Починаючи з 1 липня в Україні стане легальною купівля-продаж землі сільськогосподарського призначення – цього дня буде скасований мораторій на продаж, який діяв в Україні майже 30 років (за винятком 1998-2001 рр.).
Хто і скільки землі зможе продати і купити на ринку, що для цього потрібно, як тут торгуватись, чи буде це вигідно та де на цьому ринку місце для шахраїв, розповідає ZAXID.NET.
Трохи історії і цифр
Земельна реформа в Україні триває чи не найдовше у світі – від проголошення Незалежності. За цей час мораторій (заборону) на продаж сільськогосподарської землі – паїв – продовжували 11 разів: мовляв, немає законодавчої бази та інфраструктури, аби ринок був цивілізованим. Водночас розвивався мільярдний тіньовий ринок землі. Серед поширених схем обходу мораторію, наприклад, емфітевзис – коли власник передає свою земельну ділянку у користування іншій людині за одноразовий грошовий внесок. Подекуди термін дії таких договорів становить 200 і більше років. Не варто забувати про підробку документів та рейдерство.
У середині 1990-х років на короткий період мораторій таки зняли, та ринок не встиг навіть зіпнутись на ноги, як знову почала діяти заборона. До слова, мораторій на продаж аграрної землі, окрім України, діє зараз у Венесуелі, Конго, Таджикистані, Північній Кореї, Білорусі та на Кубі.
У 2011 році в Україні нарешті запрацював Державний земельний кадастр. Тобто власники землі, зокрема сільськогосподарських паїв, що отримали їх на початку земреформи, змогли отримувати документи, в яких вказувались точні дані про ділянки – їхній розмір, місце розташування тощо. Це стало чи не головною передумовою для відкриття ринку землі.
За даними на 2020 рік, в Україні є понад 41 млн га сільськогосподарських земель, з яких 31 млн га – у приватній власності. Серед українців є 6,9 млн власників земельних паїв, яким сукупно належать 17 млн га землі. Це означає, що відкриття ринку торкнеться приблизно кожного шостого українця. Лише частина власників паїв обробляють свої ділянки, понад половина аграрної землі – 5 млн паїв – перебуває в оренді.
Хто і яку землю може купувати
Ухвалений Верховною Радою закон про обіг сільськогосподарських земель передбачає, що у перші 2,5 роки буде діяти обмеження на купівлю землі – не більше 100 га в одні руки, а угоди зможуть укладати лише фізичні особи. З 2024 року на ринок зможуть вийти юридичні особи (компанії), для яких обмеження становитиме до 10 тис га в одні руки.
Окрім того, закон забороняє продаж земель, що перебувають у державній або комунальній власності. Також українську землю заборонено купувати іноземцям. Передбачається, що це питання українці згодом мають вирішити на референдумі, та наразі жодних законодавчих порухів у цьому напрямку нема. Також купувати українські чорноземи не можуть причетні до терористичних угруповань та люди, які перебувають під санкціями.
Ще один суттєвий нюанс – орендарі, які зараз орендують у селян їхні паї, матимуть переважне право на викуп, якщо домовляться із власником – і зійдуться в ціні. Та про гроші згодом.
Які документи потрібні і куди з ними іти
Як розповіла у коментарі ZAXID.NET юристка Наталя Нечаєва, договори купівлі-продажу земельних ділянок посвідчуватимуть нотаріуси. Перед тим, як іти до них, покупець і продавець мають підготувати кожен свій пакет документів і, власне, договір.
Продавець має надати:
- паспорт та ідентифікаційний код;
- оригінал документу про право власності на землю – Державний акт на земельну ділянку або свідоцтво про право власності чи витяг з єдиного Державного реєстру речових прав на нерухоме майно;
- кадастровий номер ділянки. Якщо такого номеру поки не присвоєно, що може бути із державними актами на землю, що видавалися до 2004 року, то необхідно замовити у землевпорядній організації виготовлення технічної документації із землеустрою щодо встановлення (відновлення) меж земельної ділянки в натурі (на місцевості), наслідком якої і буде отримання кадастрового номера;
- витяг з Державного земельного кадастру про земельну ділянку, як документ, що підтверджує внесення даних про земельну ділянку до державного земельного кадастру;
- витяг з технічної документації про нормативно-грошову оцінку земельної ділянки;
- висновок оцінювача про ринкову вартість землі, якщо нормативно-грошову оцінку землі сторони вважатимуть занизькою.
Витяги із держземкадастру та з технічної документації можна отримати через ЦНАП або самостійно замовити на сайті публічної кадастрової карти України, якщо маєте цифровий підпис.
За словами юристки, від покупця також потрібна деяка інформація, але її нотаріус встановлює самостійно із відповідних державних реєстрів під час укладання угоди. Це дані про те, скільки землі уже є у його власності, чи не належить він до переліку осіб, пов’язаних із веденням терористичної діяльності, чи не застосовано до нього спеціальних економічних та інших санкцій тощо.
Додамо, що нотаріус має право витребувати у потенційного покупця документи, що підтверджують джерела походження коштів, за які він планує купувати землю.
