Друзі, вітаю! Я Андрій Дрозда, і це канал «Львів 24». Часто в коментарях ви запитуєте про тему забудови міста – як, де, хто і яким чином змінює Львів. Ми вже говорили про це з іншими гостями, але сьогодні покажемо й обговоримо це ще раз – на конкретних прикладах.
Наш гість – Роман Давимука, СEO компанії Avalon.
Дехто, можливо, подумає: «Ага, рекламне інтерв’ю з забудовником». Але ні – ми говоритимемо відверто: про різні аспекти будівельного ринку у Львові, про розвиток міста, про історію Avalon і про те, як змінюється ставлення до девелоперів.
Романе, почну з простого запитання: Avalon розбудовує Львів чи забудовує Львів? Бо в цих словах різні сенси.
Я дуже сподіваюся, що ми розбудовуємо Львів. Хоча, звичайно, певні території ми забудовуємо – ми робимо малонаселені, порожні ділянки густонаселеними й активними. Але однозначної відповіді тут немає, бо для когось це розвиток, а для когось – логістичне навантаження.
Ми є одним із гравців ринку, і дивитися на це треба комплексно. Важливо розуміти, як розвивається місто загалом. Правда в тому, що у Львові, мабуть, жоден девелопер не має більше ніж 10–15% ринку. Велика частка припадає на малих гравців. Тобто монополістів немає.
В Україні є лише кілька міст – і це не міста-мільйонники, – де хтось реально може контролювати половину ринку. Тому хто б що не казав, але у Львові ніхто не диктує правила гри.
Це радше синергія – іноді позитивна, а іноді негативна. Це така система важелів: є місто, є державні закони, є урядова політика щодо девелопменту. Іноді все це працює гармонійно, а іноді – навпаки, всупереч одне одному, особливо зараз. Це складний механізм.
Тоді давайте поговоримо про взаємини девелоперів із владою – і міською, і центральною. Бо всі ці фактори впливають на те, як виглядає місто.
Так, це справді важливо. Співпраця між девелоперами, владою і громадою – це завжди історія про баланс. Є речі, які ми можемо робити швидко, бо це бізнес і ми реагуємо на попит. Але є процеси, які залежать від міської стратегії чи державних норм. Іноді вони не збігаються.
Я вважаю, що ми всі – і місто, і забудовники, і жителі – лише виграємо, якщо будемо бачити одне одного партнерами. Це можливо лише через діалог.
Ми зараз у районі вулиць Замарстинівської, Липинського та проспекту Чорновола. Які проєкти Avalon ми тут побачимо?
Сьогодні ми подивимося на проєкт Avalon, який ми називаємо К1 і К2 – тобто «кільце 1» і «кільце 2». Це частини великого проєкту New Point.
Цей об’єкт реалізовувався в період справжнього вибуху ринку нерухомості у Львові. Ми почали його в 2016 році – тоді був зовсім інший підхід до ціноутворення, інше сприйняття забудовників клієнтами і мешканцями міста, інше бачення архітектури.
Тоді Avalon була ще молодою компанією і цей проєкт став для нас першим по-справжньому масштабним і, можливо, навіть найбільш інноваційним на той час. Ми реалізовували його в кілька етапів, і це був один із найбільших наших комплексів.
Поговорімо тоді про другу секцію. Це в нас К1 і К2. Чим вони відрізняються і в якому порядку були реалізовані?
Другий будинок стартував у продаж приблизно через два з половиною роки після першого. Архітектура там уже більш уніфікована. Ми залишили лише ключові акцентні секції. Це сталося через те, що на попередньому етапі ми зрозуміли: частина рішень була занадто складною, а частину реалізували неправильним технологічним способом, щоб досягнути бачення архітекторів.
У цьому другому проєкті ми вже більш детально пропрацьовували планування, і комплекс вийшов правильнішим з точки зору девелопменту. Хоча фасади тут більш стримані, ніж у першому. Коли ми переходимо на вулицю Замарстинівську, то, як на мене, саме цей комплекс для Замарстинівської виглядає набагато органічніше – там немає різкого контрасту.
І хоч ми називаємо цей об’єкт «кільцем», він не є замкненим. Там стоїть старий житловий будинок – саме на тому місці, де мала б бути ще одна секція. Він залишився як окрема будівля, тому в цілому структура комплексу відкрита.
