Після повідомлення про затримання засновника львівської агенції нерухомості Ferenc Ярослава Ференца та його спільниці Катерини Римар до ZAXID.NET звернулися люди, які пройшли через цю шахрайську схему. Офіційно повідомлялося про трьох потерпілих, які втратили майже 870 тис. грн. Насправді тих, хто віддавав завдатки за квартири і став жертвами псевдорієлторів, більше. Частина з них подала цивільні позови про повернення грошей.
ZAXID.NET дізнався подробиці, як працювала шахрайська схема.
«Ціна була нижча за ринкову»
34-річний військовослужбовець Олександр Голомша шукав першу власну квартиру наприкінці минулого року. Він пішов до війська добровольцем на початку повномасштабного вторгнення, разом з дружиною мешкає у Миколаєві на Львівщині. На сайт агенції Ferenc натрапив, коли шукав оголошення про продаж житла у Львові, зателефонував і під час одної з відпусток домовився про зустріч.
У процесі вибору житла Олександр спілкувався із Ярославом Ференцом та Катериною Римар. Першою йому показали однокімнатну квартиру на вул. Городоцькій. У помешканні жили студенти. Продавці пояснили, що квартира продається, просто в ній ще є орендарі.
Оперативні, достовірні і найважливіші новини тут Додайте ZAXID.NET у вибрані в GoogleДругий варіант був на проспекті Тараса Шевченка,25 неподалік будинку профспілок: однокімнатна квартира площею близько 40 м2. Її також здавали в оренду, але на момент огляду мешканки не було, і Олександрові сказали, що вона кудись поїхала. Йому показали план і документи та повідомили, що квартира є у власності агенції.
Ціна виглядала привабливо. За словами Олександра, ринкова вартість такого житла становила приблизно 52-55 тис. доларів, а йому пропонували за близько 46 тис. Нижчу ціну і тримісячне очікування документів продавці пояснювали тим, що будинок є архітектурною спадщиною, тому будь-які роботи в помешканні потребують окремих погоджень.
Олександр згадує умову, на якій наполягала агенція: «Вони захотіли зразу завдаток – третину вартості квартири. Ми домовилися про 10 тис. доларів». Гроші, за словами продавців, потрібні були саме на оформлення документів.
Аналогічний договір суд визнав нікчемним
Попередній договір купівлі-продажу Олександр Голомша та рієлтор Ярослав Ференц підписали в офісі агенції удвох, без нотаріуса. Одночасно відбулася передача 10 тис. доларів. Олександр каже, що досвіду таких угод не мав: «Я в житті таких договорів ніколи не складав. Мені потім розказували, що це зовсім не так робиться: потрібна власниця, нотаріус».
Саме такий попередній договір без нотаріального посвідчення вже отримав оцінку в суді. У грудні 2025 року Личаківський районний суд Львова розглянув аналогічну ситуацію і задовольнив позов потерпілої Наталії Варламової: ухвалив рішення стягнути з ФОП Ярослава Ференца 6 тис. доларів у гривневому еквіваленті, які вона сплатила як завдаток за будинок. Потерпіла планувала купити житло в межах держпрограми «єОселя». Суд визнав попередній договір нікчемним, оскільки він не був нотаріально посвідчений.
Ярослав Ференц оскаржив це рішення суду. У апеляційній скарзі він заперечив, що отримував від потерпілої гроші, заявив, що жодних підтверджуючих фінансових документів не існує: ні актів прийому-передачі, ні квитанцій, ні платіжних доручень. Сам попередній договір він назвав формальним і декларативним. Причиною того, що основна угода не відбулася, назвав те, що позивачка не отримала фінансування за програмою «єОселя». Але апеляцію рієлтор програв.
Власниця, у якої щоразу інше по-батькові
Три місяці, протягом яких Олександр Голомша з дружиною чекали документи на квартиру на просп. Шевченка, минули на початку цього року. Олександр тоді був на фронті, з рієлторами переважно комунікувала його дружина. Рієлторка Катерина Римар відповідала, що документи вже готові. Згодом з'явилося нове пояснення: власниця квартири має проблеми зі здоров’ям і потрапила до лікарні.
Насторожив Олександра той нюанс, що власницю називали Любов, але по-батькові у різних розмовах звучало по-різному. «Ми зрозуміли, що нам “вішають лапшу”. Я завантажив застосунок GetContact і пробив номери цих рієлторів. Виявилося, що їхні контакти вже підписані як шахрайські. Мені стало дуже неприємно», – каже військовослужбовець.
