«Рейдерське захоплення професії», «викрадений фах», «ідеальна корупція» - це лише мала частка назв, якими, з легкої руки журналістів, охрестили той економічно-юридичний скандал, що мав місце в Україні у червні 2012 року.
За лічені дні кілька тисяч фахівців опинилися «за бортом» свого ринку, а мільйони пересічних українців, які зіткнулись з процедурою купівлі-продажу нерухомості, - в заручниках у 12 таємничих фірм. Якби цій історії не поклали край раніше, ніж вона встигла набрати руйнівних обертів, ми з вами могли б стати свідками значно резонансніших наслідків.
У червні до редакції ZAXID.NET зателефонував чоловік, який розповів, що, вирішивши продати квартиру у Винниках, зіткнувся з низкою несподіваних проблем. Як і годиться, він звернувся до оцінювача – незалежна оцінка експерта потрібна для того, аби з кожного договору купівлі-продажу вирахувати відсоток мита та податків. Отож, по-перше, з’ясувалось, що тепер оцінку нерухомості для оподаткування (купівлі та продажу, – ред.) мають право здійснювати лише 12 визначених фірм, що базуються у Києві. По-друге, за лічені дні вартість такої оцінки зросла у кілька разів.
«Попередньо у мене була домовленість із оцінщиком про те, що вартість такої оцінки у Львові коливатиметься у межах 400-600 гривень. Та коли я подзвонив (у Київ, – ред.), то там жінка ламаною українською мовою почала мене запитувати площу квартири, де вона знаходиться і зразу мені сказала, що це буде коштувати півтори тисячі гривень», - розповів Богдан Пліхівський.
А по-третє, за словами чоловіка, тепер вже ніхто не приїжджав і професійним оком не оцінював вашу нерухомість. Жодної можливості поспілкуватися з оцінювачем, розповісти про переваги і недоліки свого майна продавець не міг. Все відбувалось за допомогою мобільного телефону та Інтернету.
«Мені сказали, що все буде виключно по мобільному телефону, і якщо мене влаштовує ціна, то вони по телефону приймуть у мене всі анкетні дані. Мене дивувало, що я свої паспортні дані, дані квартири маю диктувати по-телефону. Після того вони мені висилають рахунок і, коли я його оплачую, впродовж кількох днів зручним для мене способом вишлють мені оцінку. Це мене ще більше насторожило, чому я маю платити якимсь експертам, яких маю тільки мобільний телефон?», - розповідає Богдан Пліхівський.
Відтак виникає низка закономірних запитань: чи адекватна така ціна за послугу, котру надає невідома компанія в телефонному режимі? Наскільки компетентна така оцінка? Зрештою, хто дає людям хоча б якісь гарантії, що їх майно не буде недооцінене чи переоцінене?
Про те, що близько 9000 фахівців зі всієї України, які доти оцінювали такі об’єкти, відсторонили від ринку, немає навіть мови. Кількома нормативними актами було відрізано доволі таки «ласий шмат» ринкового торта і віддано у руки людей, потрапити до кола яких виявилось нереальним завданням.
Відразу попереджу, що на сьогодні, напередодні виборів, зі щедрої руки прем’єр-міністра Миколи Азарова, який пообіцяв навести лад на ринку оцінки нерухомості, накази, які спричинили таку ситуацію, скасовано. На ринок допущено решту оцінювачів (саму ж оцінку для цілей оподаткування ще не скасовано, - ред.). Однак ставити крапку в цій історії ще зарано. Цей прецедент – настільки цікавий та показовий, що ми вирішили розглянути його детальніше.
Півтора року оціночного перевороту
Поняття «оцінка для цілей оподаткування» як щось нове в українській практиці розпочалось із Податкового кодексу, що став чинним з 1 січня 2011 року. Зокрема у статті 172.3 розділу Vйдеться про «оціночну вартість нерухомості», відповідно до якої визначається дохід від продажу об’єкта, якщо ціна, закладена у договорі купівлі-продажу, нижча. Отже, тепер для укладання будь-якої угоди купівлі, продажу чи обміну нерухомості обов’язково потрібна оцінка.
Доти в Україні, відповідно до всіх міжнародних стандартів, професійна оцінка нерухомості (тобто поділ фахівців за спеціалізацією, - ред.) ділилась за видом майна, і ніхто не поділяв її за метою використання. Це вперше оцінка для цілей оподаткування виникла як щось зовсім окреме. Однак у Податковому кодексі було ще чимало незрозумілостей, пов’язаних з механізмом проведення такої оцінки, тож жодних резонансів чи збурень ця стаття не викликала.
