Забудовникам дедалі складніше зводити житло коштом покупців.Тож частину витрат могли б покривати банківські кредити, розповіла фінансова директорка РІЕЛ Вікторія Мельник у доповіді «Хто профінансує будівництво житла?» на міжнародній конференції Ukraine Housing Conference 2026.
Яка ситуація на ринку нерухомості?
За словами Вікторії Мельник, зараз один із головних викликів для забудовників – зростання суми, потрібної для старту будівництва. Мельник навела приклад однієї з черг житлового комплексу РІЕЛ. До 24 лютого 2022 року для початку робіт потрібно було близько 10% вартості черги, або 1,5 млн доларів. Тепер для старту потрібно вже 45%, або близько 6,8 млн доларів.
Водночас покупці стали обережнішими. Перш ніж вкладати гроші у квартиру, вони хочуть побачити, як просувається будівництво, і переконатися в надійності забудовника.
«Фінансування будівництва коштом покупців фактично перекладає ризик недобудови на фізичну особу – непрофесійного учасника ринку. Натомість впровадження моделі розподілу ризиків (risk-sharing) дозволяє розподілити цей ризик між професійними учасниками ринку – девелопером і банком», – зауважила фінансова директорка РІЕЛ.
Оперативні, достовірні і найважливіші новини тут Додайте ZAXID.NET у вибрані в Google
Ще одна проблема для забудовників – висока вартість фінансування через ранні продажі квартир зі знижкою. За розрахунками РІЕЛ, в одному з проєктів такий спосіб залучення коштів обходився в еквіваленті приблизно 35% річних. Кредит під 18–20% річних у цьому випадку міг би знизити витрати на фінансування та забезпечити стабільніше надходження коштів на будівництво.
«Наявність грошей на повний цикл дозволить нам будувати технологічні терміни», – пояснила Вікторія Мельник.
Вікторія Мельник окреслила три напрями змін – підвищити прозорість фінансів забудовників, залучити банки до кредитування окремих житлових проєктів і зробити іпотеку доступнішою для покупців. РІЕЛ пропонує розглянути модель, за якої той самий банк кредитує будівництво, контролює рух коштів на рахунках проєкту та видає іпотеку покупцям квартир у ньому.
«Коли ми суміщаємо фінансування девелопера і іпотеку, то це дозволяє банкам повністю контролювати грошові потоки. Кожна вхідна сума від іпотеки йде на закриття кредита девелопера. Весь потік абсолютно прозорий. Тобто ми пропонуємо разом кредитувати і контролювати», – пояснила фінансова директорка компанії.
Паралельно з підготовкою пропозицій для галузі РІЕЛ впорядковує власну фінансову структуру. Компанія прагне зробити рух коштів прозорішим і вести окремий облік витрат та прибутків кожного проєкту. Це має допомогти уникнути ситуацій, коли кошти одного проєкту спрямовують на фінансування іншого.
Вікторія Мельник також згадала і про способи придбання житла поза державною програмою «єОселя». За даними РІЕЛ, близько 60% покупців компанії користуються розтермінуванням, а близько 40% сплачують повну вартість квартири одразу.
Тому РІЕЛ разом із банками опрацьовує іпотечну модель «РІЕЛоселя» зі строком кредитування до 20 років. За запропонованими умовами покупці сплачували б близько 10% річних у перші п’ять років і близько 20% надалі. У перші п’ять років різницю між пільговою та комерційною ставками компенсував би забудовник.
Відновлення житлового будівництва потребує співпраці забудовників, банків, регуляторів і міжнародних фінансових інституцій, вважають у РІЕЛ. Компанія готова ділитися досвідом, обговорювати й випробовувати нові механізми фінансування, щоб збільшити обсяги будівництва та дати українцям більше можливостей придбати житло.