У лютому столична влада заявила про намір знести недобудований ЖК «Мозаїка». За версією чиновників, проект з'явився в Голосіївському районі Києва на зсувонебезпечній ділянці, і будувався на землі, заарештованій судом рік тому за позовом МВС. Водночас, незважаючи на те що договір оренди закінчився ще у 2013 році, КМДА цю ділянку не витребувала, тому компанія «УКЗ» («Мозаїка» є її проектом) продовжувала будівництво на законних підставах і платила орендні внески, повідомляє Forbes Україна.
Проте на сьогодні будівництво зупинено. Мерія йти назустріч інвесторам не поспішає і навіть пропонує закінчити будівництво самостійно. «Але ми розуміємо, що знайти компанію, яка погодиться завершити проект, практично нереально. Все-таки розраховуємо, що Анатолій Войцеховський (бізнесмен, який володіє «УКЗ» − Forbes) зможе знайти з владою спільну мову, і вони розблокують будівництво. Але коли це станеться − сказати дуже складно», − вважає киянка Юлія Задеряка, яка, як і багато українців, вклала гроші в будівництво нового житла.
Ситуація на первинному ринку і справді напружена до краю. Незважаючи на те що в Києві, його околицях та інших великих містах висотки з'являються десятками (за даними Державної служби статистики, за 2015 рік в Україні введено 11 млн кв. м житла, що на 13,4% більше, ніж у 2014-му), кількість заморожених недобудов теж зростає. Наприклад, за даними Союзу інвесторів України, найбільше проблемних будівництв у Києві й області − понад 80, у Львові − 24, в Одесі − 5. У цілому по країні 120 таких висоток. При цьому в чинному законодавчому полі інструментів захисту в інвесторів майже немає.
Заходьте, хто хоче
«Найсумніше, що інвестори в такій ситуації абсолютно не захищені. У них немає ніяких гарантій надійності забудовника, крім його історії, репутації та доброчесності», − коментує Максим Барбаш, директор будівельної компанії ГЕОС.
У сусідній Росії, наприклад, підхід до платоспроможності будівельних компаній більш грунтовний. У березні Держдума прийняла в першому читанні законопроект, що встановлює розмір власного капіталу забудовника, який залучає кошти пайовиків, у розмірі 1 млрд рублів, або не менше 5% від вартості всіх будинків, які він будує.
Кількість заморожених недобудов зростає. За даними Союзу інвесторів України, найбільше проблемних будівництв у Києві й області − понад 80, у Львові − 24, в Одесі − 5. У цілому по країні 120 таких висоток. При цьому в чинному законодавчому полі інструментів захисту в інвесторів майже немає
Крім цього, проект передбачає створення єдиного будівельного реєстру і запровадження альтернативного механізму забезпечення прав інвесторів − розміщення коштів учасників пайового будівництва на так званих ескроу-рахунках. Це окремий банківський рахунок, на якому враховуються майно, документи або гроші до виконання певних зобов'язань. І якщо компанія зіткнеться з проблемами і виявиться недієздатною, інвестори отримають з ескроу-рахунків відшкодування.
В Україні забудовники законодавчими вимогами надто не обтяжені. «Якщо будівельна компанія створена у формі АТ, мінімальний розмір статутного капіталу не може бути меншим 1250 мінімальних зарплат (близько 1,9 млн гривень − Forbes). Але найпопулярнішою формою ведення будівельного бізнесу залишається товариство з обмеженою відповідальністю, а щодо мінімального розміру статутного капіталу для ТОВ ніяких обмежень взагалі немає», − пояснює Ігор Корнєв, партнер адвокатської фірми GORO legal.
Плюс до всього, ліцензування залишилося тільки для об'єктів ІV і V категорій. Це означає, що при будівництві будівель I-III категорій, де можуть проживати до 300 осіб (а під цей параметр потрапляє більшість окремо розташованих новобудов), дозвільні процедури максимально спрощені. Однак навіть для складніших об'єктів будівельні компанії при отриманні ліцензії надають «довідкову» інформацію: про виробничо-технічну базу, про кваліфікацію працівників, про перелік запланованих робіт і так далі.
«Вимоги до фінансового стану перед забудовниками та девелоперами не виставляються. Більше того, в Україні не існує контролюючого органу, який міг би перевіряти компанії на предмет фінансової надійності. Є ДАБІ [Державна архітектурно-будівельна інспекція], але в її повноваження входить лише контроль ходу будівництва та його відповідність дозвільній документації», − пояснює голова правління Асоціації інвесторів житла Олег Петровець.
Фонд порятунку
Єдиний, по суті, інструмент, який здатний хоч якось захистити інвестора, − фонд фінансування будівництва (ФФБ). «Управитель ФФБ здійснює незалежний контроль і оцінку всіх документів, пов'язаних із будівництвом об'єкта, документи на землю, проект забудови, що пройшов експертизу, дозвільні документи на будівництво. Крім того, керівник фондом отримує в заставу майнові права зі спорудження об'єкта, і здійснює контроль будівництва та цільового використання коштів», − розповідає Ростислав Мельник, президент будівельної компанії «Ріел».
Також для керівника фондом існують вимоги до розміру мінімального статутного капіталу, який становить 1 млн євро. Причому він повинен бути повністю оплачений «живими» грошима до початку залучення коштів інвесторів. Крім цього, управителю необхідно створити оперативний резерв коштів, в тому числі і для виплати інвесторам, які виходять з фонду і мають право відмовитися від участі у ФФБ у будь-який момент.
