«Хочу мати будиночок у селі», – вас навідувала колись така думка? А може, ви колись мріяли купити сільську хатинку, приїжджати туди на відпочинок, сідати на веранді й пити каву, милуючись довколишніми краєвидами? Чи, можливо, взагалі мріяли перебратися жити за місто? Окрім того, за законодавством кожен українець має право на безкоштовну приватизацію землі. Та чи багато українців використовують це своє право чи бодай знають про нього?
ZAXID.NET розповідає про те, як можна приватизувати землю та на що варто звертати увагу, якщо ви вирішили купити земельну ділянку чи будинок.
З чого почати?
Якщо ви надумали купити землю чи будинок, можете шукати ділянку чи хату самі на сайтах продажу або звернутися до агентства з нерухомості. Другий варіант зекономить ваш час, але й коштуватиме чимало. Здебільшого, агенти з нерухомості за свої послуги беруть 5% від суми угоди. Якщо ж ви вирішили шукати самотужки, наберіться терпіння й будьте готові витратити більше часу.
«Я шукала пропозиції через сайт із продажу нерухомості. Ввела радіус 50 км від Львова, бо у нас була прив’язка до міста, ми з чоловіком мали тут роботу», – розповідає Юля Малекс, яка разом із чоловіком купила хату та землю за 40 км від Львова.
Приблизно після п’яти місяців пошуків Юля з чоловіком Русланом купили 40 соток землі у Жовківському районі на Львівщині. Покупка обійшлася подружжю у 7,5 тис. доларів. Ще тисячу доларів витратили на податки. Окрім того, за правом, яке має кожен українець, Юля приватизувала ще понад 1,5 га землі. На це подружжя витратило ще близько 1,5 тис. доларів. Сама приватизація безкоштовна, але довелося платити за виготовлення технічних документів та послуги геодезистів.
За освітою Юля юристка, тож знала процедуру та які документи від власника необхідні для купівлі-продажу. Після того, як подружжя трохи освоїлося на новому місці, Юля створила блог в Instagram, а також знімає відео для YouTube-каналу Хутір «Щасливі люди», де розповідає про життя та будні у селі.
Що, де, для кого і для чого?
Юля каже, що, перш за все, необхідно чітко визначити, які вимоги ви маєте до місця розташування, рельєфу, а також для якої мети хочете купити землю. Так ви не будете витрачати час на огляд земельних ділянок, які вам не підходять. Окрім цього, від цього залежить, яке цільове призначення має мати ділянка.
Із власного досвіду Юля радить, що при купівлі землі варто звернути увагу на такі речі:
- Відстань, яку ви можете собі дозволити до найближчого міста чи містечка.
Якщо ви плануєте їздити на навчання чи роботу до міста, обирайте місце, де добре розвинений громадський транспорт. Адже навіть якщо у вас є власне авто, воно інколи може ламатися, дорога до вашого будинку може бути ускладнена.
«Я вибирала напрямок, село, яке мене цікавило, телефонувала на автостанцію і дізнавалася, як курсує транспорт у цьому напрямку. Якщо село гарне, але воно було дуже віддалене і мені казали, що туди маршрутка їздить 3-4 рази в тиждень, або раз-два у день, то ми не розглядали цього варіанту. Якщо у вас є власний транспорт, тоді інакше, але все одно треба зважати на можливість добратися до місця проживання громадським транспортом. Ми знайшли варіант, де транспорт курсує з 6 ранку до 22:00 кожні 15-20 хвилин», – поділилася своїм досвідом Юля.
- Інфраструктура в селі.
Якщо у сім’ї є діти, важлива близькість садка, школи, позашкільних гуртків. Якщо у сім’ї немає дітей або вони вже дорослі, тоді це питання менш актуальне.
Також важливими є відстань до найближчого супермаркету, господарського магазину. Звертайте увагу на наявність амбулаторії, магазинів.
- Дорога в селі, під’їзд до хати. Важливо, щоби взимку, коли замітає сніг, а також навесні та восени, коли мокро, був нормальний доїзд.
- Наявність комунікацій в хаті і біля хати. Якщо ви плануєте використовувати газ, шукайте газифіковане село. Адже виготовлення технічної документації та дозволів – дороговартісне і часозатратне заняття.
«Для нас наявність газу не була принциповим питанням. Із часом ми плануємо стати автономними і незалежними від комунальних послуг. Тому ми шукали хату, яка опалюється дровами. У нас на території є багато дерев, які ми вирубуємо, бо вони вже зовсім старі, ними і палимо. А територію, яка вивільняється, будемо засаджувати новими деревами. Тому наперед треба думати, чи важливо це для вас, бо це також впливає на ціну», – пояснила Юля.
- Електропостачання, напруга, вода, каналізація.
Це дуже важливе питання. Найкращий варіант – купувати ділянку зі старою хатою, яку потім, за потреби, можна знести. Якщо ж на ділянці немає будівель, дізнайтеся, чи є можливість підключитися до електрики, газу і води. Адже додаткове підключення до загальних мереж коштуватиме недешево.
