Цього тижня у Львові встановили новий рекорд вартості продажу комунального майна. Приміщення на площі Ринок загальною площею як стандартна трикімнатна квартира, продали за 34 мільйони гривень – майже 17 тисяч доларів за метр. Але, як правило, комунальне (тобто наше спільне) майно продають значно дешевше, часто – у кілька разів дешевше ринкової вартості. Як ефективно продавати комунальне майно – і чи треба його продавати взагалі? Поговоримо про це сьогодні з людьми, які за посадою і розпоряджаються нашим спільним майном – Інною Свистун з Львівської міськради і паном Віктором Кусим з обласної ради.
Доброго вечора. Для початку пропоную подивитися коротенький сюжет, який підготувала наша журналістка Вікторія Іваськевич.
***
Рекорд на ринку нерухомості встановили у Львові. Приміщення на площі Ринок пішло з молотка за 34 мільйони гривень. Площа проданої нерухомості – 73 м кв. – тобто за «квадрат» дали майже 17 тисяч доларів. За комунальне приміщення змагалися дев’ятеро учасників електронного аукціону. Стартова ціна лоту була понад 12,5 мільйонів гривень, тож під час торгів її підняли більш ніж удвічі. Майбутній власник – товариство «Львів Медікал Центр» – запропонував майже півмільйона гривень або 16 тисяч доларів за один «квадрат». Це рекорд для Львова.
Олег Феник (ріелтор): «У нас приблизно оцінка така-от на ринкові нерухомості є – від 10 до 15 тисяч доларів за метр квадратний, вона є досить висока. Є бізнесмени, які скоріше купують це не для здачі в оренду, а навіть скоріше як капіталізацію коштів. Тобто вони капіталізують, вони розуміють про це, що в подальшому ціна тільки буде на площі Ринок рости і рости».
Попередній рекорд вартості лоту на аукціоні встановили три роки тому. Тоді 11 квадратів на Староєврейській, 26 продали за понад 2,5 мільйони гривень, тобто за один квадратний метр у 2015-му вторгували по 10 тисяч доларів.
***
Отже, давайте почнемо з самого початку. Чи взагалі потрібно продавати комунальне майно? Чи місто, чи обласна рада не можуть використовувати його самостійно? Прошу, Інно.
Інна Свистун, начальник управління майна Львівської міськради: Ну, можуть бути, напевно, різні точки зору на це питання. Але моя позиція особисто (я її неодноразово говорила): я вважаю, що майно має мати ефективного власника. Місто не може бути таким собі маклером на ринку нерухомості – місто має інші завдання і функції, які воно має забезпечувати.
Але чи воно не може бути ефективним власником?
Інна Свистун: Адмініструвати оці всі процеси з точки зору оренди, продажу майна – це, як на мене, не головне завдання міста. З точки зору, наприклад, аналізу орендних платежів, які на сьогодні отримує Львів, то це в загальному фонді міського бюджету є дуже малий відсоток – по-моєму, півтора відсотка. А наявність майна породжує ряд, скажімо, різних бажань і, відповідно, певних проблем. У представників депутатського корпусу…
Спокус?
Інна Свистун: Так, спокус. У людей, які би хотіли це майно здобути в якийсь такий, скажімо, більш пільговий, лайтовий спосіб.
Тобто ви є прихильник того, що треба максимально швидко позбавитися цього майна?
Інна Свистун: Ні, не позбавитися. Позбавитися – це не добра позиція. На мою думку, його треба правильно, ефективно продати – так, як продає місто. Ви бачите – у нас така аукціонно орієнтована стратегія вже останні кілька років, і вона дає дуже хороші результати.
Ми ще повернемося до форми продажу. Вікторе, а ви теж прихильник продажу комунального майна? Зокрема, обласній раді належить достатньо багато майна спільної власності, в тому числі, і безпосередньо у Львові..
Віктор Кусий, начальник управління майном спільної власності Львівської облради: Позиція обласної ради в даному аспекті, я думаю, сходиться з позицією міського управління – в сенсі того, що майном потрібно ефективно управляти. Якщо майно стоїть, якщо майно створює збитки за рахунок комунальних послуг і так далі, таке майно краще надати належному орендарю або належному новому власнику.
Чому воно стоїть?
Віктор Кусий: З різних обставин, залежно від майна.
