Олександр Островський, фінансист за освітою, займається девелопментом три роки. Працював над такими об’єктами: «Панорама на Околичній», ЖК «На Кондукторській». Сьогодні розвиває компанію Lev Development.
Олександр розповів ZAXID.NET про те, як правильно вкладати гроші в нерухомість, а як обирати квартиру для себе. Чому забудовники почали давати назви будинкам і чим відрізняється «ціна» нерухомості від її «цінності». А також про собівартість нових квартир у Львові, чому у нас ще не скоро з’являться будинки з центральним кондиціонуванням, а також про позитивні наслідки податку на нерухомість та про те, хто «обвалив» ціни на житло у Львові.
Раніше квартири продавались, тепер їх продають
У Львові будують дуже мало житла і ринок ще дуже далекий до насичення. Останнім часом темпи будівництва збільшились, але, навіть в порівнянні з іншими регіонами України, я не кажу вже з сусідньою Польщею, це критично мало. За даними офіційної статистики, на одного львів’янина припадає 23-24 квадратних метри житла. І це, звичайно, впливає на ціну нерухомості не на користь покупців.
З іншого боку, приводом для оптимізму є те, що за останні три – чотири роки, ситуація почала змінюватись. Адже ще у 2010-2012 роках у Львові понад 80% ринку будівництва контролювали 5-6 великих компаній. Будівельним грандам, які добре знають одне-одного, було легко домовитись між собою. І вони вирішували, наприклад, продаємо по 700 доларів за квадратний метр.
Будівельним грандам було легко домовитись між собою, і вони вирішували – продаємо по 700 доларів за квадратний метр
Чому така ціна? Але люди ж купляють. Тоді ніхто не брався будувати будинок за менш ніж 100% прибутку. В результаті був штучний дефіцит житла. У 2011 році у Львові в експлуатацію було введено приблизно 200 тис. кв м житла. До порівняння, в Івано-Франківську, який в три рази менший, в той же період ввели в експлуатацію 400 тис. кв. м житла.
Коли на ринок Львова зайшов «Набережний квартал», вони почали будувати велику кількість квадратних метрів житла. Їх можна по різному оцінувати, але залишається фактом те, що вони перші, хто у Львові почали будувати одразу багато будинків. Я не буду зараз оцінювати якість, факт є той, що будинки стоять. З ними пробували боротись, мовляв, чому так дешево продають. Але вони заробляли на себе. І головне, вони виставили іншу планку ціни – суттєво дешевшу і в національній валюті. І саме їм Львів завдячує тим, що тепер, коли з’явилась пропозиція, то немає спекулятивної ціни на житло, коли якість на гривню, а продають за три.
ЖК Shuttle в Дублянах
Клієнтам вже важливо, якого кольору буде фасад будинку
Ще три роки тому нерухомості було мало, а якісної – особливо мало. Не було навіть особливої реклами. А тепер забудовнику важливо не просто збудувати, а збудувати так, щоб продати. Раніше клієнт шукав, а тепер шукають клієнта. Раніше квартири продавались, а тепер їх продають. Девелопери почали наймати маркетологів, а в архітектурних бюро з’явились люди, які малюють фасади.
Справа в тому, що раніше для того щоб отримати дозвіл на будівництво, достатньо було намалювати «коробку з вікнами» і наперед ніхто не думав, якого кольору буде фасад будинку, це було неважливо, ні будівельникам, ні майбутнім мешканцям. А тепер клієнтам важливо, який буде фасад, а забудовники намагаються виділитися і закласти смислове навантаження в майбутній будинок – житлові комплекси отримали назви.
У Львові досить багато приватних інвесторів, які купують по 5-10 квартир, коли ще навіть котловану нема. Забудовники пропонують їм спеціальні ціни
Крім того, з кожним днем змінюються і вимоги до якості житла. Якщо п’ять років тому ми писали, що у нас в будинку є домофон і це було круто. А тепер, для того щоб привабити клієнта в наш житловий комплекс «Шатл», ми встановлюємо тут централізовану систему очистки води. Для нас це коштує додаткових 500 тис. грн і ми 8 років її обслуговуємо, але ми розуміємо, що це важливо. Це як клімат контроль в машині, коли сьогодні без нього неможливо продати автомобіль, а колись це була розкіш.
Натомість, до центральних систем кондиціонування у будинку ми ще не дійшли. Думаю, що це ще не скоро стане нормою. По-перше, це надто дорого, по-друге, попри позитивні зміни у вимогах до якості житла, ми досі класифікуємо його так, як на початку 90-х класифікували машини – «іномарка» та «наша». «Новобудова» це «іномарка», коли не питають яка вона чи де розташована, а достатньо слова «новобудова» і це круто.
