Львів переживає чергову фазу будівельного буму – нового житла зводять дедалі більше на будь-який смак та гаманець. Ринок є доволі насиченим, так само як є значним попит на квартири в новобудовах. Попри рекордне за останні чотири роки знецінення долара щодо гривні, клієнти львівських забудовників, які здебільшого зберігають заощадження в американській валюті, не стали купувати менше.
ZAXID.NET дослідив, як у Львові впродовж 2019 року змінювався ринок нового житла та чи дешевшатимуть квартири через зміцнення гривні.
Львівський ринок
Нині у Львові працюють близько 70 компаній-забудовників – це як великі приватні організації, які будуть багато просторих житлових комплексів різного класу, так і молоді девелопери, що працюють над одиничними проектами, але натомість слідкують за останніми трендами та зводять житло у нових форматах. Цей ринок у Львові є дуже насиченим, хоча, на відміну від інших великих міст країни, не має проблем ані з ліквідністю, ані з попитом.
«Львів не досяг піку обсягів будівництва нового житла, як це, наприклад, відбулось в Києві. Місту є ще куди розширюватись в цьому плані. Львів взяв курс на інвестування в цю галузь, під час якого, зокрема, відбувся притік грошей з-за кордону в місто. 90% об’єктів житлового будівництва у Львові не мають проблем як в процесі зведення, так й на стадії здачі. Також тут не було якихось яскравих афер, що з людей взяли гроші та зникли в невідомому напрямку», – розповів ZAXID.NET керівник відділу продажів ріелторської компанії Микола Онуфрієнко.
Загалом ринок новобудов Львова розрахований на покупців із заробітком у валюті, який працюють за кордоном і готові зберігати інвестиції у квадратних метрах – насамперед на заробітчан, це а також на локального покупця, який купує квартиру, щоб жити в ній, або здавати в оренду.
Дорогий квадратний метр
Згідно з даними проекту «ЛУН Місто», який відстежує ключові показники будівельного ринку в найбільших містах країни, середня ціна одного квадратного метра у львівських новобудовах впродовж року коливалась в межах 15 500 - 16 000 грн. Це медіанний (середній) показник, в якому аналітики проекту врахували вартість житла від забудовників на різних стадіях – як на початку будівництва, так і на етапі здачі готових будинків.
Найдорожче квартири коштували у першому півріччі 2019 року: у січні-березні за 1 м2 в середньому просили 15,8 тис. грн, а вже в квітні ціна сягнула 16 тис. грн – і це був найвищий показник впродовж року. За словами експертки ринку нерухомості Вікторії Берещак, загалом на початку року у цій галузі по всій Україні панувало певне затишшя, викликане політичними факторами, зокрема президентськими виборами, але поступово на ринку почалось пожвавлення.
«Платоспроможний покупець чекав остаточних результатів виборів і спостерігав за курсом валют. Була відчутною певна розгубленість: чи будуть ціни падати або рватися вгору, ніхто не брався сказати. Подорожчання [у квітні] середньої ціни квадратного метра говорило про те, що ринок нерухомості поступово виходить із застою, який спровокували вибори президента. Бізнес взяв до відома результати, зреагував на те, що виборчий процес минув без ексцесів, і повернувся до своїх звичних темпів роботи», – вважає Вікторія Берещак.
Ціни 1 м2 в новобудовах протягом 2019 року (натисність для збільшення), інфографіка ЛУН
Уже від липня, згідно з даними моніторингу «ЛУН Місто», середня вартість 1 м2 у львівських новобудовах почала падати і в листопаді скотилась до найменшого річного показника – 15,4 тис. грн за метр. Водночас, як стверджують експерти ринку, збільшилась активність покупців. Зазвичай, таке осіннє пожвавлення відбувається щороку.
«Осінь – це початок ділового сезону, який завжди приносить певне пожвавлення на ринку житлової нерухомості. Переважно після зниження активності влітку інвестори повертаються до вибору квартир, зацікавленість житловими комплексами збільшується, а з ним кількість угод», – розповіла ZAXID.NET експертка Вікторія Берещак.
Щодо вартості житла по сегментах комфорту, то торік у листопаді середня вартість квартири в львівській новобудові економ-класу становила 12,5 тис. грн/м², житла комфорт-класу 14,5 тис. грн/м², елітне житло – 25,2 тис. грн/м². Водночас, якщо порівняти торішні ціни із даними листопада 2018 року, то за 12 місяців вони зросли: економ-клас в середньому виріс до 12,9 тис. грн/м², комфорт – до 14,7 тис. грн/м², елітне житло – до 28 тис. грн/м². При цьому подорожчання відбулось на тлі поступового зниження курсу долара щодо гривні.
«Попри те, що зміцнилась національна валюта, через інфляцію вартість будівельно-монтажних робіт та ціни на матеріали зросли. Також ми маємо таку тенденцію, що кваліфіковані кадри їдуть працювати закордон, а ті, що залишаються, навіть за низької кваліфікації вимагають більшу заробітну плату. І це є витрати забудовника. Також не зменшуються ціни за оренду земельної ділянки, розміри внесків на розвиток інфраструктури міста, а також вартість підключення збудованих будинків до інженерних мереж», – пояснив причини подорожчання житла в новобудовах керівник агенції нерухомості львівської будівельної компанії «Еко-Дім» Роман Бук.
