Приватність та комфорт: як розвивається клубний формат будинків в Україні

Клубний формат нерухомості набирає популярності у всьому світі. Водночас в Україні наразі фіксують суттєву різницю між об’єктами, які додають у цю категорію. Фактично «клубним будинком» можуть назвати і камерну резиденцію, в якій до 8 квартир, і масштабний житловий проєкт на сотні помешкань.

Щоб розібратися, що означає поняття клубної нерухомості, компанія «Інтергал-Буд» проаналізувала 22 проєкти, які упродовж останніх років реалізували в Україні. Крім того, їх порівняли з моделлю private residences, популярної на європейському ринку. Чим концепція «клубного будинку» відрізняється від звичайного ЖК, як її трактує український ринок, а також про головні характеристики, що формують реальну цінність для мешканця, розповідаємо у матеріалі.

Що передбачає «клубний формат»?

Варто зауважити, що наразі не виведена універсальна формула для клубної нерухомості та загалом не запроваджений єдиний регламентований ринковий стандарт. Водночас «клубні будинки» передбачають ексклюзивну пропозицію, обмежену кількість резиденцій, комфортний простір, а також середовище, розраховане на значно меншу кількість мешканців, аніж у традиційних ЖК.

Крім того, у компанії «Інтергал-Буд» зауважили тенденцію, що сьогодні слово «клубний» дедалі менше працює як самодостатня характеристика продукту. Набагато важливішими для покупців є інші показники:

• скільки людей фактично мешкатиме у будинку;
• скільки резиденцій розташовано на одному поверсі;
• чи комфортно організовані приватні та спільні простори;
• наявність паркінгу та зручний доступ до території;
• чи вдало розташована сама локація проєкту.

За результатами аналізу, серед бажаних для покупців показників в «Інтергал-Буд» виокремили:

• невисоку поверховість будинку;
• невелику кількість квартир на поверсі;
• контрольований доступ;
• спільні простори для мешканців;
• індивідуальну естетичну архітектуру;
• відповідність масштабу інфраструктури кількості резидентів.

Пріоритетною цінністю для покупців стали не квадратні метри, а щоденний сценарій життя. Зокрема, більше приватності навіть у спільних зонах чи менше транзитного руху. Фактично люди шукають спокій та затишок власної вілли у класичному міському середовищі, де поблизу розташована вся необхідна інфраструктура.

Private residences: головне про європейську логіку

«Резиденція Бойківська» / «Інтергал-Буд»

В «Інтергал-Буд» розповіли, що наразі на європейському ринку можна зустріти три формати:

• private residences;
• boutique residences;
• branded residences.

Вони відрізняються назвами, але мають схожу продуктову модель: розташовані у сильній локації міста, забезпечують приватність, мають обмежену кількість помешкань та вирізняються естетичною архітектурою.

Також «Інтергал-Буд» виділяє ще одну характерну для європейської моделі рису: інтеграцію резиденцій із готельним сервісом. Відповідні проєкти передбачають, що мешканці отримують доступ до послуг п’ятизіркового готелю. Зокрема, мовиться про:

• concierge-сервісу (професійної допомоги у побутових питаннях);
• housekeeping (послуги клінінгу);
• wellness-зон;
• ресторанної інфраструктури та інших сервісів.

Які результати продемонстрував аналіз ринку в Україні?

Щоб отримати максимально конкретний результат, компанія «Інтергал-Буд» обрала 22 українські проєкти, які позиціюють як клубні, від різних девелоперів. До вибірки увійшли:

• 18 актуальних пропозицій із бази ЛУН;

• чотири проєкти власне «Інтергал-Буд».

Результати виявилися показовими: лише у 15 із 22 проєктів розташовано не більше, аніж 50 квартир. Тим часом п’ять «клубних проєктів» налічують понад 100.

В «Інтергал-Буд» зазначили, що отримані результати демонструють: український ринок наразі не сформував єдиного уявлення про клубний формат. Сьогодні так можуть позиціювати як справді камерні будинки, так і масштабні комплекси. Саме тому, клієнтам, які прагнуть справжньої клубності та приватності, варто оцінювати власне продукт, а не лише дескриптор у назві проєкту.

Як клубний формат працює на практиці?