У будівельних нормах досі існують «природні щілини» для вікон
Забудовники змушені змінюватись, але їх гальмують, в тому числі, і старі будівельні норми. У нас досі діє ціла низка безглуздих державних норм ще з радянських часів, які ніхто не змінював. Наприклад, для дерев’яних вікон в ДБН передбачено «природні щілини». Ці «щілини» ми всі свого часу заклеювали скотчем. Або, наприклад, кімната не може бути вужчою ніж 2,8 м, не пройдеш експертизи. Але ефективність і зручність нерухомості ніхто не враховував.
З іншого боку будівельники часто не замислюються над важливими дрібницями. Наприклад, коли я лише почав займатися будівництвом, то моїм першим проектом у складі іншої компанії став ЖК «Панорама» на вулиці Околичній, що був законсервований протягом півтора року. Це був мій перший проект, на який я вплинув досить суттєво. Саме в ньому ми вирішили засклити лоджії і зробили квартиру за принципом відкритого простору – вивели опалення і забрали балкони. Бо ми розуміли , що балкони все одно засклять, і це буде негарно. На цьому ж об’єкті я стикнувся з тим, що там не було передбачено спуску ліфту на підземний паркінг. Тобто підземний паркінг є, але ліфт туди не спускається. Зробити це конструктивно, як виявилось, зовсім не складно. Це збільшило вартість проекту на 500 тис. грн, але ж ви будинок продаєте за 40 млн грн. Насправді, всі розуміють, що продадуть і так, і так – просто люди або будуть, або не будуть мати комфорт.
ЖК Shuttle в Дублянах
Важливо, коли будинок викликає емоції
Я хочу, щоб ми перестати продавати «квадратні метрі», а почали продавати «вигляд з вікна». Коли люди купують квартиру вони повинні задумуватись не лише про її ціну, але й про цінність саме для них.
Наприклад, я знаю багатьох людей, які дуже не люблять Сихів і для них квартира на Сихові не має ніякої цінності, навіть в будинку найкращої якості з виглядом на ліс. А для когось це найзручніший район, де живуть всі його родичі. Для когось будуть промовляти такі базові цінності як екологія і він буде розглядати купівлю квартири в комплексі «Місто трав», а питання кількості квадратних метрів буде другорядним. Якщо цінність вища за ціну, то є зміст купувати цю квартиру.
Проте, якщо відсутні такі чіткі пріоритети, то при виборі квартири головне подивитись більше ніж три об’єкти, а краще 100. Треба витратити час і побачити різні варіанти. Продавці знають, що клієнт, який подивився більше трьох об’єктів стає проблемним, бо він вже має досвід.
Собівартість будівництва у Львові в середньому зараз 8-9 тис. грн, тому ціна житла у 10000 грн/м2 є адекватною
Якщо людина робить помилку при виборі квартири, то це, насамперед, через те, що вона не надала достатньо уваги цьому питанню.
Коли купуєш квартиру, треба обов’язково побачити попередні, вже готові об’єкти компанії. Якщо компанія нова і невелика, то ви дуже просто можете поспілкуватися з власниками, які з задоволенням розкажуть вам про свої попередні об’єкти, які вони робили в складі інших компаній.
А ще я б радив зважати на те, що Львів насправді більший, ніж здається і розглядати квартири за межами міста. Адже, наприклад, з Дублян до Оперного театру ближче, ніж з Сихова. Звичайно, «самотній хіпстер» буде купувати квартиру в центрі, максимум на проспекті Чорновола. Але якщо в мене троє дітей, то для мене житло в центрі не має жодної цінності – немає двору, немає природи, немає, де візочок поставити тощо.
Ціна квартири в доларах – це маніпуляція забудовника
Щодо вартості квартири, то на сьогодні середня ціна угоди на придбання квартири у Львові – 700 тис. грн. Чому всі досі називають ціни на квартири в доларах? Це обман! Наприклад, ми продаємо квартири лише в гривнях, а коли нас питають скільки це в доларах ми кажемо: «А яка нам різниця?». Той хто ставить ціну в доларах – він просто маніпулює, адже в структурі ціни будівництва житла долара немає взагалі.
Подивимось на структуру вартості нерухомості: земельна ділянка – у переважній більшості випадків забудовники отримують ділянку за бартерними угодами, коли віддають приблизно 10% площі місту. Отже, до долара це ніяк не прив’язано. Розробник проекту отримує гонорар в гривнях, як і будівельники отримують зарплату в гривнях, не в доларах. Податки, електроенергія, паливо – це також в гривнях. Будівельні матеріали – це, наприклад, бетон від «Миколаївцементу», «Волиньцементу» тощо – це також оплата в гривнях. Метал – в гривнях. Є певні технологічні складові, які везуть з Польщі чи з Німеччини, але це також не долар – це євро. Відтак девелопер, який прив’язує ціни на квартири до долара просто хоче заробити на курсі.
