Один із власників проблемної львівської будівельної фірми «Рубікон Груп» Тарас Іваньо анонсував нове масштабне будівництво в Україні та Польщі. При цьому, вже півтора року всередині компанії триває корпоративний конфлікт, через який будівництво трьох великих житлових комплексів «Рубікон Груп» у Львові фактично заморожене.
Мешканці проблемних ЖК винесли конфлікт у публічний простір, після чого бізнес-партнер Тараса Іваня по польській будівельній компанії відмовився від співпраці з ним.
ZAXID.NET розповідає, що не так із новим будівельним проєктом Тараса Іваня та що буде із замороженими проєктами у Львові.
***
«Готель буде повністю готовий за два роки»
А поки сотні клієнтів «Рубкон Груп» у Львові чекають кращих часів і завершення будівництва своїх ЖК, власники цієї будівельної фірми почали все спочатку. Про нові плани скандального девелопера знову зайнятись будівництвом ZAXID.NET дізнався з соцмереж.
Із відкритих джерел стало відомо, що 29 листопада 2023 року у Варшаві за адресою вул. Тварда, 18 дружина Тараса Іваня Марта спільно із подружжям Михайла та Юлії Бабин, а також поляком Лукашем Цітковим зареєстрували нову будівельну фірму із назвою Space Form. Головою правління цієї фірми вказаний Лукаш Цітков, який через іншу польську фірму LC Holding Group Spółka володіє 10% у статутному капіталі Space Form. 50% статутного капіталі Space Form належить Марті Іваньо, а Михайло та Юлія Бабин мають 30% і 10% відповідно. Подружжя Бабин, як і Іваньо походять з Мостиськ. Усіх їх об’єднує те, що вони є вихідцями із міста Мостиська.
Утім із «Рубікон Груп» Тарас Іваньо не вийшов. Через дружину Марту він досі володіє 33% «Рубікон Груп». Ще 11% фірми володіє АТ «Глоріон», власником якого є бізнес-партнер Іваня і колишній директор з продажу в «Рубікон Груп» Іван Горпинюк. Тобто разом під контролем Іваня залишаються 44% «Рубікон Груп». Решту фірми через наближених людей контролює відомий львівський бізнесмен, бізнес-партнер екс-нардепа від ВО «Свобода» Ігоря Кривецького, Олександр Веремеєнко.
Паралельно з реєстрацією фірми в Польщі, в травні 2023 року у Львові на вул. Шевченка, 406 зареєстрували дві фірми – ТОВ «Спейс Форм» і ТОВ «Спейс Форм Девелопмент». Керівником обох компаній вказаний Роман Бурмай, який, за даними ZAXID.NET, людина не чужа в середовищі «Рубікон Груп».
На сайті Space Form вказано, що фірма активно будує готель Woodland у курортному місті Поляниця Здруй [Polanica-Zdrój] у Клодзькому повіті Нижньосілезького воєводства, на півдні Польщі. Новостворена компанія-забудовник також активно веде соцмережі. Судячи із соцмереж компанії, будівництво готелю перебуває на початковому етапі і триває неспішним темпом, що може бути пов’язано з повільним продажем апартаментів.
Space Form позиціонує його як прибуткову нерухомість. Зокрема, вже у січні 2024 року, за два місяці після реєстрації компанії, забудовник анонсував перші проєкти, а в соцмережах активно рекламується у Бидгощі та навіть у Німеччині.
Як з’ясував ZAXID.NET, готель у Польщі – наразі єдиний активний будівельний проєкт Space Form. У відділі нерухомості журналістці повідомили, що номери готелю площею від 18 м2 до 51 м2 продають від 99 тис. євро до 291,6 тис. євро. Покупцям пропонують придбати апартаменти в розтермінування і пільговим періодом.
«Готель буде готовий повністю за два роки. Ви інвестуєте в номер, в якому буде готовий ремонт, і укладаєте договір із управляючою компанією. Після цього ви обираєте формат пасивного доходу – чи це будуть гарантовані 9% річних, чи розподіл від прибутку в розмірі 70 на 30, де 70% – це ваш прибуток», – розповіла ZAXID.NET представниця відділу продажу Space Form в Ужгороді Анна Кравець.
