Вже кілька місяців навколо стадіону «Торпедо» не вщухає ажіотаж. Міську раду відкрито звинувачують у нібито небажанні зберегти стадіон, мовляв, посадовці свідомо блокують купівлю майна у банку «Львів». Якщо говорити мовою документів, то банк пропонує міській раді викупити старі ворота, напівзруйновані сходи та рештки ледь живого павільйону за 7,5 мільйона гривень (з останнього листа до ЛМР). Певне коло депутатів ще й наполягає це зробити вже й зараз, ну точно до виборів.
Саме тому все це спонукало мене з колегами Департаменту глибше дослідити це питання. І поглянути на все не лише з юридичної точки зору. Були також консультації з фінансистами, топ-менеджерами банківської сфери, ріелторами та нотаріусами.
Мета насправді проста – перенести це питання в публічну площину, адже йдеться про майно й гроші львів’ян. Тому треба розуміти всі ризики.
Отож, далі буде лонгрід з великою кількістю документів і фото, пристібайте паски – поїхали.
ВАЖЛИВИЙ НЮАНС
У цій справі варто зрозуміти одну важливу річ: є споруди стадіону, з якими роками відбувалися різні маніпуляції, на які оформлялись право власності та які врешті опинились у банку як застава через невиплачений кредит, а є земля під стадіоном (2,6 га фактично у центрі міста), яка є у комунальній власності, тобто належить місту – і ніхто цього станом на зараз змінити не може. Так-от, ці поняття часто підміняють. Очевидно, це робиться для того, щоб набити ціну спорудам, що вже розвалюються і які без землі де-факто не мають цінності. Ну але про це докладно далі.
Споруди стадіону «Торпедо», на які оформлено право власності
КОРОТКО ПРО ІСТОРІЮ ТРИВАЛІСТЮ 20 РОКІВ
До 2000 року стадіон був у державній власності львівського заводу «Автонавантажувач». Відтак завод банкрутує, майно розпродується. Споруди стадіону купує приватний підприємець Владислав Перкін, який облаштує на Золотій, 40а радіоринок. Мешканці по сусідству були проти, бо їхні під’їзди фактично перетворились на туалети. І врешті під тиском громади 20 жовтня 2005 року міська рада голосує про надання Перкіну іншої ділянки під радіоринок на перехресті вул. Б. Хмельницького – вул. Кукурудзяної. Ухвала за підписом в. о. міського голови Сірика була, на жаль, виписана так, що у документі не було ні слова про обмін. Фактично місто виділило Перкіну ще одну ділянку під ринок. Хоча усно начебто йшлося власне про обмін. Пізніше місто судитиметься із Перкіним, адже стадіон є елементом соціальної інфраструктури і мав би від державного підприємства відійти у комунальну власність. Крім того, у дуже дивний спосіб було оформлено право власності на споруди, до яких включили навіть футбольне поле… Але на жаль, в цій справі суд не став на сторону міста.
Проте після ухвали 2005 року ринок одразу не переїжджає. А міська рада опиняється у патовій ситуації. З одного боку, не задоволені сусідством ринку мешканці Золотої, з іншого – близько 300 підприємців ринку, яких не можна було викинути просто на вулицю. Після місяців конфліктів - 2007 року на сесії ЛМР голосують за ухвалу, якою і приймають кінцеве рішення про виділення Перкіну земельних ділянок на перехресті вул. Хмельницького – вул. Кукурудзяна. У документі наголосили: Перкін повинен у шестимісячний термін перевезти торгові павільйони із Золотої на Кукурудзяну.
Відтак ринок переїжджає, а от Перкін, не змігши оформити документи на землекористування на Золотій (тобто не зміг отримати від міста землю у своє користування – зверніть увагу!), у 2008 році продає будівлі стадіону ТзОВ «Досугбудінвест». До слова, засновником цього ТзОВ є «Торпедо Лейже Лімітед» із адресою в Лондоні. Ціна питання – 8,7 мільйона гривень. На ті часи це космічна сума.
Із договору купівлі-продажу: «Інвентаризаційна оцінка Об’єкта відповідно до Витягу з реєстру прав власності на нерухоме майно, виданого БТІ 15.07.2008 року становить 67 218 гривень… Сторони погодились, що вартість продажу Об’єкту складає 8719200 гривень, що за офіційним курсом долара Нацбанку складає еквівалент 1,8 мільйона доларів…».
Тобто балансова вартість споруд, на які Перкін мав право власності, на той момент становила трохи більше як 67 тисяч гривень, а продає він їх за майже 2 мільйони доларів.
