З початку повномасштабного вторгнення Росії в Україну в лютому 2022 року ринок нерухомості зазнав кардинальних змін. На цьому тлі Ужгород, адміністративний центр Закарпатської області, став одним із найпривабливіших міст для інвестицій у нерухомість, демонструючи стабільне зростання цін та обсягів будівництва.
Динаміка росту
За даними Державної служби статистики України, у першому кварталі 2024 року ціни на житло в регіоні зросли на 5,7% порівняно з попереднім кварталом та аж на 16% порівняно з першим кварталом 2023 року.
Раніше Закарпатська область увійшла до трійки регіонів України, які єдині показали зростання цін на нерухомість у 2023 році відносно 2021 року. Згідно з офіційними даними, ріст склав 21,5%, що є другим показником після Івано-Франківської області (+91,8%) та перед Вінницькою (+7,4%).
При цьому, згідно з даними дослідження ЛУН, у 2023 році вартість квадратного метра первинного ринку на Закарпатті склала понад 40 тисяч гривень. Більшою є лише вартість нового «квадрата» в Києві.
Будівельний бум
Ужгород та Закарпатська область загалом демонструють значне збільшення обсягів будівництва житла порівняно з періодом до повномасштабного вторгнення. Це показало дослідження даних Держстату від аналітиків медіа «Скільки-скільки?».
Якщо у 2021 році на Закарпатті почали будівництво житла обсягом у 1,7% від загальної площі будівництв на території всієї України, то у 2023 році цей показник зріс до 6%. Це свідчить про суттєве зростання інвестиційної привабливості регіону та підвищений попит на нове житло.
Фактори впливу
Попри те, що сусідні Львівська та Івано-Франківська область досі залишаються більш популярними й для забудовників, і для людей з інших регіонів, Закарпаття має унікальні та суттєві переваги, які впливають і на цінність житла.
1. Безпека регіону: Закарпатська область розташована на крайньому заході України та залишається одним із найбезпечніших регіонів країни під час війни. Наразі зафіксовано єдиний випадок ураження території, коли в травні 2022 року ворожа ракета влучила в залізничну підстанцію біля вокзалу у Воловці.
Закарпатська область – єдина в Україні, де немає комендантської години.
2. Межує з країнами НАТО: область межує з чотирма країнами-членами НАТО (Словаччина, Угорщина, Польща та Румунія), що створює додаткове відчуття безпеки, а також дозволяє швидше та частіше подорожувати.
3. Внутрішня міграція: згідно з даними дослідження Міжнародної організації з міграції за квітень 2024 року, наразі на Закарпатті перебуває 72 000 вимушених переселенців. При цьому 82% живуть тут уже понад рік, а 57% опитаних людей планують залишитися й надалі.
4. Економічний розвиток: відносна економічна стабільність регіону приваблює не лише бізнес, що релокується з небезпечних територій. На заході країни Закарпаття посідає друге місце за кількістю зареєстрованих релокованих бізнесів.
5. Міжнародні зв’язки: близькість до кордонів з ЄС та економічні показники сприяють розвитку міжнародної торгівлі та залученню іноземних інвестицій.
6. «Сухий порт»: за підтримки італійських інвесторів на Закарпатті планують збудувати інфраструктуру для зберігання та експорту агропродукції. Цей логістичний хаб покращить експортний потенціал України та надасть можливості місцевим агровиробникам для розширення зовнішніх ринків.
7. Ужгород – це надійно: із безпекових міркувань багато бізнесменів, дипломатів і громадських організацій наразі обирають Ужгород для проведення зустрічей, конференцій та інших заходів. Крім того, завдяки відсутності обстрілів і навіть комендантської години в області почав активно розвиватися туризм.
Особливості ринку
Попри те, що пропозицій від забудовників багато, слід враховувати специфіку міста. Ужгород хоч і є адміністративним центром області, проте має компактні розміри. Щоб органічно вписати новий житловий простір в усталену екосистему, потрібно дуже багато зусиль. На жаль, не всі готові їх докладати, тож час від часу в місті з’являються квартали з непродуманою інфраструктурою, відсутністю зелених зон і видом на сусідню багатоповерхівку.
Оскільки місто зараз активно розвивається, а кількість жителів збільшилася в рази, такий підхід призводить до перенасичення мікрорайонів (а, отже, і шкіл, дитячих садочків та інших закладів). Саме тому ріелторські агентства радять приглядатися до ЖК з розвиненою інфраструктурою: різниця в ціні за квадратний метр може не надто відрізнятися в моменті, проте в майбутньому це стане значним фактором для прибутку.
Так, наприклад, навесні 2024 року в Ужгороді відбулася презентація нового житлового проекту від відомого девелопера ZEZMAN Holding. На заході були присутні головний архітектор Ужгорода, державні діячі, забудовники, топ-менеджери та партнери компанії, а також представники всіх ріелторських агентств міста. Концепція проекту передбачає створення повноцінного містечка з 12 будинків, де кожен мешканець зможе знайти все необхідне для комфортного життя.
Розробники приділили особливу увагу вибору локації та планування інфраструктури. У межах містечка будуть пішохідні та естетичні зони з фонтаном і штучною міні-річкою, дитячий садок, різноманітні магазини, SPA-салон, а також спортивні та дитячі майданчики, велодоріжки, місця для пікніків і патіо. Більше інформації про ціни, планування та умови можна знайти на сайті проекту Lizrome.
Коли краще інвестувати
Згідно з результатами дослідження ЛУН, інтерес до придбання житла після початку повномасштабного вторгнення впав на дві третини. Проте уже у 2023 році він становив 70-80% від довоєнних показників. Українці попри все продовжують працювати та планувати майбутнє у своїй країні, і довіра покупців до ринку поступово повертається.
Додатковим стимулом для покупців стала державна програма пільгового кредитування «єОселя» з привабливими умовами (від 3% річних на термін до 20 років). Хоча кількість виданих кредитів поки що невелика, сам факт існування такої програми позитивно впливає на настрої учасників ринку.
Окремим фактором, який впливає на ринок нерухомості, є внутрішня міграція. Подібно до ситуації 2014 року, коли спостерігався активний розвиток передмість Києва, нинішня хвиля ВПО може стимулювати розвиток нових житлових районів у більш безпечних регіонах країни.
Ринок має потенціал для зростання, оскільки обмежена пропозиція нового житла може зіткнутися зі значним накопиченим попитом, що призведе до підвищення цін. Таким чином, поточний момент може бути оптимальним для інвестицій у нерухомість.