Від початку пандемії цікавість до ринку нерухомості зросла, адже люди більше часу почали проводити вдома та дбати про свій комфорт. Попри тимчасове уповільнення темпів будівництва попит на житло не зникає, і девелопери, аби його задовольнити, пропонують все більше різних за класом варіантів.
Як зробити інвестицію в нерухомість безпечною, на що звертати увагу при виборі житла у Львові та про гарантії вкладень, розповідає операційний директор інвестиційно-девелоперської компанії Avalon Роман Давимука.
***
Які зараз є тренди на світовому та українському ринках у інвестуванні в нерухомість?
Нерухомість є однією з найбільших галузей інвестицій – це класичний і відносно безпечний варіант інвестування, який водночас демонструє хорошу дохідність. Зараз інвестиції в нерухомість продовжують зростати, оскільки економіка загалом відновлюється після пандемії. Більше того – попит на нерухомість зріс, адже люди більше часу почали проводити вдома, що спровокувало динамічний розвиток різних класів житла. Незважаючи на те, що споживчі тенденції змінюються, інвестиційна привабливість нерухомості зростає через глобальну інфляцію.
В Україні схожі тенденції, проте загалом перелік об’єктів для інвестицій обмежений і є недовіра до складних інвестиційних продуктів. Саме тому нерухомість в Україні – в особливому фокусі, адже це безпечний і зрозумілий для людей варіант для інвестування. Зазначимо, що ринок справді розігрітий інвестиційно, тому уважність при виборі девелопера грає все більшу роль. Крім того, напрямок державної політики на податкову амністію стимулює інвестувати у зрозумілі та класичні напрямки, зокрема у нерухомість, бо готівка «під подушкою» втрачає актуальність.
Все ж були періоди кільканадцять років тому, коли вважалося невигідним купувати житло. Як є зараз?
Житло завжди було вигідною інвестицією, окрім коротких періодів, коли ціни зросли спекулятивно, наприклад, у 2007 році. Проте тоді ринок заливався дешевими валютними кредитами. Станом на зараз ринок розвивається поступово, а ривок цін на житло в 2021-му та на початку 2022 року пов’язаний з глобальною інфляцією, збільшенням попиту та подорожчанням будматеріалів.
На що потрібно орієнтуватися при виборі нерухомості для інвестиції?
Ключові показники будь-якої інвестиції – її окупність (скільки прибутку вона генеруватиме) та ризиковість, тобто безпечність. Нерухомість вважається безпечною та помірно дохідною інвестицією. Зокрема, наша компанія завжди контролює собівартість та ціноутворення, щоб кінцева ціна на нерухомість була справедливою та вигідною для всіх – тобто щоб одночасно і виконати свої зобов’язання перед клієнтами, і не працювати собі у збиток. Це особливо важливо зараз, адже багато девелоперів продали комплекси на старті за низькими цінами, а тепер ризикують втрачати, бо добудовувати треба за значно вищою собівартістю.
Також можна оцінювати інвестицію з точки зору капіталізації. Умовно кажучи, я можу не дуже розраховувати на прибуток з оренди житла, але розраховую, що квартира зросте в ціні через кілька років на 50%.
Останні кілька років у Львові зростає вартість житла. Чи є зростання цін на нерухомість постійною тенденцією, чи тимчасовою?
Глобальна інфляція спричиняє зростання цін на нерухомість, і цей процес може тривати далі. Водночас український ринок – досить молодий і має потенціал до зростання, у тому числі у Львові. Під час пандемії дещо уповільнилися темпи будівництва, та попит залишився. Крім того, Київ зараз у півтора-два рази випереджає Львів за рівнем цін на нерухомість, і ми очікуємо на скорочення цього розриву. Тобто запас для зростання цін на нерухомість у Львові є, але це не буде постійним трендом.
У яку саме нерухомість частіше інвестують – у житло чи в комерційні приміщення?
Житло загалом у світі вважається найбільш безпечною і популярною інвестицією – це продукт, на який завжди буде попит, навіть відкладений. Крім того, житло переважно є більш доступною інвестицією – його на ринку більше, а ціни в середньому нижчі. Є перспективи в ринку готового житла, і ми віримо, що все більше людей будуть економити свій час та інвестуватимуть у вже готові квартири.
Комерційна нерухомість зараз більше під питанням, є тенденція до зменшення кількості торгових площ завдяки розвитку онлайн-торгівлі та служб доставок. Тому ми у своїх проектах скорочуємо кількість комерційної нерухомості на користь квартир з патіо, зручних вхідних груп тощо.
Попри стабільність попиту, чи є у Львові нерухомість, у яку найкраще інвестувати? На що варто звертати увагу?
При інвестуванні в житло потрібно звертати увагу на його розташування, якість і перспективи: чи розвивається район і громада, яка інфраструктура є поруч – транспорт, пішохідні та зелені зони, необхідні мережі, паркінг тощо. Це те, що визначає привабливість нерухомості надовго і збереже ваші інвестиції. У Львові зараз є багато територій, які добре розвиваються і мають хорошу інфраструктуру.