Як стверджують ріелтори, ще одна причина подорожчання – це те, що протягом року також помітно зросла купівельна спроможність українців, тому у Львові люди почали масово вкладати гроші в житло на стадії будівництва, коли воно найдешевше і можна вибрати планування, поверх та інше. На цей зреагували забудовники та підняли вартість квартир.
Долар та заробітчани
Для усіх учасників ринку, насамперед для тих, хто планував придбати квартиру в новобудові, тривале зміцнення гривні впродовж року виявилось неочікуваним. Більшість потенційних покупців зберігають заощадження у валюті, а розрахунки за придбання нового житла, згідно із законодавством, мають відбуватися в гривні. Якщо на початку року, обмінявши 10 тис. доларів за курсу 28 грн за долар, покупець отримував 280 тис. грн, то нині це лише 235-240 тис. грн. Відповідно, нині покупець в перерахунку має менше грошей, щоби заплатити за житло у новобудові.
Як стверджують експерти ринку, певна частина потенціальних покупців зайняла вичікувальну позицію та розраховує на подорожчання долара, проте їхні дії на львівський ринок майже не вплинули. Так само не скоротився загальний попит.
«Був відчутний психологічний бар’єр, коли долар дешевшав на п’ятдесят копійок. Якщо зниження курсу було меншим, то купівельна активність не знижувалась. Коли зниження було різке і одразу на п’ятдесят копійок, то одразу ми помічали, що люди припиняли дзвонити до нас, підписання угод або відкладали, або цього не відбувалось зовсім. Щоразу це тривало впродовж тижня, а потім клієнти «оговтувались». Звісно, курсові коливання мали вплив, але він не був значним», – розповів ZAXID.NET керівник агенції нерухомості будівельної компанії «Еко-Дім» Роман Бук.
Аби стимулювати клієнтів купувати житло в новобудовах за нинішньої ситуації на валютному ринку, деякі львівські будівельні компанії прив’язали вартість житла до курсу долара та пропонують клієнтам розраховуватись гривнями за курсом на момент укладання угоди. Або ж продавець та покупець домовляються про спеціальні умови, якщо покупці чекають на здешевлення гривні. Окрім того, клієнтам пропонують розтермінування оплати.
«Щодо більшості об'єктів ми зафіксували ціну м2 у доларах, оплата у гривні відбувається за курсом на сьогодні. Тому клієнт нічого не втрачає: за яким курсом міняє, за таким і платить. Також при придбанні квартири в новобудові клієнту пропонується зручна система виплат, розтермінування тощо», – повідомила ZAXID.NET прес-служба компанії РІЕЛ.
Мій крутезний район
Щодо вартості нового житла по районах міста, то тут лідером був центральний Галицький район. Пропозиція у центрі є невеликою через законодавчі обмеження на будівництво в історичному ареалі та прилеглих зонах, тому і ціни – найвищі.
Далі у ціновому рейтингу йдуть Франківський та Личаківський райони. У цих двох районах доволі великій вибір нового житла, нині тут зводять та продають квартири на приблизно 50 об’єктах. У Залізничному районі, який є четвертим у ціновому рейтингу, триває будівництво 14 житлових комплексів.
Найдешевші квартири нині в Сихівському та Шевченківському районах – тут найвища конкуренція між забудовниками та, відповідно, більша пропозиція житла. На території Шевченківського району купити квартиру можна у 60 житлових комплексах, в Сихівському торгують житлом в 47 комплексах.
Середня ціна 1 м2 в новобудовах по районах в листопаді 2019-го (настисніть для збільшення), інфографіка ЛУН
Згідно з даними учасників ринку, найкраще купують квартири в тих районах, де є розвинена інфраструктура: розвинений громадський транспорт, великі торгові центри, школи, лікарні та садочки. Популярним місцем є околиці великих торгових центрів, а після того, як запустили трамвай на Сихів зріс попит і, відповідно, вартість житла у цьому районі.
«Чим краща інфраструктура району, тим більше підстав підняти ціни. Звісно, це ще залежить від забудовника, від якості житла. У Львові ми маємо приклад, що після того, як відкрили ТРЦ на Чорновола або «Спартак» на Мазепи, на об’єктах поряд із ними ціни у забудовників зросли на 1000-1500 грн/м2. Хоча загальних передумов для збільшення не було», – розповів ZAXID.NET Микола Онуфрієнко з ріелторської компанії «Дуоком». За його словами, у такий спосіб забудовники тестують купівельну спроможність своїх клієнтів та складають плани на майбутнє.
Однокімнатний попит
Найкраще у Львові купують однокімнатні квартири в нових будинках площею 30-45 м2. Трохи менший попит на двокімнатні квартири 60-70 м2. Найпопулярнішим класом комфорту житла в новобудовах є економ, адже ціни на нього найнижчі. Набагато менший попит має комфорт-клас. Окрім того, львів'яни надають перевагу новобудовам над вторинним ринком, оскільки старі квартири поступаються новим за технічними характеристиками. Відповідно у Львові найбільше будують житло економ-класу з одно- і двокімнатними квартирами.