Цей другий комплекс нижчий за поверховістю. Середня висота приблизно така ж, як і в першому, але ближче до Замарстинівської ми свідомо знизили поверховість, щоб він гармонійніше виглядав у контексті району. Ми вже враховували досвід попереднього будівництва: хотіли, щоб усе було спокійніше, стриманіше й технологічно продуманіше.
Коли ви реалізовували цей проєкт, фасади виглядали дуже ефектно на візуалізаціях. Ми знаємо, що таке візуалізація і що таке реальність. Як це втілювалося через роки? Чи змінювалася висотність, і чи довелося вносити зміни під час реалізації?
На етапі містобудівних рад було запропоновані обʼєкти, потім у нас з’явилася дозвільна документація на шість секцій. Фактично планували п’ять житлових будинків, а шоста секція – це торговий центр в один поверх, стилобатна частина, яка виходить на проспект Червоної Калини.
Зараз ми будуємо найвищий будинок комплексу. Ті два, що вже збудовані й заселені, мають середню поверховість – приблизно 22–25 поверхів. Наступні, ближчі до парку Івана Павла ІІ, будуть нижчими, щоб поступово зменшувалася висота і комплекс не тиснув на простір.
Якщо говорити про фасади – тут ми мали різні рішення. У нас понад дев’ять типів фасадів. І зараз, коли я дивлюся на деякі з них, думаю: «Оце рішення я би сьогодні вже не повторив». Але тоді ми свідомо пішли на експеримент. Хотілося створити щось архітектурно цікавіше.
Деякі елементи виявилися технологічно складними, і не всі підрядники змогли виконати їх ідеально. Ми мали кілька випадків, коли фасади з часом потребували додаткового ремонту. Це, звичайно, не катастрофа, але урок для нас.
Тоді ми ще не мали власної експлуатаційної служби, яка б реагувала швидко. Тепер така структура є – і якщо щось потребує уваги, ми реагуємо. Девелопмент – це марафон, і ми розуміємо, що якість формується не лише на етапі продажу, а й у процесі експлуатації.
Тут є багато комерційних приміщень: офіси, кав’ярні, магазини. Як це працює зараз?
Так, ми передбачали комерційну функцію на перших поверхах. Спочатку це виглядало як хаос: відкривалися перукарні, салони, дрібні кав’ярні. Але через три-чотири роки ринок сам усе врегулював. Залишилися ті, хто дійсно працює якісно – це кілька хороших закладів, магазини, аптека, приватний садочок.
З досвіду ми зрозуміли, що комерції має бути менше. Не тому, що вона не потрібна, а тому, що вона створює додатковий трафік. Комерція приваблює клієнтів ззовні, і це створює навантаження на паркування, на внутрішні двори. У майбутніх проєктах ми вже зменшуємо частку таких площ.
Ви згадали про паркування. У цьому комплексі є підземний паркінг?
Так, є, але його не вистачає. Якби ми починали цей проєкт хоча б на кілька років пізніше, зробили б підземний паркінг під усім кварталом. Попит колосальний. На початку продажів паркомісце коштувало десять–дванадцять тисяч доларів, зараз їх купують по сорок. Люди фактично перепродують їх один одному.
Ми не продаємо паркомісця тим, хто не є власником житла в цьому комплексі. Тобто це внутрішня інфраструктура для мешканців.
І ще важливий момент – підземні паркінги зараз виконують і функцію укриття. Під час тривог це дуже відчутно: мешканці спускаються вниз, і це дає додаткове відчуття безпеки.
Місто зараз вимагає, щоб забудовники брали участь у співфінансуванні інфраструктури – дитсадки, школи, дороги. Як у вас із цим?
Ми збудували садок, це наша частина зобов’язань перед містом. Його передали в оренду благодійному фонду «Рідні». Для нас це важливо, бо ми не просто віддали об’єкт, а створили ресурс, який може приносити дохід на добрі справи. Благодійний фонд отримує помірну комерційну оренду й спрямовує ці кошти на свою діяльність.
Часто, коли згадуєш Avalon, одразу лунає ім’я Григорія Козловського. Він колись казав, що має стосунок до компанії. Чи це правда, і який цей стосунок сьогодні?
Ні, зараз він не має до Avalon жодного стосунку. Колись справді мав – він був пов’язаний із земельною ділянкою, на якій ми реалізовували один із наших об’єктів. Але це було давно. Особисто я бачив його двічі у житті, і він ніколи не впливав на нашу діяльність.