Для нас, як для лідера на ринку нерухомості, цей фактор є дуже важливим, бо ми розуміємо, що часто наш клієнт і наш покупець – це різні люди. Покупець – це інвестор, який потім буде здавати житло в оренду чи перепродасть його мешканцю квартири, кінцевому споживачу (тобто клієнту). А мешканець і буде користуватися всією інфраструктурою. І наша стратегія – задовольнити кінцевого споживача, а таким чином і покупець-інвестор теж буде задоволений.
Важливо сьогодні при виборі житла добре придивитись до репутації самого девелопера в контексті його надійності. Репутація та добре міцне ім’я забудовника на ринку нерухомості є дуже важливими і дає певні гарантії.
Що забезпечує безпечність інвестиції? На що має звертати увагу покупець при купівлі нерухомості?
Перший – наявність всієї дозвільної документації: підключення до мереж, дозвіл на будівництво, відповідність проекту цьому дозволу тощо. Це важливо перевірити, особливо при купівлі житла на початкових стадіях будівництва.
Другий – девелопер, якому ви передаєте свої інвестиції, його репутація на ринку. Нерухомість – не те, що можна знайти на прилавку, тут рідко просто виписують чек. Важливо пам’ятати, що не ціна повинна бути головною при виборі житла, а гарантія забудовника. Ми рекомендуємо купувати нерухомість прозоро, отримуючи повний пакет документів.
Як безпеку інвестицій забезпечує компанія Avalon?
Avalon – це провідна інвестиційно-девелоперська компанія, і в нас працює просте правило: ми не вважаємо, що щось заробили доти, доки не здали повністю проект та не закрили всі зобов’язання. Ми резервуємо кошти за конкретним проектом, і клієнт може бути впевнений, що гроші, які він інвестував на початку будівництва, не підуть на щось інше, тобто будинок буде збудований та зданий в експлуатацію. Для нас репутація є важливою, у нашій роботі пріоритетом є люди, для яких ми працюємо. Наша компанія працює на ринку з 2014 року, і за нашу історію успішно реалізовано та здано 25 будинків у 13 житлових комплексах.
Які пропозиції на ринку зараз має Avalon?
Переважно ми працюємо в класичному напрямку – житло класів комфорт, бізнес та преміум і комерційна нерухомість у ЖК. Житло доступне на різних етапах готовності – для зручності як інвестора, так і для клієнта, який хоче жити в наших комплексах.
Уся комерція, яка є в наших комплексах, має створювати комфортні умови для життя наших клієнтів, щоб вони мали необхідну інфраструктуру – продуктові магазини, аптеки, хімчистки тощо. Ми готові недоотримати на цьому, аби наші ЖК були зручнішими і більш привабливими. До прикладу, в останніх комплексах ми зменшуємо кількість комерційних площ більш ніж втричі, натомість робимо житлові комплекси більш комфортними для жителів.
Це також і питання репутації.
Однозначно. Ми не цураємося своїх проектів навіть після здачі будинків в експлуатацію. Нам важливо, щоб наші ЖК були привабливими та комфортними. До речі, для цього в нас є також додатковий напрям – власна управлінська компанія Avalon Facility Service, яка обслуговує майже всі наші комплекси. Загалом наша компанія є трендсеттером на ринку нерухомості. Ми знаємо, що наші дії та рішення завжди є прикладом для роботи інших компаній.
На якого клієнта орієнтується ваша компанія?
Звичайно, ми зацікавлені в тому, щоб наш покупець і був кінцевим клієнтом. Для цього ми розділяємо портфель пропозицій: дуже рідко відразу продаємо всю нерухомість у проекті. Часто ми лишаємо великий блок для себе, фактично стаючи співінвесторами, щоб потім продати ці площі кінцевому клієнту. Наприклад, ми так збудували цілі секції Avalon Zelena Street та Avalon Timе, а зараз продаємо там готові квартири після завершення будівництва. Таким чином ми подаємо сигнал ринку, що ми – не компанія, яка просто бере гроші в клієнтів та реінвестує їх, щоб швидко заробити. Avalon – одна з небагатьох компаній на ринку, яка готова працювати довго, інвестуючи власний капітал у свої проекти спільно з інвесторами.
Які у вас є варіанти оплати і які з них найпопулярніші?
Ми пропонуємо розтермінування без залучення банків. Базовим є розтермінування з 50-відсотковим першим внеском, але є продукти і з меншим відсотком. Також ми працюємо по державній іпотечній програмі. Незалежно від способу оплати, клієнт має прописані в договорі терміни здачі нерухомості в експлуатацію, за які ми несемо відповідальність.
Розтермінування цікаве клієнтам, які збираються жити у комплексі. Водночас інвестори зацікавлені в нижчій ціни, тому досить часто вони вносять повну передоплату. Якщо нерухомість куплена на початковому етапі з розтермінуванням і далі виникає необхідність перепродати її ще до того, як ми здамо проект в експлуатацію, ми залишаємося третьою стороною договору і зобов’язуємося перевірити, чи первинний покупець повністю розрахувався з нами, щоб новий власник не мав проблем. Безпека інвестицій наших клієнтів є одним з ключових пріоритетів роботи нашої компанії.