Першою ластівкою стає постанова №1103 Кабінету Міністрів України, прийнята восени 2011, яка запроваджує тимчасовий порядок оцінки нерухомого майна. Нею ж Фонду держмайна – основному регулятору оціночної діяльності щодо нерухомості доручено впродовж 6 місяців внести на розгляд Кабміну зміни до відповідного законодавства.
«Тоді ніхто не турбувався, бо з’явився відразу великий масив, на якому оцінювачі заробляли. Це – приватний клієнт, який приходить і відразу сплачує гроші, отримавши за день звіт про оцінку»,- пояснює директор оцінної фірми «Апекс» зі Львова Андрій Безбородов.
Далі – цікавіше. У грудні 2011 року Верховна Рада України приймає закон про Фонд держмайна України, яким, по-перше, визначає надзвичайні повноваження Фонду і його голови. По-друге, виділяє оцінку для оподаткування в окрему спеціалізацію, так званий напрям №3. І, по-третє, в цьому законі прописується необхідність введення Держреєстру, де мають зареєструватися всі оцінювачі, що хочуть працювати за спеціалізацією №3.
6 січня 2012 року закон набуває чинності, а вже 18 лютого чинним стає закон «Про внесення змін до деяких законів України з питань приватизації щодо реалізації положень Державної програми приватизації на 2012-2014 рр», який і вводить оцінку для цілей оподаткування як окремий, а головне, виключний вид діяльності. Тобто це передбачає, що компанія, яка займається такою оцінкою, не може надавати інші види оцінки.
А далі все відбувалось швидко. На виконання вказаних законів Фонд готує низку наказів (№№ 554, 555 та 556), які прописують нюанси нового типу оцінки. Лише найпарадоксальніші з них: скасування виїзду на об’єкт оцінки і пункт про те, що відповідальність за достовірність інформації, яка є вихідними даними для оцінки, несе замовник.
«Це була заздалегідь підготовлена операція, першим етапом якої було внесення змін до чинного законодавства, а другим – введення його наказом (голови ФДМУ, - ред.) уже конкретного механізму реалізації. Бо після змін до закону ще були деякі сподівання, що ті повноваження не використають на шкоду ринку. На жаль, була спроба монополізувати цей ринок, прибирати його під одну руку»,- каже екс-член парламентського комітету з питань будівництва, містобудування і житлово-комунального господарства, екс-нардеп Віктор Матчук.
Де-юре, як ідеться у відповіді на інформаційний запит ZAXID.NET за підписом начальника управління з питань оціночної діяльності ФДМУ М. Горяйнова, сертифікати на діяльність за напрямом №3 видавали «відповідно до наказів Фонду №479, 556 та 775». Суха формалістика - без конкретизації.
Де-факто ж отримати оцінювачам такий сертифікат було нереально.
«Конкурсний відбір навчальних закладів для нового напряму не відбувається. Таємно призначається один заклад (Науково-дослідний економічний інститут Міністерства економічного розвитку і торгівлі України, - ред.), який ніколи до цього не готував оцінювачів, який ніде не оголосив про набір слухачів. Він набирає 30-40 невідомих людей, 4 дні їх навчає і відразу видає їм кваліфікаційні свідоцтва нового зразка. Причому, коли це стало відомо, оцінювачі почали звертатись у цей заклад – мовляв, коли у вас другий набір? Там відповіли: «Ми нічого не знаємо, новий набір не планується», - розповів Андрій Безбородов.
Після того, як ці накази стають чинними, на офіційному сайті Фонду з’являється перелік з 12 оціночних компаній, що, за даними їхніх сайтів, базуються в Києві й уже мають сертифікати на цей виключний вид діяльності. Це ТОВ «Альтаріка», «Легранд ЛТД», «Одеон-2010» (згідно з даними Єдиного державного реєстру зареєстровані в Донецьку), «Анніт», «Керкіон», «Лаодіка», «Прінтсел» (зареєстровані в Одесі), «ГРАФІТЕК ЛТД», «Інтек-плюс», «Россторг», «Стілпарк» і «Юрінтегро».
Власне ці компанії, раніше невідомі в сфері оцінки нерухомості, мали задовольнити попит всієї України. На сайтах була і форма для онлайн-заявки, де, ввівши дані про свій об’єкт, отримуєш оцінку своєї нерухомості дистанційно.