Вона додала, що фірма повністю супроводжує покупця при оформленні документів на придбання нерухомості за кордоном та стверджує, що така інвестиція має окупитися за 10 років.
Крім проєкту в Польщі, на сайті Space Form анонсували будівництво житлового комплексу в Ужгороді, апарт-готелю на околиці Львова та ЖК комфорт-класу в Києві. В центрі Ужгорода фірма планує збудувати житловий комплекс із назвою Park Town на 354 квартири.
Подробиць цього будівництва поки немає, однак на сайті вказано, що ЖК будуватимуть на земельній ділянці площею 0,7 га у центрі міста. ZAXID.NET звернувся до міської ради Ужгорода, щоб дізнатись чи отримували українські фірми із орбіти Тараса Іваня містобудівні умови й обмеження (МУО) на будівництво масштабного ЖК. У відповіді на запит міська рада повідомила, що зазначені компанії за дозволами на будівництво поки що не звертались. Також в мерії повідомили, що наразі не видавали дозволів на будівництво житла із зазначеними в оголошенні Space Form параметрами. Таку ж відповідь редакція отримала і у Львівській міськраді щодо будівництва апарт-готелю.
«Наразі фіналізуємо містобуди, дозвільні та інші організаційні питання, щоб презентувати наші наступні проєкти», – йдеться в описі на головній сторінці Space Form.
У відділі продажу Space Form в Ужгороді ZAXID.NET, куди журналістка зателефонувала, представившись покупцем, повідомили, що питання продажу квартир у ЖК ЖК Park Town поки неактуальне, оскільки об’єкт перебуває на етапі проєктування, однак запевнили, що земельна ділянка під нього уже відведена.
Що відомо про Лукаша Ціткова
33-річний Лукаш Цітков [Łukasz Citków] позиціонує себе як забудовник, благодійник, бізнес-тренер і голова клубу девелоперів – спільноти, яка об’єднує забудовників у Польщі. На фото із зустрічей клубу можна побачити й Тараса Іваня та його бізнес-партнера, директора ТОВ «Теплобудексперт» Юрія Бобака. Вперше вони з’являються на фото зібрання клубу у квітні 2024 року.
Фірма Лукаша Ціткова LC Holding Group зареєстрована за тією ж адресою, що й польська фірма Марти Іваньо Space Form – на вул. Твардій, 18 у Варшаві.
Особисті соцмережі Лукаша Ціткова створюють про нього враження, як про успішного бізнесмена. Він публікує фоторепортажі із тематичних публічних заходів, навчальні відео на будівельну тематику і звітує про дитячу благодійність. Утім, це не все, що варто знати про Ціткова.
Польські медіа писали про скандал, пов’язаний із самовільною вирубкою дерев поблизу Вісли у Варшаві, в якому фігурує одна з фірм Лукаша Ціткова із дивною назвою Dafe. Загалом фірм у Лукаша Ціткова не бракує. Як він сам радить в одному зі своїх відео, на кожен новий проєкт треба реєструвати нову фірму, щоб у разі, якщо щось піде не так, одна фірма не потягнула за собою інші проєкти. Зважаючи на досвід партнерів із «Рубікон Груп», логіка у такій тактиці справді є.
Отож пов’язана із LC Holding фірма Dafo у 2023 році купила біля Вісли ділянку в лісі й почала її розчищати та прокладати дорогу. Проти забудови ділянки виступили місцеві мешканці, серед яких і депутатка міської ради Маґдалена Ножиковська [Magdalena Nożykowska], яка почала писати звернення до різних інстанцій, щоби зупинити вирубку, оскільки територія входить до охоронної природної зони Natura 2000. Тим часом фірма поділила ділянку на кілька менших і почала їх продавати. Про скандал почали писати польські медіа. Журналісти Gazeta Wyborcza зателефонували в офіс Dafe і запитали, скільки коштують ділянки і що можна на них збудувати (за законом будівництво житла на землі сільськогосподарського призначення заборонено). В офісі журналістам відповіли, що «туди можна поставити все, що не прив'язане до землі намертво. Люди будують на такій землі все, що завгодно. Можна навіть цілорічний будинок зробити».