«Резиденція Залізна Вода» / «Інтергал-Буд»

У багатьох європейських branded residences, незалежно від місця розташування, житлова нерухомість інтегрована з готельною інфраструктурою. Водночас в Україні, як повідомили в «Інтергал-Буд», така модель є популярною саме для відомих курортних локацій, як-от Буковель чи Одеса. Тим часом у великих містах клубний будинок частіше реалізують як самодостатній девелоперський продукт. Він не має готельного оператора, однак забезпечує високі вимоги до приватності, інженерії, естетики архітектури.

Львів вирізняється особливою органічністю для розвитку такої моделі. Камерні житлові проєкти у місті Лева мають потенціал для розвитку як окремий преміальний продукт, а не компромісне рішення.

Зокрема, яскравим прикладом такого кейсу стала «Резиденція Залізна Вода» від «Інтергал-Буд». Естетичний та комфортний чотириповерховий будинок розташований біля однойменного парку.

«Резиденція Залізна Вода» складається з чотирьох поверхів та 24 квартир. Крім того, для мешканців облаштована закрита територія, підземний паркінг та спільні зони.

У нових проєктах компанія продовжила розвивати формат, зменшуючи кількість резиденцій.

• У «Резиденції Бойківській», яка вже введена в експлуатацію, передбачено 17 квартир на чотирьох поверхах і 30 місць у підземному паркінгу.
• Urban Residence складається з двох п’ятиповерхових секцій лише на 16 квартир.
• Найкамернішим став H12 Residence Lviv – чотириповерховий будинок на вісім резиденцій із вісьмома паркомісцями та закритим внутрішнім двором.

Така забезпеченість паркінгом для компактних ділянок у сформованій міській забудові стає для забудовника окремим інженерним завданням.

Клубний будинок «Резиденція Бойківська» / «Інтергал-Буд»

Тетяна Донкоглова, директорка з маркетингових комунікацій «Інтергал-Буд», наголосила, що камерність має свою економіку. Не варто сприймати клубні будинки як зменшені версії ЖК. У таких випадках всі витрати розподіляються лише між кількома резиденціями, а не сотнями квартир. Крім того, вимоги до продукту не лише не знижуються, але й часто стають вищими.

«Камерність має свою економіку. Якщо у великому ЖК витрати на складні інженерні рішення розподіляються між сотнями квартир, то у клубному будинку – між кількома десятками, а іноді лише вісьмома чи шістнадцятьма резиденціями. При цьому вимоги до продукту не нижчі, а часто вищі: підземний паркінг, контроль доступу, інженерія, якісні спільні простори. Саме тому собівартість квадратного метра такого проєкту об’єктивно вища», – зазначила Тетяна Донкоглова

Тетяна Донкоглова / «Інтергал-Буд»

Окрему цінність клубного формату також формують деталі, які доволі рідко визначають як стандарт у масовому помешканні. Зокрема, мовиться про:

• фільтрацію води на весь будинок (як-от прикладу в проєктах «Інтергал-Буд» Urban Residence та H12 Residence Lviv);
• доступ за Face ID;
• камерні лобі з зонами для bookcrossing;
• підвищену шумоізоляцію;
• квартири з терасами (наявні у всіх клубних проєктах «Інтергал-Буд»).

Що визначає ринковий потенціал клубного формату?

Клубна нерухомість вирізняється логікою обмеженої пропозиції, адже кількість таких проєктів зазвичай є невеликою. Вони потребують від девелопера готовності інвестувати у складніші інженерні й архітектурні рішення. Крім того, must have для реалізації – компактні ділянки у сильних міських локаціях.

Коли проєкт вдало реалізований, його дефіцитність формується на рівні самого продукту. Якщо у клубному будинку передбачено певну кількість резиденцій (наприклад, 8, 16 або 20), пропозицію фізично неможливо масштабувати, інакше про камерність вже не мовитиметься.

Крім того, пріоритетну роль у клубному сегменті відіграє локація. Як дослідили в «Інтергал-Буд», покупець звертає увагу не лише на площу і планування, а обирає насамперед можливість жити у конкретному районі, не потерпаючи від щільності та трафіку великого ЖК. Особливо актуальними такі запити є для центральних та історичних районів, адже нова пропозиція там зазвичай є обмеженою.