Треба розуміти, що девелопмент – це бізнес із багатьма рівнями структури. Є частина, пов’язана із землею – це одні юридичні особи, власники, домовленості. А є девелоперська компанія, яка безпосередньо реалізовує будівництво. Це, як я завжди кажу, схоже на ресторан: власник приміщення і власник ресторану – не обов’язково одна людина. Той, хто володіє землею, не обов’язково є девелопером, який будує.
Тож у нас є чіткий розподіл. Avalon – це саме девелоперська структура, яка бере на себе весь цикл: від проєктування до введення в експлуатацію.
Серед бенефіціарів компанії зараз є кілька людей, зокрема Алла Шамова, колишня генеральна директорка Avalon. Вона залишилася серед власників і бере участь у стратегічному управлінні компанією.
Також у нас є інвестори, які долучаються до конкретних проєктів. Ми залучаємо кошти під окремі об’єкти, і кожен такий інвестиційний договір прозорий.
Детальніше структуру власності я не розкриваю. Коли проєкт завершується, частина інвесторів виходить, на нових етапах приходять інші. Це абсолютно нормальна практика у девелопменті.
Усі наші учасники, засновники, бенефіціари є відкритими у державних реєстрах. Це питання репутації.
У медіа писали, що Avalon об’єднався з компанією «Ваш Дім», яка входить у холдинг «ОККО Груп». Як виглядає це партнерство насправді? Це злиття, купівля чи співпраця?
Ми об’єдналися з компанією «Ваш Дім» у 2023 році, після початку повномасштабної війни. Для нас це була можливість створити синергію, коли обидві сторони підсилюють одна одну.
«Ваш Дім» – це професіонали високого рівня, вони давно працюють на львівському ринку. Але, мабуть, через те, що девелопмент не був профільним напрямом для їхньої групи, вони зосередилися на використанні власних земельних активів, а не на розбудові ширшої мережі проєктів.
Ми ж, навпаки, мали розвинену структуру, команду, клієнтську базу. Для нас це було природне рішення: взяти в управління їхні об’єкти, продовжити реалізацію, дати лояльним клієнтам «Вашого Дому» зрозумілу пропозицію від Avalon, а нашим – розширений портфель у нових районах.
Частину проєктів ми продовжуємо. Це не поглинання, а радше партнерство. Ми отримали можливість розвиватися в районах, де раніше були менш присутні, а «Ваш Дім» зосередив свої ресурси на проєкті «Горо» в Славській ОТГ.
І для нас це було важливо, бо ми могли підписати угоди і перейти в якусь співпрацю, але ми вирішили і розказати відверто ринку про цю компанію. По-перше, якщо ти нічого не кажеш, то починаються домисли, а ми не хотіли, щоб там хтось сказав: «О, там в Авалону немає грошей». І друге, ми хотіли показати ринку, що в часи турбулентності ринок нерухомості України – це далеко не про помешкання, це про збереження капіталу, про інвестування. Ми хотіли показати ринку, що дві сильні фінансово стабільні групи об'єднуються, і відповідно ви ще більше можете довірити їм свій капітал, ви можете бути впевнені, що нерухомість точно буде добудована. Ми це гарантуємо своєю репутацією, тому що закон України не передбачає реальних інших гарантій.
Як війна вплинула на вашу роботу?
2022 рік був дуже важким: продажів практично не було. Але ми не зупиняли будівництво. У 2023 році, коли ринок почав оживати, ми вже мали готові продукти й довіру клієнтів. І це дало нам перевагу.
Ті, хто не кинув справу під час війни, сьогодні в кращому становищі. А нові девелопери, що з’явилися за останні три роки, змушені конкурувати з тими, хто довів свою надійність.
А як виглядає фінансова модель Avalon сьогодні? Ви залучаєте кошти інвесторів на ранніх етапах, чи працюєте переважно власним капіталом?
Ми працюємо змішано, але головний принцип – продавати з фундаменту. Тобто, коли вже є фізичний початок будівництва. Це наша політика від початку діяльності.
Ми маємо достатньо капіталу, щоб закінчити будь-який об’єкт навіть у разі зупинки продажів. Це наша внутрішня фінансова дисципліна. Ми не виплачуємо дивіденди, поки будинок не зданий в експлуатацію. Це, можливо, уповільнює зростання компанії, але дає стабільність.