Більше того, Мін'юст наказом, що став чинним 5 червня, зобов'язав нотаріусів посвідчувати договори з нерухомим майном лише за умови наявності оціночної вартості від фірм, що мають сертифікат за напрямом діяльності №3 – тих таки 12 фірм.
«Це, практично, неприхована монополія. 40 людей в Україні проводять оцінку. До цих 40 людей – черга. Скільки платили б неофіційно, аби отримати оцінку завтра чи через тиждень, а не за півроку? Це так, як було свого часу з тендерними закупівлями, коли без згоди 2-3 людей виграти тендер в держави було неможливо. Тому і стояли з валізами грошей», - розповідає Віктор Матчук.
Монополія на нашому ринку означає одне – можна накручувати ціни навіть офіційно. Так і сталось: ціна оцінки звичайних об’єктів відразу зросла у 5-10 разів.
Революція
«Чому оціночна спільнота почала на це реагувати? Не тільки тому, що від нас забрали напрям, який забезпечував роботу оціночних компаній останнім часом. По-перше, всі були шоковані таким нахабством, а, по-друге, зрозуміли, що якщо це пройде, то аналогічний механізм може бути застосований для всіх інших напрямів. Тобто з’являться якісь кишенькові компанії, які витіснять те, що називається «незалежною оцінкою» і перетворять нашу спеціальність, фактично, на проституцію», - пояснив Андрій Безбородов.
Оцінювачі активізувались напрочуд швидко, а головне – грамотно. Поки саморегулівні організації, на зразок Українського товариства оцінювачів, вагались, найбільш активні люди, які не захотіли миритись з ситуацією, почали протестувати. Ініціювали збори оцінювачів у регіонах, збирали підписи під листами, які потім скерували у Кабінет Міністрів, Адміністрацію Президента, ФДМУ, та Міністерство юстиції, а також розповсюджували інформацію в ЗМІ.
«Почались погрози найбільш активним ідеологам протестного руху – по класиці: якщо ви не припините, завтра до вас прийде податкова, будуть перевірки тощо. Але все-таки вдалося провести прес-конференцію, а також потрапити на прийом і показати наші звернення найвищим можновладцям, після чого несподівано для нас самих з’явилось інтерв’ю Миколи Азарова», - розповів Андрій Безбородов.
Справді, прем’єр-міністр під час однієї з нарад заявив, що уряд обговорив питання оцінювачів на засіданні 13 червня. В результаті «ФДМ і Міністерство юстиції скасують цю безглуздість», - заявив Микола Азаров. Більше того, прем’єр-міністр навіть пообіцяв, що «всі винні будуть покарані». От тільки імен винних не назвав. Офіційно. Однак самі ж оцінювачі серед імен тих, кому був вигідний такий розвиток подій, називають нардепа Антона Яценка (обраний до Верховної Ради України за списком БЮТ та згодом перейшов до фракції Партії регіонів, - ред.) та нардепа Сергія Осику (обраний за списком БЮТ, зараз позафракційний, - ред.), яких пов'язуютьтакож зі скандалом при створенні тендерної палати України 2008 року.
Вже наступного дня голова Фонду держмайна Олександр Рябченко в інтерв’ю журналістам пояснив, що відповідні накази Фонду, які вводили виключним видом діяльності оцінку для цілей оподаткування, скасовано.
«Ситуація на ринку оцінки не готова до того, щоб запроваджувати такі нововведення, які визначив законодавець. Підготовка до цього вимагає набагато більшого часу, ніж це було передбачено у законодавстві. Всі ті компанії, які працювали, можуть працювати й надалі»,- сказав Рябченко. Більше того, голова ФДМУ заявив, що ініціюватиме скасування законів, які таку оцінку впроваджують.
Так ринок оцінки фактично повернувся до стану, який був у квітні. Оцінювачі святкували несподівану перемогу, однак вже наступного дня ключовий наказ №2952, який, власне, скасовував попередні накази, зазнав змін. Замість слова «скасувати» формулювання змінилось на «визнати таким, що втратив чинність».
«Судячи з коментаря юриста, поняття «скасувати» означає, що дія наказу припиняється з самого його початку, тобто він вважається нелегітимним. А «визнати таким, що втратив чинність», означає, що він діяв доти, коли втратив чинність. Тобто ті 12 компаній, які діяли з 6 червня, працюють легально. Виникає правова дилема: компанії для цілей оподаткування працюють легально, з виданими Фондом сертифікатами, бо вони були створені на час чинності наказів», - пояснює Андрій Безбородов.