Після цього він звернувся до юриста свого підрозділу. Той перевірив агенцію і знайшов згадане вище рішення суду у справі Варламової.
Завдаток повертали частинами
Олександрові Голомші вдалося домогтися повернення своїх грошей, хоча й не відразу, а частинами протягом кількох місяців. Спершу на зустріч приїхала дружина Олександра, тоді на шостому місяці вагітності. Їй передали 3 тис. доларів і сказали, що більше немає. Через два місяці дружині обіцяли повернути все за тиждень, але віддали ще три тисячі. Останню частину Олександр забирав сам, у кафе, під час відпустки. Повністю завдаток повернули до весни цього року.
Далі Олександр пішов у поліцію: «У поліції мені сказали, що якщо гроші повернуті, то вони нічого зробити не можуть». Йому порадили звернутися до спілки рієлторів. Він тоді намагався довести: якщо з такими рієлторами не робити нічого, вони дуритимуть людей далі.
Олександр припускає, що шахраї використовували схему безвідсоткових позик: «Вони, як рієлтори, надавали послуги з оренди чи якимось іншим чином мали ключі від цих квартир. І придумали схему: заводять людей і кажуть, що квартиру продають. А насправді просто беруть безвідсоткові позики».
Він переконаний, що військові були для агенції зручними клієнтами: «Вони знали, що я військовий, бачили, що дружина вагітна. Якщо, не дай Боже, з військовим щось трапляється, то й повертати нікому – гроші залишаються їм».
Показували одну і ту ж саму квартиру?
Адвокатка Ірина Бердниченко представляє в цивільному процесі одну з потерпілих від дій агенції Ferenc. Її клієнтка живе здебільшого за кордоном, але хотіла вкласти гроші в львівську нерухомість. Прізвища потерпілої адвокатка не розголошує.
Початок історії цієї потерпілої збігається з історією Олександра Голомші: оголошення про продаж квартири за привабливою ціною, дзвінок, показ помешкання. Ключі від квартири були в рієлторів, що викликало довіру клієнтів.
«Показали квартиру, тобто мали ключі, і вже проявився якийсь рівень довіри, що вони працюють безпосередньо із власником, мають відношення до цієї квартири, до легальної рієлторської діяльності», – пояснює адвокатка.
Квартиру клієнтці показували теж на проспекті Шевченка. Далі запропонували передати завдаток як гарантію, що договір укладуть саме з нею, бо ціна приваблива і охочих багато. Передача 3 тис. доларів відбулася влітку цього року в кафе.
«В цьому і полягала шахрайська схема: показували одну і ту ж саму квартиру, від якої мали ключі. Укладали договори, брали завдаток, і в результаті нічого не реалізовували», – припускає Ірина Бердниченко.
Випадок у кафе
Клієнтка адвокатки зорієнтувалася швидше за інших: повернути гроші вона захотіла буквально через кілька тижнів після підписання попереднього договору – ще до дати, коли мали укласти основний. Але грошей їй не повернули.
Згодом, приїхавши до Львова, клієнтка побачила в тому ж кафе знайомі обличчя рієлторів, які за столиком укладали чергову «угоду» щодо тієї ж квартири.
«Вона зайшла в заклад і перервала це укладання угоди. Тобто превентивно допомогла потенційним покупцям не попасти в подібну історію», – розповіла Ірина Бердниченко.
Чому такий договір не має сили?
Ірина Бердниченко наголошує на юридичному боці, який і зробив схему можливою. Попередній договір купівлі-продажу нерухомості має бути нотаріально посвідчений.
«Коли мова йде про договори купівлі-продажу чи попередні договори – це завжди повинен бути нотаріальний договір. В іншому випадку, договір визнаватиметься нікчемним, тобто він не призведе ні до яких наслідків», – пояснює адвокатка.
Практика, коли попередні договори підписують без нотаріуса, існує, але вона тримається на тому, що сторони знають одна одну. У випадку агенції Ferenc було навпаки: рієлтори так і не познайомили клієнтку із власницею квартири.
«Постійно відкладали це знайомство, говорили, що власниця захворіла, кудись поїхала, не може відповідати на дзвінки. Тобто, не було конкретного контакту з власниками», – зауважує Ірина Бердниченко.