Уявімо собі – в мене є кілька квартир у Львові. Я все зроблю, щоби воно не стояло і не їло комунальні послуги, а щоби там хтось жив, хтось платив мені орендну плату – ринкову. Чому так не можуть органи місцевого самоврядування зробити?
Інна Свистун: Чому не можуть? Можуть. Ми можемо. І майно, яке маємо на сьогодні в управлінні, яке дають нам балансоутримувачі, ми або здаємо в оренду, або пускаємо на приватизацію. Те майно, яке є на сьогодні в оренді, ми не пролонговуємо ніякі договори, ми по всіх об’єктах проводимо експертну оцінку і, відповідно, згідно з постановою намагаємося, щоби орендна плата, яку місто отримує і ми (громада) отримуємо, зростала і по кожному об’єкту була адекватною до тих цін, які є на сьогодні на ринку. А те майно, яке ми на сьогодні маємо як вільні приміщення – у разі, якщо ми приймаємо рішення, воно йде на приватизацію.
Все-таки вільні приміщення є, які не використовуються?
Інна Свистун: Звичайно. Ми періодично виселяємо недобросовісних орендарів, які не платять кошти, які там порушують якісь умови договору. Ну, як правило, це все-таки несплата орендної плати.
Зрозуміло.
Віктор Кусий: Управління майном – це є постійний аналіз, постійний аналіз ефективності його використання. Останній приклад – я вважаю, що це буде результат і це буде ефективно – аналіз використання аптек, тобто суб’єктів, які реалізовують ліки, і їхньої орендної плати. Ми проаналізували нашу мережу таких закладів, таких орендарів.
Які розташовані у ваших приміщеннях?
Віктор Кусий: Так, у приміщеннях обласної ради. І з’ясували, що на сьогодні орієнтовна вартість у нас складає два-три долари за метр оренди. Це є надмало.
Це копійки.
Віктор Кусий: Відповідно, було прийнято рішення, напрацьовано механізм: з 8% ми піднімаємо до 14%. Тобто це, по суті, вдвоє – і це вдвоє більше надходжень. І це є плюс 2,5 млн гривень у бюджет. Тобто це один із прикладів ефективного управління майном.
Найефективніше регулює ринок. Якщо приміщення виставляють на, скажімо, аукціон, право оренди – а там, можливо, вигідніше тримати не аптеку, а магазин?
Віктор Кусий: Розумієте, система законодавства даної ланки побудована таким чином, що якщо у нас є один заявник – ми зобов’язані з ним укласти договір оренди. У нас конкурс, і якесь певне підняття ціни можливе лише у випадку двох і більше кандидатів на оренду.
Інна Свистун: Для того треба максимально публічно поширювати інформацію про те, що ми здаємо майно в оренду. Ми, до прикладу, в місті ще до початку року прийняли ухвалу сесії і дали можливість нам (одному з небагатьох міст в Україні) запустити систему оренди в ProZorro, завдяки чому там є більша кількість потенційних бажаючих взяти в оренду – це ми бачимо по аукціонах також, до речі. Відповідно, вартість оренди кожного об’єкта може зрости. А в приміщенні, яке ми виносимо на оренду, рідко ми зазначаємо цільове призначення. А якщо не зазначаємо, то це може будь-хто зайти, який просто дасть більшу ціну.
Але це за умови, що ви ці порожні приміщення, я так розумію, взагалі виставляєте на можливість оренди.
Інна Свистун: Так, звичайно. В нас є комісія – в якій навпіл депутати, навпіл структурні підрозділи, – яка вирішує, що ми робимо з тим чи іншим об’єктом: чи ми продаємо, чи ми здаємо [в оренду].
Але у Львові є достатньо багато вільних приміщень, які ніяк не задіяні і ніде не виставляються.
Інна Свистун: Ні, таких немає.
Я можу навести приклад обласного радіо колишнього…
Інна Свистун: Князя Романа, 6?
Князя Романа, 6, де більше року вже ні радіо, ні…
Інна Свистун: Це приміщення ухвалою сесії (не пам’ятаю, якої сесії якого місяця) воно було надане в оренду нашому структурному підрозділу. В нас був створений в міській раді такий підрозділ – Львівське радіо, яке на сьогодні і робить проектну документацію, і планує це приміщення розвивати під створення певного простору. Це приміщення є в оренді цього підрозділу, воно використовується ним.
