювати за допомогою цього сервісу?
Так, звичайно. Цей сервіс дозволяє визначати оцінку 18 різних типів нерухомого майна, серед яких є і земельні ділянки. По земельних ділянках є певна особливість – Фонд держмайна є регулятором оціночної діяльності всього бізнесу, майна і так далі, крім землі. По оцінці землі у нас працює в Україні інший закон – «Про оцінку земель», і регулятором оцінювачів землі є Держгеокадастр. Однак фонд як адміністратор єдиної бази звітів про оцінку пересилає звіти з оцінки земель на рецензування до оцінювачів землі і також отримує від них в електронній формі результати. Тому ми абсолютно спокійно адмініструємо і процес оцінювання земель також.
Я правильно розумію, що чим довше триває цей процес, чим більша база даних накопичується, тим точніші оцінки будуть ставати?
Ви абсолютно правильно зрозуміли. Це фактично Big Data – те, що, як кажуть у світі, великі дані. Тобто чим більшу кількість подібних угод ми будемо мати в країні і, відповідно, в базі даних, тим більш чіткими та точними будуть аналоги і, відповідно, середня вартість, яка вираховується на їх основі. Абсолютно правильно.
Я розумію. Як часто можна оцінювати свою нерухомість? Хтось, можливо, в динаміці хоче бачити, як міняється вартість його нерухомості, і щомісяця замовляти цю довідку. Є така можливість?
Так, абсолютно, ця можливість відкрита. У будь-який момент будь-який громадянин України може робити хоч по сто довідок на день. Буде мати значення для оподаткування тільки та довідка, яку громадянин візьме на угоду із посвідчення свого продажу-обміну нерухомого майна, яка буде використана під час правочину і перевірена нотаріусом.
Але вона теж має якийсь термін дії – здається, місяць тільки?
Так-так, звичайно. Тому що ринок землі, ринок нерухомого майна постійно змінюється, як ви самі тільки що казали, і з’являються нові дані. Наша база постійно оновлюється – і, відповідно, змінюється і вартість ринкова на конкретний момент і вартість оціночна.
Хотів би ще запитати про безпеку цих даних. Чи можна оцінити чужу нерухомість?
Оскільки довідка, яку формує сервіс, ґрунтується не на правовстановлюючих документах, вона не місить жодних посилань на власника нерухомості, – то це фактично оцінка абстрактної нерухомості. Тобто фактично ви можете запитати оцінку квартири у тому будинку, який вам сподобався. От ви бачите будинок номер такий-то, вводите його адресу, вводите поверх, вводите номер квартири, її поверховість і поверховість будівлі – і фактично за цими узагальненими даними ви отримаєте оціночну вартість. Тобто дані про власника не зберігаються.
Так само журналісти можуть шукати чиновників, правильно? Наприклад, оцінювати житло чиновників.
Ну, з цікавості це може робити будь-який громадянин по будь-якій нерухомості. Тільки дуже важливо розуміти загальну площу цієї нерухомості, місце розташування, точну адресу і так далі.
Але все ж коли ми говоримо про параметри – у вас там, я дивився, є різні параметри: вулиця, поверховість, тип забудови, який вік… Але чи буде, можливо, в майбутньому передбачено, що вартість ремонту людина оцінює чи вказує? Може, там хтось собі позолотою вкрив усе всередині. Або вигляд з вікна, наприклад, що справді суттєво впливає?
Те, що ви кажете, вже відноситься більше до ринкової вартості. Як я пояснювала на самому початку, це дві абсолютно різні речі. Ринкова вартість формується оцінювачем з обов’язковим виїздом на об’єкт, з оглядом, з описом його особливостей, ремонтом, як ви кажете, видом з вікон, якихось особливостей розташування. І вона, звичайно, більш точна.
А оціночна вартість – вона така більш приблизна, вона орієнтується на аналоги і вона враховує такий задовільний стан об’єкта. Тобто вона бере щось таке середнє. Тому ми і кажемо, що по деяких квартирах, будівлях і помешканнях це задовольняє громадянина, тому що його середня квартира у це вписується. А там, де не задовольняє, ми рекомендуємо звертатися до оцінювача з метою визначення більш конкретної ринкової вартості.
Зрозуміло. Ви накопичуєте ці дані, у вас вони достатньо великі. Чи вони можуть бути доступні аналітикам, журналістам, які на основі цих даних змогли би формувати карту престижності житла в різних районах міста чи різних районах, у курортних містечках і так далі?
Звичайно. У нас всі дані в державі, що є публічними, вони публікуються. У нас на сайті регулярно публікується по єдиній базі інформація. Тому всі, хто хочуть скористатися цими відкритими даними, можуть це зробити в будь-який момент.
Це дуже цікаво і це допоможе в роботі журналістам та й, зрештою, аналітикам нерухомості. Нашим глядачам нагадаю, що сьогодні в нашій студії Skype-ом з Києва була заступниця голови Фонду державного майна України Юлія Бєлова.