Таку ціну можна було заплатити тільки в одному випадку – ділянку 2,6 га за 10 хвилин ходу від Краківського ринку збирались забудувати житлом. Знаючі люди стверджують, що саме з такою метою куплялось це майно. Але міська влада, з новим вже на той час очільником Андрієм Садовим, виступила категорично проти таких намірів. Тому із забудовою стадіону не склалось. І оце, кажучи футбольною риторикою, для покупців споруд стадіону стало конкретним ударом у штангу.
В результаті у 2011 році ці споруди стадіону потрапляють у заставу банку.
Як же стадіон опинився у заставі банку і чому можна говорити про схему - такий собі «мєждусобойчик»?
У червні 2011 року реєструється ПП «Інтеграл Інвестиції», яке вже через шість місяців бере у банку «Львів» кредит на досить велику, як для фірми-початківця, суму: розмір основного зобов’язання – 5,7 мільйона гривень.
До чого тут стадіон? А до того, що як заставу цієї іпотеки було оформлено майно ТОВ «Досугбудінвест». Правильно, йдеться про будівлі стадіону «Торпедо».
Дивно? Та в принципі, нічого дивного. Це така схема. Бо якщо заглибитись у стосунки і зв’язки між ПП «Інтеграл Інвестиції», ТОВ «Досугбудінвест» і банком «Львів» ми знайдемо багато спільного, тут є чіткий зв'язок: серед власників одні й ті ж прізвища. Тобто власники фірми, яка брала кредит і не виплатила його, та власники банку «Львів», пов’язані між собою особи.
Ми спробували це відобразити графічно і описати на словах.
Якщо коротко. Перкін продає майно стадіону ТОВ «Досугбудінвест».Засновником ТОВ «Досугбудінвест» є компанія з обмеженою відповідальністю «Торпедо Лейже Лімітед» із адресою в Лондоні. Хто насправді є бенефіціаром – невідомо, і, зважаючи на адресу, навіть перевірити реальне місцезнаходження засновника - нелегко. Втім у відкритих сервісах реєстраційних даних чітко зазначено прізвище уповноваженої особи ТОВ «Досугбудінвест» - Мудрий Б. М.
Цей же чоловік - Мудрий Б. М. - до 2019 року був керівником ТОВ «Старий замок» (кінцеві бенефіціарні власники - Зуєв Володимир, Литовська Республіка, і Ян Петер Дируд, Норвегія, Латвія), яке заснувало ПП «Інтеграл Інвестиції». Серед власників ПП «Інтеграл Інвестиції» станом на 21 червня 2020 року було також ТОВ "Фірма-Арлекін", кінцевим бенефіціарним власником якого є громадянин Ісландії Маргеір Петурсон. А до 2019 року кінцевими бенефіціарними власниками були також уже озвучені Зуєв Володимир і Ян Петер Дируд. Ну і на останок – серед засновників "Фірми-Арлекін" є ТОВ "Айсбергбудінвест", засновником якого є Маргеір Петурсон. А до 2019 року власниками були також, крім Петурсона, Володимир Зуєв, Свіло Генадій і Дируд Ян Петтер. До 2019 року керівником ТОВ «Айсбергубдінвест» була Ірина Заячук. Cтаном на 2 липня 2020 рік власниками ТОВ «Айсбергбудінвест» є М. Петурсон та І. Заячук.
Чому це важливо? Бо водночас Заячук Ірина Ігорівна є акціонером банку «Львів» та керівником ТОВ «Нью Прогрес Холдинг», яке своєю чергою має одну з найбільших часток в АТ АКБ «Львів» (38,9%). А Маргеір Петурсон є кінцевим бенефіціарним власником АТ АКБ «Львів». Також він, як ми вже з’ясували, - серед власників ПП «Інтеграл Інвестиції», яке взяло і не повернуло кредит банку «Львів». Простіше кажучи, самі у себе взяли іпотеку і самі ж за неї поручились своїм же майном. І самі ж цей кредит і не повернули.
Цікаво, що 2019 року відбулася масштабна зміна кадрів в усіх цих пов’язаних ПП і ТОВ. Саме цього року Мудрий Б. покинув посаду керівника «Старий замок», а його місце посів Михайлишин І. О. До 2019 року, як бачимо, серед власників ПП «Інтеграл Інвестиції» були М. Петурсон, В. Зуєв, Г. Свіло, Ян Дируд. А з 2019 року стає М. Петурсон. Також з 2019 року М. Петурсон стає власником «Фірми Арлекін» - засновника ПП «Інтеграл Інвестиції». До 2019 року її власниками були В. Зуєв, Г. Свіло, Ян Дируд.
Виникає багато запитань. Кожен банкір зі стажем вам скаже: банкам із багатолітнім досвідом роботи на банківських ринках, як позиціонує себе банк «Львів», вигідніше, аби їм повертали кредити. А не відбирати у боржників заставлені об‘єкти. Тому й беруть у заставу надійний капітал. У нашому випадку банк «Львів», виглядає на те, свідомо взяв під заставу проблемний об‘єкт. Банк не міг цього не знати і не усвідомлювати.