І воно сплачує Львівській міській раді ринкову ціну? Чи це Львівська міська рада розмістила свою ж структуру безкоштовно?
Інна Свистун: Ні. Треба, напевно, розділити. От ми, громада, маємо майно, так? Ми це майно можемо в різний спосіб використовувати. Один із способів використання (і, як на мене, це найперший, який ми повинні задоволити) – це є потреби структурних підрозділів. Це потреби під наші УДЮМКи, під наші амбулаторії сімейної медицини, які збільшуються, під потреби наших комунальних підприємств.
Коректніше – «під потреби наших мешканців» ви хотіли сказати? Бо структурні підрозділи міськради, проблеми чиновників львів’ян не дуже…
Інна Свистун: Це не є проблеми чиновників. Коли створюється новий УДЮМК – то це місце, куди ходять діти, отримують там послуги, розвиваються. Тому це є проблеми, я вважаю, які ми вирішуємо для громади міста.
Коли створюється в нас новий структурний підрозділ Львівське радіо, який буде мати певні завдання, буде робити якісь коворкінгові простори, буде розвивати ті чи інші активності в сфері культури – то я вважаю, що це добре для громади, а не лише для структурного підрозділу.
Очевидно, я навіть з цим не сперечаюся.
Інна Свистун: І в першу чергу, це – власне питання задоволення тих потреб, які стоять при розвитку міста для наших і громади, і підрозділів. А вони платять орендну плату на сьогодні як структурні підрозділи. Я не пам’ятаю, яка в області ситуація, але вони платять пільгову орендну плату – гривня.
Віктор Кусий: Одна гривня.
Інна Свистун: Так, за квадратний метр. В області так само.
Мені цікаво, наскільки поширена така орендна плата: одна гривня в рік за квадратний метр?
Віктор Кусий: Це є структурний підрозділ органу місцевого самоврядування, органу влади.
Тобто такі гроші платять лише державні чи комунальні підприємства?
Віктор Кусий: Не підприємства – власне структурні підрозділи органів влади та органів місцевого самоврядування.
Інна Свистун: На мою думку, було би дивно, якби вони платили іншу. Тому що, умовно, якщо ми як власник маємо приміщення, то ми, напевно, не порекомендуємо нашому УДЮМКУ йти платити гроші десь і винаймати приміщення, якщо ми маємо самі таке приміщення.
Це логічно. Але ви впевнені, що гривню в рік платять лише державні і комунальні органи, а не партії?
Інна Свистун: Ні, в нас є цілий перелік пільгових організацій, які ухвалою сесії можуть отримувати пільгову орендну плату.
Віктор Кусий: За окремим рішенням.
Інна Свистун: Або за окремим рішенням власника, сесії. Ну, так само в області.
Віктор Кусий: Аналогічно.
Інна Свистун: Партії у нас не мають пільгової орендної плати в одну гривню.
Раніше було, і після того вони ще мали можливість приватизовувати.
Віктор Кусий: Виключно громадські організації.
Інна Свистун: Це, можливо, було дуже давно. На сьогодні партії такої пільгової оплати не мають.
Віктор Кусий: Але це, щоби ви розуміли, є як виняток. Я скажу, що з понад 500 орендарів – це, напевно, [один] відсоток.
Просто будь-який виняток у таких речах створює цю шпаринку. Кому виняток зробити? Це можливість для корупції, це не є відкрите питання.
Інна Свистун: Погоджуюся повністю. Я взагалі вважаю, що громадським організаціям потрібно організовувати інший механізм, тобто робити систему надання грантів з боку бюджету – будь-то міста, будь-то області. І ці гранти має отримувати та громадська організація, яка працює, реально працює. Тому що та система, яка є зараз… Тобто громадські організації, які створені зовсім недавно, умовно десь під Львовом, і бажають працювати конкретно у Львові, і вже одразу хочуть якусь пільгу нічим себе не зарекомендувавши – це зовсім інша тема.
Якщо місцеві органи влади будуть видавати гранти громадським організаціям, ми ризикуємо отримати «ручні» громадські організації, які будуть залежати від влади, а натомість вони мали б її контролювати. Важко кусати руку, яка годує.
Інна Свистун: Не погоджуюсь. Якщо, умовно, буде створена ціла група з залученням громадськості, яка буде аналізувати, як працює та чи інша громадська організація…
Ну, громадські організації – вони ж різні. Візьміть «Пласт»: це ж очевидно, це ж громадська діюча організація, яка фантастично працює. Це очевидно, як на мене. Натомість є інші громадські організації, ніби з назвами, але які за собою нічого не мають.