H12 Residence Lviv / «Інтергал-Буд»

Н12 Lviv від «Інтергал-Буд» як показовий кейс

Позиціювання клубної нерухомості як дефіцитного преміального продукту також підтверджує цінова динаміка. За даними «Інтергал-Буд», у проєктах у Києві та Львові з кількістю до 50 квартир мінімальна вартість у середньому стартує приблизно від $2 300 за м². Тим часом зазвичай така ціна є актуальною для квартир із найбільшими площами.

Для найбільш популярних планувань однокімнатних квартир стартова вартість уже на початку продажів часто починається приблизно від $3 000 за м². Зі зростанням готовності проєкту та скороченням обсягу доступної пропозиції ціна, як правило, зростає.

Тетяна Донкоглова, директорка з маркетингових комунікацій «Інтергал-Буд», зауважила, що для компанії особливо показовим є проєкт H12, який зацікавив українців. Ще на етапі pre-sale був високий інтерес до об’єкта, а продажі та бронювання відбулися ще до повноцінного старту рекламної кампанії.

«H12 для нас є показовим кейсом. У проєкті лише 8 резиденцій, і він розташований в одній із найбільш затишних та цінних для львів’ян локацій. Уже на етапі pre-sale ми побачили високий інтерес: маємо перші продажі та бронювання ще до повноцінного старту рекламної кампанії. З огляду на обмежений обсяг пропозиції та дефіцит нового сучасного житла у центральній частині міста, ми очікуємо досить швидку реалізацію проєкту. У цьому сегменті нерухомість працює не лише як житло, а й як дефіцитний інвестиційний актив, вартість якого підтримується обмеженістю пропозиції», – розповіла Тетяна Донкоглова.

Які перспективи має клубний формат?

В «Інтергал-Буд» наголосили, що для девелопера найбільш ефективними є масштабні ділянки у центральних районах. Особливо помітним цей процес є у Львові, адже значна частина центру міста входить до історичного ареалу, крім того, чимало будівель мають охоронний статус. Як наслідок, нові проєкти все частіше реалізують як інфільну забудову. Вона передбачає точкове включення нової будівлі у вже сформоване міське середовище – на компактних ділянках.

Приклад інфільної забудови: клубний будинок Urban Residence / «Інтергал-Буд»

Що зрештою визначає клубний формат?

В «Інтергал-Буд» зазначили, що структура преміального сегмента поступово змінюється. У центральних локаціях поступово ставатиме все менше великих квартальних проєктів. Тим часом кількість невеликих клубних будинків зростатиме. Водночас попит на нове преміальне житло в центрі зберігається.

Як альтернативу можна розглядати квартири у старому житловому фонді. Однак для частини покупців це актив із вищою амортизацією, складнішим обслуговуванням і необхідністю додаткових інвестицій у капітальний ремонт.

Крім того, наразі активно змінюється спосіб життя. Люди все частіше обирають тишу та slow living, а попит на приватність лише зростає. Це вже демонструє і структура введеного житла: частка індивідуальних будинків в Україні зросла з 19% у 2021 році до 31,5% у 2025-му за даними ЛУН.

Водночас не всі готові відмовитися від міської інфраструктури, близькості до роботи, шкіл, ресторанів і культурного життя заради переїзду за місто. Тому, як прогнозують в «Інтергал-Буд», впродовж найближчих років, ймовірно, побачать більше нових стартів у цьому форматі.

«Цінність клубної нерухомості створює не сама назва, а продуманість концепції та якість її реалізації. Все починається з ділянки – бажано у центральній локації, поруч із парком і з можливістю облаштування підземного паркінгу. Далі – квартирографія: невелика кількість квартир на поверсі, ергономічні планування, можливість передбачити гардеробні, пральні та інші побутові зони. І вже після цього – технічне наповнення: якісна шумоізоляція, інженерія, контроль доступу, приватність і комфорт у щоденних деталях», – підсумувала Тетяна Донкоглова.

Клубний формат «Інтергал-Буд» – це можливість будувати життя у ритмі міста, водночас за своїми правилами. Якщо перебуваєте у пошуках свого місця сили камерного формату, «Інтергал-Буд» запрошує на індивідуальну презентацію клубних будинків у відділі продажу західного регіону, розташованому у Львові на площі Старий Ринок, 8. Також дізнатися більше можна на офіційних ресурсах девелопера або за номером +38 098 311 22 11.