Ви згадували, що компанія будує не лише на околицях, а й у центральних районах. І це завжди дуже чутлива тема для львів’ян. Як ви ставитеся до забудови в історичному ареалі?
Це, мабуть, найскладніше питання – і як для львів’янина, і як для девелопера. Бо тут завжди є конфлікт між прагненням міста зберегти своє обличчя і природним процесом розвитку. У громадській свідомості девелопер часто сприймається як людина, яка руйнує, а не створює.
Це нормально, що сприйняття девелоперського бізнесу за негативом йде наступним після алкоголю або гемблінгу, тютюну, наркотиків. Всі апріорі проти. Якщо ми говоримо про забудову промзон, то є економіка, все має бути вчасно. Можливо, вона не ідеальна, але вона буде спадщиною своєї епохи. Щодо історичної спадщини, то це питання складніше. Бо ми заходимо на територію конфлікту між захистом права власності і бізнес-інтересами та правом суспільства.
Ми працюємо в межах законів. Але проблема в тому, що самі правила часто змінюються. Те, що сьогодні дозволено, завтра може стати забороненим. І девелопер опиняється між двох вогнів: з одного боку – законне право власності, а з іншого – суспільний тиск і бажання громади зберегти історичне середовище.
Я розумію обидві сторони. Якщо є будівля, яка має історичну цінність, вона повинна бути захищена. Але цей захист має бути офіційно оформлений – через реєстр пам’яток, а не просто через громадське обурення. Бо якщо будинок не внесений у реєстр, девелопер не може здогадатися, що через три роки його назвуть пам’яткою і заборонять будь-які роботи.
У Європі існує практика, коли держава визнає, що певна споруда має цінність для спадщини, але якщо її власник уже вклав кошти, йому компенсують втрати. Це чесно.
В Україні, на жаль, така система поки не працює. І виходить, що приватний інвестор купує об’єкт, який не є пам’яткою, а через кілька років йому кажуть: «Вибач, тепер це культурна спадщина, забудова заборонена». Але ж ніхто не компенсує витрати. Це несправедливо.
Звісно, сьогодні, коли країна воює, розмови про компенсації звучать недоречно, але в перспективі ми мусимо навести лад у цій сфері. Бо лише тоді буде довіра між бізнесом, громадою і державою.
Один із найгучніших конфліктів був довкола вашого комплексу Prime на вулиці Костелівці. Тоді Міністерство культури заборонило будівництво. Як це закінчилося?
Ми мали припис від Міністерства культури з вимогою зупинити роботи – питання стосувалося не висотності, а кількості поверхів. Йшлося про дворівневі квартири з антресолями: формально це виглядало як «зайвий поверх», хоча з точки зору безпеки та норм усе було в порядку.
На той момент історико-архітектурний опорний план (ІАОП) ще не був затверджений. Його ухвалили лише у 2023 році. Ми звернулися до суду, і він визнав, що без затвердженого ІАОП Мінкульт не мав юридичних підстав забороняти будівництво.
Тож рішення про зупинку робіт було скасовано, і ми завершили проєкт.
Як ви в цілому ставитеся до цих конфліктів із центральними органами влади?
У кожній історії потрібно шукати баланс. Ми завжди відкриті до діалогу з містом і з громадськістю. Проблема лише в тому, що часто забудовники і активісти говорять різними мовами. Нам потрібно виробити спільні правила гри, аби всі сторони почувалися почутими.
Щодо ставка на Замарстинівській, де є ЖК Avalon Flex. Раніше там були міні-ставки, де вирощували рибу. Під час будови ті ставки зникли, туди засипали будівельне сміття, на це скаржилися люди, які там живуть. І люди вимагають відновлення водойми. Я читав в пресі, що вже були обіцянки зробити це в 2023 році, у 2024 році. Сьогодні 2025 рік. Ви збираєтеся відновлювати ставок?
Так, ми однозначно це зробимо. Його історія справді складна. Візуально і логічно ставок є частиною проекту Avalon Flex. Це окрема ділянка. Ми її придбали відносно вже, вже, коли розпочали реалізацію Avalon Flex. Там наклались пам'яткоохоронне законодавство з парадигмою цінної історичної забудови. Ми отримали певні природоохоронні обмеження, які лягли не на нас, а на місто. Там є кримінальні справи. Суть претензій у тому, що місто неналежним чином тримало оцю відповідну документацію. Не була правильно і вчасно проведена паспортизація цих ставів. Але це все історія. Факт є фактом, є будівельне сміття, нема рибних ставів. Ми точно їх зробимо, ми плануємо зробити їх повністю наступного року за весь сезон. Два місяці тому ми отримали містобудівні умови і обмеження.