«У разі, коли забудовник порушує умови договору про будівництво (недотримання термінів, відхилення від проекту та ін.), керівник може, користуючись правом іпотеки, забрати у забудовника об'єкт і передати іншому забудовнику для завершення. Цей процес юридично прописаний, і випадки такого передання є. А при банкрутстві будівельної компанії весь незавершений об'єкт переходить до керуючого ФФБ (банку або фінансової компанії) поза ліквідаційною процедурою, оскільки знаходиться в іпотеці», − підкреслює Ростислав Мельник.
Забудовники часто закладають об'єкт незавершеного будівництва в банк, який у разі банкрутства будівельної компанії отримує пріоритет над вимогами інвесторів
Разом з тим гарантії для інвестора полягають виключно в тому, що керівник фондом поверне кошти, а не побудує об'єкт. Тобто законодавством передбачені лише гарантії фінансові. На думку Олега Петровця, такий захист прав інвесторів навряд чи повністю відповідає їх інтересам. «Навіть за час будівництва, яке триває 1,5-3 роки, в зв'язку з курсовими коливаннями вартість квартири в гривневому еквіваленті може суттєво зрости», − пояснює експерт.
Іншими словами, суми відшкодування, яку отримає інвестор, з великою ймовірністю може не вистачити на те, щоб придбати аналогічне за класом і параметрами житло.
До того ж забудовники часто закладають об'єкт незавершеного будівництва в банк, який у разі банкрутства будівельної компанії отримує пріоритет над вимогами інвесторів.
«Тобто покупці квартир стають кредиторами загальної черги. Більше того, банкрутство забудовника може відбутися і до завершення будівництва. Але в реєстр кредиторів включаються лише грошові вимоги. З огляду на це, інвестори, перед якими забудовник зобов'язався тільки передати квартиру після введення будинку в експлуатацію, можуть взагалі в цей реєстр не потрапити», − попереджає Ігор Корнєв.
Допоможи собі сам
Втім, у разі неплатоспроможності забудовника інвестори можуть створити своє об'єднання з метою добудови будинку. «Оформити його юридично, відвести на нього землю і потім або добудувати самостійно, або запропонувати завершити проект іншим забудовникам, у яких є фінансова можливість. Однак таких прецедентів небагато. Це дуже клопітка справа, за яку забудовники беруться без ентузіазму», − підкреслює Максим Барбаш.
Найвідоміший випадок − добудова столичного ЖК «Фундуклеївський», який у 2007 році на етапі 90%-ої готовності кинула будівельна компанія Consol. Покупці квартир в цьому будинку за свої гроші довели висотку до розуму, і в 2013 році її було здано в експлуатацію. Ще один об'єкт − ЖК «Три Богатирі» в Києві по вул. Борщагівській, який ще в 2012 році інвестори вирішили добудовувати своїми силами, і навіть отримали право оренди на земельну ділянку під «богатирями». Проте стосунки майбутніх мешканців з КМДА не склалися, будинки досі не заселено й не підключено до комунікацій.
Без посилення вимог ситуацію на ринку не вирівняти. Державі й органам місцевої влади слід більшою мірою контролювати процес отримання дозвільних документів і відповідність будівництва проектній документації
Не раз робилися спроби знайти інвесторів для завершення будівництва трьох веж на Троєщині, по проспекту Шухевича (колишній Ватутіна), які наприкінці 1990-х з'явилися там з легкої руки МВС. Але все безуспішно: висотки руйнуються вже більше 10 років.
Чесні правила
Девелопери та експерти вважають, що без посилення вимог ситуацію на ринку не вирівняти. За словами Ростислава Мельника, державі та органам місцевої влади слід більшою мірою контролювати процес отримання дозвільних документів і відповідність будівництва проектній документації. «Інакше в ненадійних забудовників завжди буде бажання спростити об'єкт за рахунок здешевлення конструктивних елементів і погіршення споживчих властивостей квартир», − вважає глава «Ріел».
Ще один важливий крок − на законодавчому рівні зобов'язати забудовників надавати фінансові гарантії інвесторам, а також створити контролюючий орган, який стежитиме за цільовим використанням коштів, вести моніторинг фінансового стану забудовника. «Ініціативи щодо спрощення отримання дозвільної документації також необхідно продовжувати. Адже якщо забудовник буде знати, що за короткий час він за наявності всіх необхідних документів без проблем отримає потрібні дозволи, в нього буде менше спокуси приступити до будівництва завчасно», − міркує Олег Петровець.
Крім цього, повинні бути інструменти захисту і в інвесторів, які гарантують, що в разі руйнування будівельної компанії вони повністю компенсують свої фінансові втрати або отримають у власність нехай і недобудоване, але все-таки житло. Цього результату можна досягти, якщо дані про інвестора будуть в обов'язковому порядку вноситися до реєстру речових прав. Як приклад − США, де вже на етапі залучення коштів майбутній об'єкт отримує спеціальний ідентифікаційний код.
«Крім того, потрібно зобов'язати забудовників використовувати гроші інвесторів тільки на будівництво будинку, на закупівлю матеріалів і оплату робіт, як це працює в багатьох країнах (наприклад, шляхом акумуляції коштів на окремому рахунку. − Forbes). Паралельно необхідно узаконити заборону на продаж квартир, поки будинок не буде готовий хоча б на 20-30%. Вклавши в будівництво власні кошти, забудовник буде зацікавлений добудувати його якомога швидше», − резюмує Максим Барбаш.