До слова, у 2017 році фінансові операції ПП «Інтеграл Інвестиції» стали предметом дослідження кримінальної справи за ухиляння від сплати податків (Справа № 464/8193/17).
А тепер до мотивів - навіщо було розігрувати таку схему? Припускаю, що в такий спосіб намагалися остаточно «закріпити» за собою майно стадіону. Адже відомо, що практично нереально – навіть через суд – відібрати стягнуте банком майно як заставу під іпотеку.
До речі, така схема з іпотекою – не поодинокий випадок навіть у Львові. Згадати хоча б нещодавню справу з двома львівськими ринками («Винниківський» та «Підзамче»). Їх спочатку вилучили з комунальної власності «за допомогою» недобросовісних реєстраторів, після чого саме шляхом іпотеки ще раз поміняли власника, щоб так би мовити закріпити «успіх».
Зараз ринковими справами зацікавилась прокуратура. А ми повертаємось до стадіону та іпотеки. Отож, автори цієї операції вирішили максимально підстрахуватися.
Так, підприємство бере у банку кредит під заставу стадіону, не виплачує його. Вочевидь, і не маючи намірів цього робити. Тож банк «Львів» стає повноцінним законним власником заставленого майна стадіону «Торпедо». Все би нічого, але державний реєстратор не відразу зареєстрував за банком «Львів» право власності на нежитлові приміщення стадіону загальною площею 140,8 кв. м, нібито через технічні підстави. Згідно із Постановою Львівського окружного адміністративного суду від 06 квітня 2016 року № 813/26/16, спочатку реєстратор відмовив у реєстрації права власності. Далі був суд, в якому банк намагався і таки оскаржив відмову реєстратора. Тож майно зареєстрували вже після рішення суду.
Виникає цілком логічне запитання, якщо все гаразд із договором іпотеки і банк отримав майно у свою власність цілком законно, то чому треба було це робити через суд. Можливо, саме через це банк не продає майно на аукціоні, де мають бути ідеально чисті документи?
Та навіть це ще не все.
Вище ми показали, що суб’єкти згадуваного договору іпотеки, м’яко кажучи, тісно пов’язані між собою. Загальна сума зобов’язання за кредитом становила понад 8 мільйонів гривень. Ці кошти фактично були виведені з банківського капіталу, натомість це було компенсовано вартістю споруд стадіону. Банкіри одностайні: така операція виглядає дуже й дуже сумнівною.
А тепер про ЦІНУ, ОЦІНКУ, СУМУ КРЕДИТУ І РЕАЛЬНУ ВАРТІСТЬ СТАДІОНУ І СПОРУД НА НЬОМУ.
Що ж маємо на цей момент – землю, цілком і повністю комунальну, тобто міську, і 140 квадратних метрів напіврозвалених споруд, на яких є право власності в банку. Банк «Львів» періодично шле листи Львівській міській раді з пропозицією місту купити це майно за 7,5 млн гривень, при цьому наголошує – споруди коштують 8,5 мільйона, але банк готовий зробити знижку на мільйон. Як мило!
Усе це підігрівають певні міські депутати, які щораз наголошують на сесії – місто мусить купити, вони готові посприяти, а як не купите, то ви погані і хочете знищити стадіон. Така собі спекуляція і спроба тиску. Але чомусь це все викликає у мене стійке відчуття дежавю: свого часу «Досугбудінвест» (точніше його власник) конкретно вдарило в штангу, а сьогодні – хоче, щоб у цю штангу вдарила міська рада. Це я про ціну питання.
Чому? А давайте про це по черзі.
Фото такої «цінної» нерухомості говорять самі за себе
27 вересня 2000 року Владислав Перкін отримує в нотаріуса свідоцтво, яким за ним закріплюється право власності на спортивний павільйон і душову загальною площею на 140,8 кв. м. У документ також внесено опори для освітлення, металеву і бетонну огорожу, ворота і хвіртку, вхідні бетонні сходи. І останнім пунктом – увага! – футбольне поле. От мені цікаво, як футбольне поле раптом стало нерухомістю? За якими такими критеріями можна було оформляти траву як нерухомість? Бо вкотре наголошую – при цьому земля залишилася міською, комунальною! То що – ґрунт – це земля, а трава – це споруди? Це так трактувати? Хай ще якісь туалети і ворота, але футбольне поле… Просто ні в які ворота не лізе, даруйте за каламбур.
