У липні 2015 року набув чинності закон «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку», згідно з яким мешканці багатоповерхівок протягом року мають визначитися, як вони управлятимуть власними будинками.
Німецькі фахівці в рамках проекту Львівської міської ради та німецького товариства GIZ «Муніципальний розвиток та оновлення старої частини міста Львова» провели з власниками квартир в історичних будинках у центрі Львова низку зустрічей, присвячених управлінню багатоквартирними будинками та їхньому ремонту.
ZAXID.NET занотував поради німецьких експертів про те, як управляти своїм будинком, як зберегти власне житло в історичній будівлі й саму будівлю.
«Беріть управління будинком у свої руки»
Експерт із управління житлом Німецького агентства розвитку Вольфґанґ Круґ, який вже понад рік спілкується з мешканцями львівських багатоквартирних будинків і ретельно вивчив новий український закон, радить львів’янам брати управління багатоквартирним будинком у свої руки.
Він зазначає, що мешканці багатоквартирних будинків можуть обрати один з трьох варіантів управління: самостійно управляти будинком шляхом загальних зборів мешканців, створити Об’єднання співвласників багатоквартирних будинків або обрати управителя.
Форми управління багатоквартирним будинком
«Для мешканців, які вирішили управляти будинком самі, є дві можливості: або створення ОСББ, або менш формалізована форма управління – збори», – каже Круґ.
Однак збори співвласників експерт вважає невдалим рішенням, тому що банки не хочуть видавати кредити на ремонт та вирішення інших проблем зборами, які не є юридичною особою. «Банки готові кредитувати тільки юридичні особи ОСББ», – каже він.
Третя можливість – призначити управителя. Утім, поки що, наголошує Вольфґанґ Круґ, у Львові замало фірм, які працюють у цій сфері і можуть фахово управляти будинком. «Але за моїм відчуттям такі фірми скоро утворяться, бо люди вирішать не довіряти ЛКП, а засновувати свої фірми», – додає він.
Круґ зазначає, що якщо ж до 1 липня 2016 року мешканці не визначаться, як будуть управляти будинком, їм буде призначено управителя. Таким управителем, на його думку, буде те саме ЛКП.
Тому експерт радить львів’янам не зволікати зі створенням ОСББ або обранням управителя. «Якщо ви оберете самостійне управління будинком, тоді у вас буде можливість самим визначати, скільки грошей і куди давати. Якщо ви не будете самі управляти будинком, то залишатимуться ті самі недоліки, про які я постійно чую. Це скарги на високу плату за утримання будинку, поганий сервіс, непрозорі розрахунки тощо», – пояснює він.
Тим, хто побоюється різкої відмови від послуг ЛКП, Круґ пропонує компромісний шлях, коли мешканці створять ОСББ, але залишать ЛКП функцію управління. Таким чином можна стати повноправними власниками свого будинку, але певний час перебувати «під опікою» комунальників.
«Усвідомлюйте власну відповідальність за збереження свого будинку»
Найприйнятнішою для львів’ян формою управління багатоквартирним будинком Вольфґанґ Круґ вважає ОСББ. «Перевага ОСББ полягає в тому, що ви можете і мусите усвідомлювати, що вам належить не тільки квартира, а й будинок», – каже він і наголошує, що той, хто володіє квартирою, несе також відповідальність і за частину даху, частину фасаду тощо.
Експерт переконаний, що створення ОСББ змусить усіх мешканців історичного будинку усвідомити свою відповідальність за його збереження. Крім того, дбайливе ставлення до цілої будівлі підвищить вартість кожної окремої квартири.
Круґ також відкидає побоювання мешканців історичних будівель, що засновувати ОСББ для будинку, у якому 8-10 квартир, було б недоцільним. «ОСББ можна заснувати і з десятьма квартирами. Це навіть простіше зробити з невеликою кількістю людей. І це цілком раціонально», – переконаний він.
Після створення ОСББ мешканці самі визначатимуть, які роботи слід проводити в будинку і коли, наскільки часто прибирати сходову клітку, який ремонт слід зробити в першу чергу тощо.
Усі члени ОСББ прийматимуть рішення більшістю голосів. Кожна квартира матиме відповідну до площі кількість голосів. І якщо більшість прийме рішення, воно буде обов’язковим для всіх мешканців, навіть для тих, хто це рішення не підтримав.
Як визначатимуть частку співвласника
Круґ наголошує, що змусити недобросовісного мешканця виконувати рішення ОСББ можна буде через суд, однак визнає, що поки що українська судова система до таких позовів не готова.