Там має бути ресторан?
Там має бути ресторан і ставок до 500 м2. Тобто це така громадська зона і заклад громадського харчування.
Останні ваші проєкти мають доволі спокійну архітектуру. Раніше Avalon асоціювався з яскравими фасадами, тепер усе більш стримано. Це свідомий перехід?
Так, ми зрозуміли, що часом фасад не повинен бути головним акцентом. У нових комплексах важливіші пропорції, світло, дерева, простір між будинками. Раніше ми намагалися дивувати архітектурою, тепер більше уваги приділяємо відчуттю гармонії.
Ми зменшили кількість комерційних приміщень на перших поверхах – це зробило вулицю спокійнішою. І ще одне: тепер ми намагаємося зберігати високі дерева, навіть якщо це складно технічно. Підземні паркінги, наприклад, обмежують глибину ґрунту, але там, де можемо, ми залишаємо зелені зони. Це важливо для міста і для мешканців.
Ви часто обираєте темні кольори фасадів: сірі, гірчичні, чорні. Це ваш стиль чи сучасний тренд?
Це наша стилістика. Добре зроблений чорний фасад може виглядати дуже преміально, але з ним треба бути обережним. Немає нічого гіршого, ніж чорний, по якому потекло біле вапно. Тому ми дуже ретельно підходимо до вибору матеріалів і покриттів.
Темні кольори в поєднанні із зеленню виглядають природно і спокійно. Вони не створюють відчуття стабільності. І взагалі, ми віримо, що архітектура має гармоніювати з простором.
У ваших нових комплексах видно багато деталей благоустрою – озеленення, лобі-зони. Наскільки це дорогі інвестиції для девелопера?
Сьогодні це вже норма. Колись усе виглядало інакше: кожен додавав щось своє – дитячий майданчик, кілька дерев, і на тому кінець. Тепер є цілі ландшафтні бюро, які працюють професійно. Ми співпрацюємо, зокрема, з Олею Криворучко та іншими відомими проектантами.
Озеленення – це не лише про красу, а й про догляд. Рослина потребує часу, щоб розростися, і якщо не забезпечити регулярного обслуговування, навіть найдорожчі насадження зів’януть. У наших комплексах за це відповідають управлінські компанії, а потім – ОСББ. Ми підтримуємо мешканців, але вони самі вирішують, як доглядати територію.
В останні роки з’являлося чимало історій про короткострокову оренду квартир у ваших будинках, зокрема в Avalon Yard. Що про це скажете?
Так, у нас був такий випадок. Частина власників квартир організувала подобову оренду, і мешканці почали скаржитися на шум, валізи у дворах, постійні заїзди. Ми втрутилися, хоча юридично вплинути складно: право власності в Україні дуже сильне.
Ми домовилися з керівною компанією, щоб це була не подобова, а короткотермінова оренда – тиждень, два. Це вже зовсім інша історія. Зараз ситуація стабілізувалася, але цей досвід нас багато чого навчив. У нових проєктах ми намагаємося уникати таких ризиків.
Люди купують не просто квартиру, а впевненість, що все буде добудовано. І для багатьох житло стало саме інвестицією.
Коли нас питають, скільки угод інвестиційні, я кажу: «Від 25 до 50%». Але навіть самі покупці не завжди це знають. Хтось планує жити, потім вирішує здати в оренду. Хтось купує для дітей, хтось на всяк випадок.
Після 2022 року Львів став сприйматися як безпечна столиця країни. І попит на житло зріс не лише серед львів’ян, а й серед людей із центральних і східних регіонів. Це змінило структуру ринку
То яким ви бачите майбутнє девелопменту у Львові?
Львів має шанс стати містом, де девелопмент і урбаністика працюють разом, а не проти одне одного. Якщо ми зможемо виробити спільні правила, де громада, влада й бізнес не змагаються, а співпрацюють, – це буде успіх.
Місто росте, і це нормально. Головне – щоб ріст був розумним. Львів має стати комфортним не лише для туристів, а й для тих, хто тут живе щодня.