Якщо на ділянці немає води й каналізації, необхідно передбачити витрати на облаштування вигрібної ями і буріння свердловини. Якщо на території є криниця, дізнайтеся про якість води.
«Якщо вода неналежної якості, то будьте готові, що доведеться ставити фільтри перед подачею води в хату, – пояснює Юля. – Якщо криниці немає, або вона в досить запущеному стані, чи, якщо ви плануєте копати нову, не полінуйтеся зателефонувати у фірми, які в цьому районі бурять свердловини, і поцікавтеся вартістю буріння одного метра, бо ціни можуть дуже різнитися – від 500-800 грн до тисячі чи навіть двох тисяч гривень за один метр буріння свердловини. І дізнайтеся у цій фірмі, на якій глибині артезіанська вода в цьому районі».
- Матеріал, з якого збудований будинок.
«Ми обирали дерев’яну хату. Вона, як на мене, суха й затишна. Мені подобаються дерев’яні хаті. Також слід звернути увагу на фундамент, щоби він був цілим. Зверніть увагу на матеріал, з якого збудований будинок, на стан вікон, дах. При можливості, загляньте на горище», – пояснила Юля.
Якщо ж ви плануєте зносити старий та будувати новий будинок, цей пункт не настільки важливий.
- Сусіди. Познайомтеся з сусідами, поцікавтеся, хто буде жити з вами через паркан. Також від сусідів чи продавців місцевих магазинів можна дізнатися багато цікавої й корисної інформації про будинок чи попередніх власників.
- Розуміти, чим ви будете займатися. За словами Юлі, необхідно розуміти, призначення землі та будинку, який ви плануєте купити. Якщо ви щодня будете возити дітей у школи/садок, а самі їздитимете на роботу, вам треба подбати про власний транспорт, окрім того, обирати місце з добрим транспортним сполученням. Якщо ж ви працюватимете віддалено, потрібні добре електропостачання та якісний інтернет. Якщо плануєте займатися фермерством чи городництвом, значення мають якість ґрунту, води та екологія.
У будь-якому разі обирайте ділянку, яка не межує з заводами, різними виробництвами та фермами, не проходить під лініями електропередач.
- Рельєф. На рівній ділянці квадратної форми легше розташувати будь-який будинок та й саме будівництво буде простішим, ніж, скажімо, на прямокутній ділянці на горбистій території. Зверніть увагу на ґрунт. Адже, до прикладу, будівництво на болотистій місцевості, буде дорожчим та складнішим через додаткові роботи зі зміцнення ґрунту.
А ще Юля Малекс додає: «Рідко коли є так, що є багато грошей і вистачає відразу на все. Якщо ви дозріли до того, щоби купити будинок чи землю у селі – купуйте, а потім поступово доводьте його до порядку. В іншому випадку ця покупка буде лише тягарем».
До слова, раніше в Україні для продажу були недоступні землі сільськогосподарського призначення. Ця ситуація змінилася після скасування мораторію на продаж, який діяв в Україні майже 30 років.
Юридичні тонкощі
«Коли ми почали шукати землю, було кілька привабливих варіантів, але коли ми телефонували власникам, чи навіть вже приїжджали на місце, виявлялося, що у них немає всіх необхідних документів. Вони заспокоювали, що, мовляв, це хата моєї матері/родичів, всі знають про те, що вона належала їм, ви собі підете у сільську раду і там вам дадуть всі необхідні документи. Не погоджуйтеся на таке! Обов’язково має бути державний акт на право власності, ділянка має бути приватизована», – каже Юля.
Юрист Ярослав Мандрук також наголошує, що під час купівлі-продажу землі необхідно бути дуже уважним. Це стосується і пошуку будинку, і перевірки законності всіх документів, а особливо – самих процедур оформлення договорів завдатку і купівлі-продажу.
«Треба бути дуже обережним. Раніше різні шахраї користувалися тим, що документація була паперова. Зараз для того, щоби щось відчужити чи зробити щось із земельною ділянкою, необхідно, щоби вона була внесена в реєстр. А в реєстрі відразу видно всі дії, які відбувалися з ділянкою, – пояснює Ярослав Мандрук. – Я би радив все-таки звертатися, перш за все, до нотаріуса. Вони несуть відповідальність, і не будуть йти на укладення якихсь непевних договорів. Нотаріуси все перевіряють по людині, яка продає, і по земельній ділянці. Ви можете самі зайти на публічну кадастрову карту, можете замовити по ній витяг, побачити всю інформацію про власника».
Якщо ви хоче укласти договір купівлі-продажу на ділянку, яка перебуває в оренді, з’ясуйте, чи не претендує на неї орендар. Бо саме він має першочергове право викупу. Відтак купити її можна тільки після того, як відмовиться орендар.