Разом з тим, після створення ОСББ мешканці вже не зможуть вимагати ремонту даху чи підвалу від ЛКП. «Якщо зараз у вас є якась проблема в будинку, то в багатьох випадках за кошти державного чи комунального бюджету вам його ремонтують. Недоліком ОСББ буде те, що ЛКП вже не буде мати зобов’язань перед вами», – зазначає Круґ
Утім, експерт вважає послуги, які надають ЛКП, неякісними і не бачить проблеми в тому, що комунальні підприємства не обслуговуватимуть будинки, якими управлятимуть самі мешканці.
«Управителем може стати кожен»
Альтернативою і ОСББ, і ЛКП може стати управитель – фізична особа-підприємець або юридична особа, яка за договором із співвласниками забезпечує утримання та ремонт багатоквартирного будинку і прибудинкової території.
«Управителем може бути окрема приватна особа. Є також маленькі фірми, які управляють десятьма-двадцятьма будинками, а є великі, які управляють кількома сотнями будинків», – каже Вольфґанґ Круґ.
При виборі фірми, яка управлятиме будинком, експерт радить звертати увагу на те, який досвід і зв’язки має компанія, адже це впливатиме на якість роботи. Варто також порівняти і ціни, які пропонують фірми на свої послуги.
У малоквартирних 2-4 поверхових історичних будинках Вольфґанґ Круґ радить обирати управителя з числа мешканців. Так і управитель буде в курсі проблем конкретної будівлі, і разом з тим навіть непрофесіонал може спробувати себе в управлінні, адже управляти будинком на 8-10 квартир легше, ніж багатоповерхівкою.
Тим, хто хотів би спробувати себе в ролі управителя, експерт радить не вагатися й починати роботу. Крім того, можна записатися на курси управителів житловою нерухомістю, які періодично проходять на базі НУ «Львівська політехніка».
«Після створення ОСББ треба братися за ремонт»
Після створення ОСББ експерти радять мешканцям звернути особливу увагу на стан будинку, адже часто ЛКП не проводили належних ремонтних робіт.
Німецький архітектор Анна-Марія Роте відзначає незадовільний стан історичних будинків у центрі Львова. «Інколи, якщо подивитися на стан історичних будинків, хочеться покинути все і переїхати до якоїсь новобудови на околиці міста», – каже вона. Але робити так експерт мешканцям не рекомендує.
«Не кожне європейське місто може похвалитися такою великою кількістю добре збережених історичних будинків, як Львів. Старі будинки у Львові варто зберегти, навіть якщо вони зараз у поганому стані», – уважає вона.
Причину поганого стану значної частини історичних будинків у Львові Роте вбачає, з одного боку, у відсутності ремонту або його непрофесійності, а з іншого – в тому, що мешканці не завжди дбають про їхнє збереження.
Фасад одного з історичних будинків, який потребує реставрації. Фото з Facebook Pan Edzio
«Часто люди просто не усвідомлюють, у яких цінних будинках вони живуть, викидають речі, які вартувало б зберегти і користуватися ними. Роблять сумнівні реконструкції, які завдають будинкам шкоди»,– ділиться враженнями від Львова німецький архітектор.
Тому мешканцям, які планують ремонт історичного будинку, Анна-Марія Роте наполегливо радить, перш ніж взятися до робіт, звертатися до архітекторів. «Історичні будинки потребують особливого підходу. Тому не можна, щоб будь-хто будь-що наліпив на цей будинок», – наголошує вона.
«Звертайтеся до спеціалістів, які допоможуть оцінити стан будівлі, її архітектурну цінність і розставити пріоритети. Спочатку треба замовити експертизу, огляд будинку спеціалістом, який у звіті вкаже на критичні місця будинку і надасть поради з його ремонту. Спеціаліст має порадити, які матеріали краще використовувати, яких фахівців треба залучити додатково», – каже Роте.
Експерт звертає увагу на те, що архітектор має обстежувати увесь будинок, а не окрему його частину – підвал, дах тощо.
Окремим пунктом у ремонті історичного будинку Роте вважає його утеплення. «Утеплення історичного будинку не є таким простим, як звичайного панельного. Ці будники мають особливі фасади, які не можна взяти і "заліпити" утеплювачем», – каже вона.
Експерт наголошує, що робити ремонт слід усім будинком, бо «починати роботи з одного кутка, не узгоджуючи з іншими мешканцями, просто не має сенсу».
Після створення ОСББ, каже Роте, мешканцям вже не треба буде чекати, що «прийде місто чи держава і щось зробить для вашого будинку». «Ви мусите самі почати опікуватися своїм будинком», – наголошує вона.