Хороший приклад – є такий «Центр опіки сиріт». Це громадська організація (вона якось координується, заснована УГКЦ), яка звернулася до обласної ради з проханням передати їй приміщення колишньої школи, яке чотири роки вже не використовується, в центрі Львова. Натомість обласна рада виставила це [приміщення] на аукціон, має бажання продати це на аукціоні. І ця громадська організація тепер збирає гроші для того, щоби якось купити це приміщення на аукціоні. А мерія звертається до обласної ради з проханням «передайте нам». Якщо у мерії є вільні приміщення – чому мерія сама не дасть їх для такої благої справи? З іншого боку, чому обласна рада не йде назустріч міській раді в цій ситуації?
Інна Свистун: Наскільки я пам’ятаю, Короленка, 7? Площа цього об’єкта скільки? Дві тисячі?
Віктор Кусий: 2929 метрів.
Три тисячі майже, так?
Віктор Кусий: По суті, так.
Інна Свистун: У міста на сьогодні такого об’єкта великого, якого можна було би віддати для створення Центру опіки сиріт, просто немає. Ця школа на Короленка – наскільки пам’ятаю, там колись була школа-інтернат..
Віктор Кусий: Школа-інтернат №2, так.
Інна Свистун: Влада області це приміщення, я не пригадую, чи воно передавалося.
Віктор Кусий: Якщо можна, дві хвильки по цьому питанню. Тут дві речі є. Цілком правильно ви сказали, що чотири роки приміщення пустувало. І з приводу рішення обласної ради. Як тільки рішення обласної ради набуло розголосу (воно було прийняте 25 жовтня) – лише після цього постало питання Центру опіки [сиріт]. Тобто протягом чотирьох років таких звернень не було. Натомість лише після того, коли визначили цільове використання – що це приміщення піде на приватизацію, почалися розмови про Центр опіки.
А можливо, проблема в тому, що вони просто не знали [про це приміщення]?
Віктор Кусий: Ви зрозумійте, що по суті рішення 2018 року по приватизації – це продубльоване рішення 2015 року. Ще в 2015-му була визначена доля цих приміщень – приватизація для освітнього напряму.
Інна Свистун: Потім просто оскаржувала прокуратура це рішення влади області.
Давайте не вдаватися в деталі. В цій ситуації просто цікаво, бо обласна рада – це також представник цієї громади. Центр опіки сиріт – активна громадська організація. Це підходить під ці критерії – помогти громадській організації?
Інна Свистун: Влада області на сьогодні могла би прийняти рішення скасувати своє попереднє рішення про аукціон, і надати це приміщення для Центру опіки сиріт. Така можливість законодавством передбачена.
Я погоджуюсь, ми теж, коли голосували за аукціон по даному питанню, в нас інформації про те, що це потрібно для Центру опіки сиріт, не було. В нас було єдине зауваження від нашої фракції [«Самопомочі»] на засіданні [сесії обласної ради], коли ми це розглядали, щоби було збережене цільове призначення даного об’єкта – освітні послуги.
Пані Інно, в нас небагато часу лишається, але я хотів би запитати. Ви щойно згадали, що в міста немає таких великих приміщень для таких-от речей. Ми продаємо, я так розумію, маленькими шматками щось, так?
Інна Свистун: Ну не зовсім, в нас є різні об’єкти. Але такого об’єкта, як колишня школа, у нас на сьогодні немає.
Якщо місто розпродує майно – навіщо місто купує майно? Мерія ж купила недобудований готель на вулиці Федорова за 40,5 млн грн – і збирається там збудувати готель. Чому б не збудувати Центр опіки сиріт?
Інна Свистун: Ви знаєте, мерія багато об’єктів соціального призначення на сьогодні реконструює, робить – це і багато дитячих садочків, які відновлюються, багато об’єктів з соціальної інфраструктури різні: для АТО в нас центр створений.
Вона своє майно реконструює – це нормально.
Інна Свистун: Вона своє майно може продати, зваживши на доцільність – і отримані гроші скерувати на закупівлю будівель для соціального спрямування, яких у нас сьогодні немає.