Скільки коштуватиме земля
Ціна продажу землі – прерогатива сторін договору, каже Наталя Нечаєва. Та отримати землю «майже безкоштовно» не вдасться, адже закон каже: земля не може коштувати менше, аніж її нормативно-грошова оцінка (НГО). На початку 2021 року затверджено нову НГО для різних областей. Ця сума розраховується з огляду на рентний дохід – гроші, що можна отримати від використання ділянки.
Станом на початок цього року найдорожча рілля в Черкаській (33646 грн/га) і в Чернівецькій областях (33264 грн/га). Більше 30 тис. грн за гектар оцінюють ріллю у Харківській (32237 грн/га), Донецькій (31111 грн/га), Кіровоградській (31888 грн/га), Одеській (31017 грн/га), Хмельницькій (30477 грн/га), Полтавській (30390 грн/га) та Дніпропетровській (30251 грн/га) областях. Найдешевша земля в Україні – на Житомирщині, де вартість гектару оцінили у 21411 грн/га.
Попри нормативно-грошову оцінку, на те, якою буде кінцева ціна, окрім бажання власника і покупця, впливає розташування ділянки, її якість, загальна ситуація на ринку. Усе це мають враховувати сертифіковані оцінювачі, які використовують різні методи у своїй роботі. До слова, вартість їх послуг стартує від 700 грн за день роботи.
На думку експертів, на відкритому ринку земля коштуватиме трохи дорожче за нормативно-грошову оцінку – 1,5-2 тисячі доларів за гектар, залежно від регіону і родючості. Перший заступник голови держгеокадастру Анатолій Мірошниченко вважає, що до 2025 року, поки на ринок не вийдуть юридичні особи, ціни суттєво не зростатимуть. За підрахунками Держгеокадастру, наразі лише 10% власників паїв готові продавати свою землю.
До слова, середня по Україні вартість оренди гектару земельного паю у 2020 році становила трохи більше 1600 грн на рік. Найдорожча оренда – в центральній Україні – 2,5-3 тис. грн за гектар на рік. Із відкриттям ринку ціна оренди має зрости.
Скільки податків потрібно заплатити
Вартість ділянки, каже юристка Наталя Нечаєва, важлива насамперед для визначення сум податків і зборів, обов’язкових для сплати при укладенні договору купівлі-продажу землі. Сума податків і зборів переважно встановлюється у відсотковому відношення до ціни продажу.
Цей відсоток залежить від площі ділянки, строку, протягом якого ділянка перебувала у власності, та кількості продажів нерухомості протягом звітного року. Якщо це перший продаж нерухомого майна цього року, площа ділянки не перевищує норми безоплатної передачі, визначеної законодавством (для паїв – не більше 2 га), і продавець є власником ділянки понад три роки, він має сплатити лише 1,5% військового збору.
Якщо ж цього року продавець уже продав квартиру чи будинок, чи іншу ділянку, або відчужує ділянку більшої площі, або є її власником менше, аніж 3 роки, то він сплатить додатково ще 5%.
Податок покупця становитиме 1% пенсійного збору. Спільною витратою сторін договору буде сплата 1% державного мита, а також – послуги нотаріуса.
Чи припиняться шахрайства із землею
«Оскільки ринок землі лише відкривається, практика реалізації законодавчих положень не є усталеною, а частина державних реєстрів працюватиме у тестовому режимі, можливі як добросовісні помилки, так і умисні махінації із землею. Встановлені правила «гри» не завжди підходять усім, і охочі їх обійти таки з’являються», – застерігає Наталя Нечаєва.
Щоб уникнути несприятливих для себе наслідків, каже юристка, кожному варто безперервно цікавитися своїми правами, вчасно оформляти їх юридично, дбайливо зберігати усі документи у домашньому архіві і в електронній, і в паперовій формі, включно з усіма копіями. Це допоможе за потреби відстоювати своє право в суді і відбити будь-які атаки.
Також варто подбати, щоб речові права на земельну ділянку були обов'язково внесені до відомостей Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Якщо вони є лише на папері, то нічого не завадить шахраям підробити документ і звернутись із ним до нотаріуса.
У Мін'юсті також звертають увагу на «рейдерство» двох видів. Перше – «реєстраційне», коли державний реєстратор здійснив незаконну реєстраційну дію. Зі скаргою про це потрібно звертатись до Міністерства юстиції і в Офіс протидії рейдерству.
Якщо ж «рейдерство» відбулось через підробку документів, потрібно звертатись до Нацполіції, де мають розпочати кримінальну справу за шахрайство. Аби підробок не було, варто подбати про оцифрування і внесення у відповідні реєстри усіх документів на землю.
***
Хоча в Україні довго ішли до завершення земельної реформи, та навряд ринок аграрної землі запрацює одразу. Імовірно, у перші роки триватиме узаконення придбаних раніше в обхід мораторію ділянок (наприклад, через договори емфітевзису) і переоформлення з оренди на продаж землі, що роками обробляється фермерами.