«Я би не радив платити жодних завдатків, поки ви не з’ясуєте, що ця земельна ділянка перебуває у приватній власності людини, яка її продає, поки ви не будете знати, що ця земля не є обтяжена, тобто на ній немає ніяких арештів чи будь-яких інших заборон», – каже юрист Ярослав Мандрук.
З 1 січня 2013 року в Україні діє електронний реєстр речових прав. Людина нічого не може зробити з земельною ділянкою, якщо вона не є внесена у цей реєстр. У ньому за кадастровим номером можна перевірити всю інформацію про ділянку, яка вас цікавить. Із цим також може допомогти нотаріус.
«Нотаріус зобов’язаний перевірити, чи дійсно ця людина є власником цієї ділянки, чи немає ніяких обмежень для продажу цієї ділянки, чи не перебуває вона в іпотеці, під заставою. Також він має з’ясувати, чи в продавця немає якихось заборон для продажу: чи ця людина є дієздатною, чи не потрібен дозвіл подружжя, чи в продавця немає якихось заборгованостей перед державою, бо тоді також не можна здійснити продаж», – пояснив юрист.
Коли сторони все узгодять щодо купівлі-продажу, то у нотаріуса можна укласти попередній договір продажу чи договір завдатку. У договорі купівлі-продажу мають бути вказані такі дані: реквізити сторін, їхні ідентифікаційні коди, дані про об’єкт продажу (географія, площа тощо), вартість і зобов’язання сторін, призначення землі (для будівництва житлового будинку обирайте землю, що призначена під громадську або житлову забудову, бо зведений на такій ділянці будинок можна зареєструвати і прописатися в ньому; для будівництва дачного будинку підійде земля сільськогосподарського призначення, але у цьому випадку він не матиме адреси і в ньому не можна буде прописатися). Документ має бути завірений підписами та печатками.
А як щодо права кожного українця на землю?
Згідно зі ст. 121 Земельного кодексу кожен громадянин України має право на безкоштовну приватизацію шести ділянок різного цільового призначення:
- ✓для фермерства;
- ✓до 2 га для ведення особистого господарства;
- ✓до 0,12 га для ведення садівництва;
- ✓до 0,25 га в селі та до 0,1 га в місті на будівництво житлового будинку;
- ✓0,1 га для дачі;
- ✓0,01 га для гаража.
Кожну з земельних ділянок можна приватизувати лише раз. Отримати землю можна в будь-якому регіоні України, незалежно від місця проживання чи прописки. Але на практиці, найлегше її отримати в тому населеному пункті, де ви проживаєте або вже володієте землею чи нерухомістю.
Ярослав Мандрук пояснює: «За законодавством, ми можемо отримати землю безкоштовно і приватизувати її. Якщо ви знаєте, що якась певна земельна ділянка є вільна, ви можете звернутися в органи місцевого самоврядування, написати заяву, додати копію паспорта, копію місця знаходження ділянки. За місяць вам мають дати відповідь щодо вашої заяви».
Можна відразу подавати декілька заяв щодо земельних ділянок, які вас зацікавили. Навіть можна отримати кілька позитивних рішень, але зареєструвати – лише одне (право власності набувається після державної реєстрації). За словами юриста, зараз практично всі землі, крім особливо цінних, які є у власності держави, перебувають у власності місцевих територіальних громад.
«Коли ви знайшли вільну земельну ділянку, наприклад, на кадастровій карті, робите викопіювання, пишете заяву щодо виділення вам цієї землі. Орган місцевого самоврядування перед тим, як прийняти це рішення, має перевірити, чи ця ділянка вільна, чи ви маєте право на її приватизацію, чи немає ніяких обмежень. Потім це питання виносять на голосування. Мушу зазначити, що може бути багато перешкод для того, щоби отримати землю, але все ж така можливість є», – пояснив Ярослав Мандрук.
Якщо попередні кроки пройдено успішно, виготовляється проект технічної документації щодо відведення земельної ділянки у власність.
«Мають бути всі погодження, серед яких і акт погодження з сусідами, хоча законодавець каже, що його не треба, але краще, коли він є, щоби не виникало ніяких непорозумінь за межі», – каже юрист.
Тоді ще раз необхідно подати заяву на затвердження й це питання ще раз виносять на погодження на сесію. Після цього потрібне погодження голови місцевого органу, бо він ще може накласти вето. З цим погодженим рішенням земельна ділянка реєструється у державного реєстратора і лише після цього земля офіційно стає вашою.
Де можна отримати додаткову інформацію
- У державному земельному кадастрі;
- В урядовому контактному центрі (телефон 1545).
- Безкоштовну правову допомогу також може надати Мін'юст;
- Можна звернутися до нотаріуса чи юриста, вони допоможуть з'ясувати, чи підлягає ділянка продажу, чи не є вона предметом судового спору, чи немає заборон для продажу у власника.
Також ZAXID.NET пропонує історії трьох сімей, які змінили великі міста на життя у селі. Можливо, їхній досвід стане цінним і для вас.
* у публікації використані фото ZAXID.NET та Юлії Малекс