За останньою наразі інформацією, наказом №5965 від 15 червня слова «визнати такими, що втратили чинність» знову замінили словом «скасувати». Кажуть, Азаров таки дотиснув Фонд у цьому питанні.
А далі що?
При введенні оцінки для цілей оподаткування серед таких кричущих негативів, як монополізація ринку оцінки, зростання вартості і термінів укладання угод залишився зовсім непомітним і поодинокий позитив. Сумнівно, що в цій ситуації хтось керувався саме цим, однак пункт про створення окремого держреєстру оцінювачів за конкретним напрямом уможливлював певний контроль на ринку оцінки. Дивно, але факт: для того, щоб стати оцінювачем в Україні, достатньо будь-якої вищої освіти. Тобто оцінювати нерухомість можна за освітою музиканта чи лікаря. Маючи вищу освіту, пройшовши базове навчання за обраним напрямом і рік стажування, складаєш кваліфікаційний іспит. Склав – починаєш працювати, не склав – можна складати другий чи третій раз. Відтак цікава статистика: в Україні кількість оцінювачів більша, ніж в Росії у 2-3 рази. У нас сформувався доволі прозорий і конкурентоздатний ринок, що давало змогу зберегти доступні ціни і достатній рівень якості послуг.
Щодо самої оцінки для цілей оподаткування, то все логічно – вона може бути введена для певної стандартизації процесу, бо якщо ринок активний і є багато угод, то все одно має бути алгоритм. Власне це, певною мірою, відповідає ринковій ситуації. Наприклад, при тій же оцінці землі існує так звана нормативна оцінка, від якої власники платять податок, та експертна, що визначає об’єктивну ринкову вартість майна.
Загалом усе цілком зрозуміло. Однак оцінювачів і громадськість обурило інше – цинічність і непрозорість механізму, яким ці нововведення намагалися впровадити: відсутність належного обговорення, фактичне усунення з ринку незалежних експертів. Українців теж залишали без вибору. Ця цинічність і є основним пунктом загострення.
Більше того, якби Азаров зреагував не так швидко, можна було б спрогнозувати два варіанти розвитку ситуації – обидва не надто приємні для оцінювачів, власників та покупців.
«Було зрозуміло: якщо така монополізація відбудеться, то ці компанії встановлять такі умови, які їм вигідні – це буде вища вартість робіт, потокова оцінка, яка має мало стосунку до об’єктивної реальності. Зрештою страждали б власники майна. Оптимістичний сценарій – цим би все і закінчилось. Вони відхопили значний шмат – за кількістю угод мова йшла про сотні мільйонів доларів за рік. А песимістичний сценарій був таким: якщо ця схема запрацює, і не буде вираженого протесту, то цей механізм перенесуть і на інші напрями оцінки. Витіснять незалежну оцінку і зроблять системні мережеві компанії, керовані з Києва», - аналізує Андрій Безбородов.
Для чого взагалі все це впроваджували – зрозуміло. А чому так швидко ці новації вдалося скасувати? Найпростіший висновок: після того, як розгорнулась бурхлива реакція, Азаров вирішив не дратувати зайвий раз українців напередодні виборів.
«Цей закон скасовано з міркувань політичної доцільності, щоб не збурювати суспільство. Щоб не псувати собі стосунки з оцінювачами, а також з фізичними особами, адже це все треба перереєстровувати. Після виборів буде стільки бурхливих речей, зокрема стрибок долара і т.д., що на цьому фоні монополізація ринку оцінювачів пройде непомітно. Все залежить від того, чи будуть представлені ініціатори цих змін в новій більшості», - прогнозує Віктор Матчук.
Тож гарантій, що ця проста схема не повториться, не можуть дати ні оцінювачі, ні експерти. «Не таке сильне оціночне лобі, щоб ми мали важелі для захисту інтересів на найвищому рівні», - каже Андрій Безбородов.
Зрештою, подальший розвиток ситуації на ринку оцінки зводиться до того, що буде вигідно після виборів певним бізнесовим і політичним колам. Як показала ця ситуація, провести свій інтерес лабіринтами українського законодавства не так вже й важко. Навіть, якщо оцінювачів залишать на певний час у спокої, то в Україні ще чимало ласих шматків ринку, які можна реорганізувати не без власної вигоди.