Ми зараз говоримо про випадок, коли за гроші купується інший об’єкт нерухомості. Щось продаємо – щось купуємо. Навіщо?
Інна Свистун: Якщо якийсь інший об’єкт є для якихось потреб міста. Я не можу сказати конкретно доцільність цього об’єкта, бо не брала участі в розгляді питання про його купівлю – але, напевно, була якась економічна доцільність, яку я розумію. Бо якщо ми якийсь один об’єкт, який знаходиться, до прикладу, в Шевченківському районі далекому, ми його продали і на виручені кошти купили десь приміщення, яке нам в іншому районі потрібне – то я таку логіку розумію. А в тому районі в нас такого приміщення немає – ми там хочемо УДЮМК відкрити, гіпотетично.
Віктор Кусий: Більше того, в контексті сказаного. Та ж міська рада може взяти участь у аукціоні і викупити приміщення на Короленка, 7 – і тоді віддати Центру опіки. Це ж можливий варіант? І цілком виконати ту функцію, про яку звертаються до обласної ради – «надайте приміщення Центру опіки».
Інна Свистун: Якщо юридично, з точки зору закону – звичайно, може. Але було би дивно. Якщо влада області підтримує різні починання (а створення Центру опіки сиріт – це, як на мене, місія надзвичайно потрібна і важлива), то влада області могла б скасувати аукціон і надати це приміщення для центру.
Віктор Кусий: По скасуванню питання дискусійне.
Інна Свистун: Норма, яка передбачена законом.
Останнє питання. Рік тому універмаг на площі Ринок, який належав обласній раді, продали трошки більше, ніж за 63 мільйони гривень. Там велика площа була – майже 1700 метрів.
Віктор Кусий: 1689.
Майже 1700. В принципі, це виходить десь в 10 разів дешевше від цього аукціону [міськради], теперішнього рекорду. Це теж площа Ринок. Не образливо, що поспішили з продажем?
Віктор Кусий: Питання дискусійне, вкрай дискусійне. Дозвольте дві хвилинки по цьому питанню. Значить, 1700 метрів за 63 мільйони гривень. Грошова оцінка як сьогодні, як і рік тому, як і десять років тому, проводиться з прив’язкою до еквівалента долара – Інна Василівна не дасть сказати іншого.
Інна Свистун: Долар тоді був десь приблизно такий самий.
Віктор Кусий: Порівняємо тоді. Площа Ринок, 32 – це була приватизація шляхом викупу, це була проведена грошова оцінка, яка пройшла дві комісії.
Тобто не було конкуренції?
Віктор Кусий: Стоп, є інша річ. Той самий будинок – з боку вулиця Шевська, нагадаю, Львівська міська рада продала за 7 мільйонів 800 тисяч гривень. І тут порядок цифр такий, що обласна рада продала, по суті, цей самий будинок за 1500 доларів за метр, а міська рада продала за 550.
Інна Свистун: В якому році? (у 2013-му; вартість склала $528 м2)
Віктор Кусий: Я знову повернуся до того, що в нас мова йде про еквівалент доларовий. (у листопаді 2017-го, вартість склала $1365 м2)
Ну, і ціни теж коливаються.
Віктор Кусий: Звичайно, але 550 і 1500.
Але наша мета – не сперечатися про те, хто вигідніше продав.
Інна Свистун: Питання в тому, як ми стратегічно дивимося на розвиток.
В нас дуже мало часу лишилося, 30 секунд.
Інна Свистун: У нас є чітка орієнтація в місті на аукціони. Аукціони дають можливість сформувати ціну реальну ринкову.
Це чудово, ніхто з цим не сперечається.
Інна Свистун: В області, на жаль, немає такої орієнтації. Ми ж добре розуміємо, що приватизація способом викупу – це приватизація, яка має корупціогенні чинники. І нема на то ради, бо експерт робить оцінку.
Область має намір переходити на аукціони?
Віктор Кусий: Область вже перейшла на систему ProZorro, вже працює аукціонна комісія, і в подальшому приватизація буде йти виключно таким шляхом.
Чудово, дякую. На жаль, наш час вичерпався. Нагадаю, що сьогодні ми говорили про ефективне управління комунальним майном – продаж його, оренду. І в нашій студії були начальник управління комунального майна Львівської міськради Інна Свистун і начальник управління майном спільної власності Львівської обласної ради Віктор Кусий. Мене звати Олег Онисько, побачимося через тиждень.