Як стверджують забудовники та експерти ринку, нові квартири у Львові часто купують не для того, щоби жити в них, а щоби отримувати пасивний прибуток. Це перекупники, які роблять на цьому бізнес: купують житло на початковій стадії, а потім перепродують його дорожче на завершальній. Інша категорія покупців – це люди, які купують квартири для подальшої здачі в оренду. У Львові, за приблизними підрахунками, така інвестиція в нерухомість, залежно від класу житла, покриє затрати на його придбання та ремонт за 5-8 років.
«Тенденція сформувалась ще 2014 року, коли почалась економічна нестабільність та падіння банків. Люди вирішили шукати інший спосіб, куди вкласти гроші. Нерухомість стала тим методом інвестування, куди люди могли на декілька років вкласти гроші, наче на такий собі депозит. Ця тенденція досі актуальна, адже у Львові мало пропозицій для невеликого рівня інвестицій 30-40 тис. грн», – каже рієлтор Микола Онуфрієнко.
Загалом перекупники та орендодавці вже багато років формують сталий попит на нові квартири у місті. За словами експертів ринку, найближчим часом ситуація не зміниться, адже Львів є діловим та туристичним центром, тому багато людей потребуватимуть тут житла.
Попит на житло також не зупиняють потенційні ризики, пов’язані із тим, що забудовник через певні проблеми може заморозити будівництво або взагалі не добудувати об’єкт. У Львові на стадії фундаменту, коли вартість квадратного метра на 25-30% менша, ніж на стадії здачі, нині розкуповують до третини квартир житлового комплексу. Люди зазвичай зважають на репутацію забудовника, чи він виконав свої зобов’язання на попередніх об’єктах. У багатьох компаній на стадії здачі часто вже не буває вільних квартир для продажу.
Загалом Львів не має таких проблем, як, наприклад, Київ, де великий державний концерн «Укрбуд» через фінансові проблеми відмовився добудовувати квартир для 13 тис. родин і в результаті обвалив ринок. У Львові на ринок впливають як великі гравці, так й численні невеликі девелоперські проекти і, зазвичай, покупцеві одразу стає зрозуміло, хто і що, а головне – як будує. Вкупі, за деякими винятками, вони гарантують львівському ринку стабільність.
Прогноз погоди на ринку
Наразі прогноз для ринку нерухомості на прийдешній 2020 рік є радше позитивним, аніж негативним. Але за умови стабільної економічної ситуації в країні.
На ціну квадратного метра наступного року так само впливатимуть інфляція, вартість будівельно-монтажних робіт та будівельних матеріалів, а також стан ринку праці. Упродовж цього року на окремі групи будівельних матеріалів ціни поступово зросли 8-10%, а на будівельно-монтажні роботи – одразу на 10%, 2019-го експерти прогнозують також збільшення їхньої вартості. За таких умов подешевшання квартир не відбудеться, адже знижувати ціни для девелопера дорівнюватиме великим збиткам, у такому разі про жодну рентабельність проектів не йтиметься.
«Наступного року прогнозують зростання вартості за всіма класами житла на 5-10%, але за певних умов: якщо економічна і політична ситуація в країні залишиться стабільною і прогнозованою. Тоді вартість економ-класу збільшиться у перерахунку через здорожчання вартості будівництва. Комфорт-клас та еліт можуть додати у вартості дещо більше», – розповів ZAXID.NET експерт ринку нерухомості Володимир Германов. За його словами, якщо аналізувати відкриті дані, то наразі немає передумов для стрімкого зростання ринку, але й немає передумов для обвалу. Внести пожвавлення в цю галузь та стимулювати попит покупців наступного року може зниження ставок іпотечного кредитування.
«Якщо відбудуться позитивні зрушення, то одразу ж в будівельну галузь можливо буде залучити іноземні кошти, зокрема через участь іноземних банків, та активно розвивати іпотеку. Зниження іпотечних ставок принаймні на 2-3% здатне залучити додатково 8-10% покупців. Тобто від іпотеки залежить характеристика ринку на наступний рік. За умови зниження ставок збільшиться кількість покупців житла», – наголосив Володимир Германов.
Щодо курсу гривні, то цього ніхто прогнозувати не береться, водночас забудовники нині роблять планування на 2020 рік, виходячи з курсу, що закладений в державному бюджеті на наступний рік – це 27 грн за долар. Якщо курс буде меншим, то ціни навряд чи підуть донизу, оскільки забудовники охоче вкладатимуть гроші в маркетинг і рекламу самого об’єкту задля збільшення продажів.
Згідно із розрахунками, які роблять львівські рієлтори, збільшення вартості житла на 5-10% в новобудовах у Львові відбудеться вже наприкінці січня або на початку лютого наступного року. Вторинний ринок, який реагує на зміни із запізненням, подорожчає наприкінці березня.