Так-от. Ця вся нерухомість тоді була оцінена у 40 тисяч гривень. У 2011-му балансова вартість її зросла до понад 67 тисяч. Тобто за 10 років – на 27 тисяч гривень. Не такі вже стрімкі темпи, щоб у 2020-му просити за ці ж споруди мільйони. Чи не так?
Це балансова вартість, а тепер щодо ринкової ціни. Ми звернулись до ріелторів. У Львові загальна вартість нежитлового приміщення, яке перебуває в хорошому стані та має весь пакет документів на майно та землю, - 1000-1500 доларів за квадратний метр. Тепер до нашого об’єкта. Зважаючи на стан спортивного павільйону, ріелтори дають значно менше – 300 - максимум 500 доларів за квадратний метр. Підраховуємо – маємо орієнтовно мільйон гривень за 140 квадратних метрів.
Але відразу ріелтори наголошують: є дуже важливий момент – велика земельна ділянка під об’єктом. Це дійсно підвищує ціну на споруди. Навіть оцінка комунального підприємства «Агенція ресурсів», проведена у квітні 2019 року (до речі, вже нечинна, бо минуло більше як 6 місяців), визначила вартість об’єкта у 5 мільйонів 100 тисяч гривень.
Але ж друзі, є й здоровий глузд! Я розумію, що формально будь-який оцінювач має враховувати наявність дорогої землі. І цілком зрозуміло, чому було зареєстровано право власності не лише на споруди, а й на футбольне поле. Бо в такому разі міська рада не може в інший спосіб розпорядитися цією земельною ділянкою, адже вона вважається обтяженою майном. Але якщо відкинути формальні речі та подивитися на цю справу об’єктивно, то є неправильним і несправедливим, щоб місто платило великі кошти за міську ж землю!
Правду кажучи, сьогодні реальним покупцем стадіону «Торпедо» є лише міська рада. Будьмо відверті, банк навряд чи зможе продати споруди, на які має право власності, комусь іншому. Бо ж 2,6 га землі та споруди стадіону мають різних власників. І це невигідно жодному іншому інвестору. В іншому випадку банк, очевидно, би вже скористався системою ProZorro, яка б дозволила визначити об’єктивну ціну на стадіон і його продати.
Припускаю, що окремі депутати не до кінця розібралася в ситуації навколо стадіону. І тому так наполягають, щоб місто заплатило за ворота, огорожі і хвіртки 7,5 мільйона гривень. А фактично змушують міську раду оплатити «косяки» банку - та ще й із відсотками - коштом львів’ян! Адже нагадаю: розмір основного зобов’язання по іпотеці – 5,7 мільйона гривень, решта, очевидно, відсотки. Панове обранці, ну це просто гра у чужі ворота. Ви за яку команду граєте?
Тобто люди, які точно ризикнули і купили споруди стадіону за майже 2 мільйони доларів, очевидно, суттєво переплатили. Після свого прорахунку - розіграли схему з іпотекою, а тепер хочуть, щоб місто фактично покрило їхні збитки. Але друзі, ми - представники громади, а не якогось бізнесу, що можемо ризикувати своїми чи чужими коштами.
ЩО ДАЛІ? ВАРІАНТИ І МОЖЛИВІ СЦЕНАРІЇ
Уявімо, що сьогодні міська рада таки купує напівзруйноване майно за очевидною завищеною ціною. Де гарантія, що завтра не буде заяв про розтрати коштів із міського бюджету? Адже це вже корупція.
Ще одне. Утримання такого об’єкта, як стадіон, потребує великих капіталовкладень. Тому цілком очевидний варіант: щойно міська рада придбає занедбані приміщення, ворота і хвіртки – з’явиться якийсь умовний інвестор-благодійник і «попросить» передати йому стадіон за 1 гривню. І почнеться новий етап тиску на міську владу і знову під приводом турботи про відновлення спортивної інфраструктури. Тобто спочатку лобіюється викуп у банку міськими коштами за шаленою ціною, а потім скажуть подарувати цей же об’єкт потрібному інвестору? Де гарантія, що цього не станеться зі стадіоном «Торпедо»?
Тому якщо ми говоримо про збереження цього спортивного об’єкта для міста, на сьогодні бачу єдиний вихід – реконструювати стадіон спільними зусиллями з банком. Тобто, не переплачуючи із міського бюджету і дбаючи про інтереси громади – реалізувати приватно-публічний проект і грошима громади розрахуватися не за чужі борги, а вкласти їх власне у реконструкцію стадіону.
Місто вже розробило передпроектні пропозиції для реконструкції стадіону і публічно закликає банк долучитися до його реалізації. Вважаю, для банку – це добрий репутаційний вихід із ситуації, що склалася.
Проект візуалізації розробило управління архітектури та урбаністики ЛМР. Клікніть на схему, щоб збільшити її