Крім того, чомусь ніхто не говорить про те, що світові ціни на сировину знижуються – лише метал подешевшав втричі. І ця тенденція почалась в 2013 році. На сьогодні адекватна ціна квадратного метра житла у Львові – це 10 тис. грн.
Щодо собівартості, то це річ доволі умовна – можна вкластися і в 7 тис. грн, але це означає, наприклад, відсутність плитки в під’їзді. З іншого боку, десь прокладання мереж може бути дуже дорогим. В середньому собівартість 1 кв. м становить десь 8-9 тис. грн.
Тому не варто лякатися надто низьких цін на квартири – це не завжди означає аферу. Забудовник справді може якусь частку квартир продати «в нуль» чи навіть собі в збиток, але він заробить на інших проектах. Для когось і сто гривень – заробіток, а хтось – за тисячу з ліжка не підніметься. Хтось може чекати і продавати довго, а хтось мусить швидко.
Ринок зараз дуже динамічний. Наприклад, раніше коли було «покращення та стабільність» у 2012 році, то ніхто не брався за будівництво без заробітку менше, ніж 100%. Така була логіка. Будували, скажімо, однопід’їзний десятиповерховий будинок і заробляли мільйон доларів. 200-300 доларів на квадраті. Зараз все змінилось.
Для перепродажу купують 30% всіх нових квартир
На сьогодні 30% всіх угод на продаж квартир – це інвестиційні угоди, коли люди купують нерухомість для того, щоб її перепродати чи здати в оренду. Це окремий вид бізнесу, яким займаються фізичні особи. Це фахові інвестори, які відразу купують п’ять-десять квартир, до них звертаються забудовники ще до початку будівництва і пропонують їм спеціальні ціни. Це досить ризикована інвестиція, адже вони купують квартири за реальні гроші, коли ще немає навіть котловану. Тому для них важливим є ім’я компанії. У Львові досить багато таких людей, які готові 100-200 тисяч доларів вкласти в будівництво. Вони є дуже важливою складовою будівельного бізнесу.
Частково вони диктують правила на ринку, відтак, у нас ще не скоро стануть масово популярними квартири «під ключ», адже в квартирах інвестиційного попиту, чи то пак для перепродажу, ремонт не потрібен. Хоча девелопери «Бельгійського містечка» частково спростовують це твердження. Вони, як на мене, довели важливу річ – українець нічим не відрізняється від бельгійця, поляка, німця. Так само мислить і так само готовий платити за вибір та якість.
Податок на нерухомість у Львові регулюватиме ринок і знижуватиме ціни на оренду
Вони зробили дуже правильно – показують базову версію і ти можеш обирати. Ми, в свою чергу пішли далі – наше архітектурне бюро розробляє декілька варіантів «квартири під ключ» і люди можуть вибрати.
Хоча з нашою національною традицією «я найкращий архітектор» боротись важко. Таким ми пропонує без додаткової оплати розвести світло по квартирі, за їх проектом. Можемо також, змінювати планування квартири чи робити теплу підлогу, і все без додаткової оплати.
Податок на нерухомість треба вводити не з 60 кв. м
Коли ми маємо нерухомість, ми повинні розуміти, що вона може генерувати як прибуток, так і збиток. Натомість у нас є приказка: «Хай стоїть – їсти не просить», якою часами користуються ті, хто вкладає гроші в нерухомість. Але нерухомість не може «не просити їсти», вона повинна приносити прибуток.
Я великий прихильник податку на нерухомість – правильно, що ввели податок після 60 кв. м, я б взагалі вводив після 20 кв. м. Адже у Львові бракує житла, на винайм в тому числі, відтак, податок на нерухомість буде спонукати власників вільних площ здавати їх в оренду. У такий спосіб регулюється ринок і знижуються ціни – власнику немає змісту тримати закрите приміщення, він буде його здавати щоб воно на себе заробляло.
Квартира «для себе» також не повинна генерувати мінус. Тут насамперед йдеться про енергоефективність будинку та індивідуальне опалення, завдяки якому, у разі вашої відсутності, ви не будете сплачувати шалені рахунки. Саме тому немає змісту купувати квартиру в будинку радянської забудови. Це як вибирати між, наприклад, Mercedes 1985 року випуску та Daewoo Matiz 2014 року випуску. За ціною майже те саме. Престижніше, звичайно, звучить Mercedes, але в ньому немає кондиціонера і він споживає надто багато пального. Але наразі ми, забудовники, ще конкуруємо саме з цим неефективним житловим фондом, а не між собою.
Матеріал підготовлений до публікації у партнерстві з компанією Lev Development