«Не може бути договір завдатку, будь-який договір, який укладається перед основним, підписаний десь в кафешці, на колінках, і з передачею грошей у готівці незрозуміло кому. Посереднику, не власнику, не довіреній особі на підставі довіреності, а чисто рієлторам. Це і стало основною причиною, чому в них ця схема виходила», – додає юристка.
Окремо адвокатка звертає увагу на пункт у самому договорі: там було передбачено, що завдаток можуть повернути будь-коли. Саме це створювало у клієнтів оманливе відчуття безпеки.
«Ти розумієш, що ніби все чисто: якщо мені щось не сподобається, якщо я не захочу, то мені повернуть завдаток. Але ж ти спробуй потім цей завдаток вибити», – каже Ірина Бердниченко.
Не зникали, а тягнули час
Попри те, що клієнти залишалися без грошей і без квартири, рієлтори не обривали зв'язок. Вони відповідали на дзвінки, спілкувалися і обіцяли повернути гроші, але «не зараз».
«Треба їм віддати належне, що вони професійно підходили до своєї діяльності: наче одразу не обривали кінці, але разом з тим нічого не робили для того, щоб віддати гроші», – описує адвокатка.
Спершу вона надіслала агенції претензію як спробу досудового врегулювання, відповіді не отримала. Після того подала позов до суду.
Адвокатка представляє одну клієнтку, тому про масштаб схеми говорить обережно. За її оцінкою, постраждалих щонайменше п'ятеро чи шестеро, але насправді може бути значно більше.
«Більшість людей не подавали позов до суду, вони одразу йшли в поліцію, приєднувалися до потерпілих у кримінальному провадженні», – каже Ірина Бердниченко.
Змінене прізвище, торговельна марка і відсутній податковий номер
Ярослав Ференц зареєстрований як ФОП з червня 2023 року, основний вид діяльності: купівля та продаж власного нерухомого майна. Попереднє його прізвище – Ярослав Керод. Він змінив прізвище у грудні 2022 року, про це йдеться в рішенні суду про його розлучення. Після цього почав працювати під комерційним найменуванням FERENC agency. Агенція не зареєстрована як юридична компанія, а лише як торговельна марка.
Що цікаво, у Львові працює ще одна агенція нерухомості з таким самим прізвищем у назві і з давнішою репутацією. Зміна прізвища могла бути способом переманити на себе частину клієнтів.
Ще одна особливість: Ярослав Ференц працює без ідентифікаційного коду, від якого свого часу відмовився, що теж могло бути частиною наперед продуманого плану.
Ярослав Ференц є підозрюваним у ще одній справі – про погрозу або насильство щодо працівника правоохоронного органу (ч. 2 ст. 345 ККУ), яку суд розглядає з січня 2025 року. Через неявку на засідання суд застосовував привід, а згодом оголосив його в розшук. У одному із засідань з’ясувалося, що в березні 2026 року Ярослава Ференца мобілізували, однак за кілька днів після прибуття до військової частини він зі служби втік. І на момент затримання за підозрою в шахрайстві він перебував у статусі СЗЧ.
Зараз рієлторам 40-річному Ярославу Ференцу та 41-річній Катерині Римар інкримінують шахрайство в особливо великих розмірах (ч. 2, ч. 3 і ч. 4 ст. 190 ККУ). За попередньою офіційною інформацією, у справі троє постраждалих, однак після публічного розголосу їх кількість зростає. Катерині Римар суд обрав запобіжний захід у вигляді цілодобового домашнього арешту, а Ярославу Ференцу призначив тримання під вартою з альтернативою застави у розмірі 266 тис. грн. Станом на сьогодні заставу він не сплатив та перебуває в СІЗО.
ZAXID.NET кілька днів пробував зателефонувати за номерами агенції Ferenc, однак безкспішно. Абоненти виявилися не на зв’язку, а деякі номери недійсні.
«Наберіть нотаріуса»
Адвокатка наголошує: щоб не стати жертвою шахраїв, перед такою угодою варто звернутися до юриста або хоча б самому розібратися, що таке договір завдатку і попередній договір купівлі-продажу.
«Наберіть по телефону нотаріуса і спитайте, що треба для того, щоб укласти попередній договір купівлі-продажу. Він вам скаже: приходьте на угоду, бо це має бути посвідчений договір у нотаріуса», – радить адвокатка. Нотаріус перевірить, кому і на якій підставі передаються гроші.
А відмова другої сторони йти до нотаріуса, за її словами, є тим сигналом, після якого варто зупинитися й відмовитися від сумнівної оборудки.