Журналісти пишуть, що ця ситуація нагадує процедуру фліпінгу, пов'язану з продажем будинків або квартир. Вона полягає в тому, що інвестор купує нерухомість за хорошою ціною, більш-менш ґрунтовно її ремонтує, ділить на менші квартири, а потім швидко продає її з прибутком. У випадку з будівництвом у лісі біля Вісли ситуація схожа, але з земельними ділянками, а не квартирами. Тобто, все начебто й законно – купив ділянку, розбив її на менші, продав їх новим власникам. Тому припис управління міських лісового господарства Варшави про відновлення насаджень ляже на плечі майбутніх власників ділянок, а на виконання цього приписує вони мають аж 5 років, упродовж яких земля може перепродатись ще кілька разів.
Раптово 18 листопада Лукаш Цітков повідомив у Facebook, що подав у відставку з посади голови правління польської Space Form. Відповідну заяву на ім’я Михайла Бабина він написав нібито ще 7 листопада і також опублікував у соцмережі.
У Державному судовому реєстрі Польщі, який містить інформацію про підприємства та їхніх власників, Лукаш Цітков досі залишається директором Space Form, хоч від дати подання заяви про вихід минуло 22 дні.
ZAXID.NET намагався сконтактуватись із Лукашем Цітковим, щоб запитати про причини раптового виходу зі спільного бізнесу із львівським девелопером та суперечливі дані реєстру. Однак на момент публікації Цітков так і не відповів на повідомлення у соцмережах.
Що із житловими комплексами «Рубікон Груп» у Львові?
ZAXID.NET детально описував конфлікт довкола будівельної компанії у матеріалі «Перейти Рубікон». Через корпоративний конфлікт у червні 2023 року будівництво трьох проєктів компанії фактично заморозили. Йдеться про ЖК Pictorial (майже 300 квартир) на вул. Володимира Великого, 2а, ЖК «Етно Дім» (майже 500 квартир) в селі Горішній на території Давидівської ОТГ та ЖК Rubicon City на вул. Кільцевій у Винниках.
Після того, як на зборах власників ТзОВ «Рубікон Груп» Тараса Іваня звільнили з посади директора мешканці всіх трьох ЖК так і не можуть отримати відповіді, коли їхні помешкання добудують і чи добудують узагалі. В найгіршій ситуації опинилися вкладники ЖК Pictorial та «Етно Дому». Комплекс на вул. Володимира Великого був проблемним ще до «Рубікону», однак у 2020 році компанія пообіцяла його добудувати, після чого з’ясувалося, що попередній девелопер фактично двічі продав одні і ті ж квартири. Будівництво комплексу вже кілька років заморожене, адже грошей на його добудову немає. Деякі інвестори намагаються розірвати договори купівлі-продажу в суді.
Вкладники ЖК «Етно Дім» також не знають, чи їхнє житло добудують. За їх зверненням поліція розслідує кримінальне провадження, в межах якого в жовтні 2024 року Галицький районний суд Львова арештував земельну ділянку площею 2,2 га під ЖК «Етно Дім». Крім цього кримінального провадження, правоохоронці розслідують крадіжку однією з працівниць фірми 53 млн грн із «Рубікон Груп». Тим часом вкладники через суд намагаються або повернути гроші за незбудоване житло, або відсудити компенсацію за протерміновані терміни введення будинку в експлуатацію, й переважно суд стає на бік покупців.
Після розголосу у скандал із «Рубікон Груп» втрутилась Львівська міська рада, яка ініціювала низку зустрічей, в яких брали участь члени ініціативної групи – покупці, а також формальні і не формальні власники компанії. Неофіційно керівництво фірми пропонувало вкладникам доплатити від 150 до 250 доларів за квадратний метр за вже придбані і оплачені квартири. Однак клієнти на такі пропозиції не погодились через відсутність гарантій та прозорості руху грошей. Є й чимало таких, хто після афери з придбаним в «Рубікону» житлом, вдруге категорично проти ще раз платити цій компанії і вимагають іншого виконавця робіт на будові.
ZAXID.NET поспілкувався з кількома постраждалими вкладниками «Рубікон Груп», які розповіли, що зараз на будмайданчиках ЖК навіть немає охорони. А коли біля ЖК «Етно Дім» кілька тижнів тому упав паркан, вкладники виїхали і самотужки поставили його на місце.
«На нашій будові мертво і глухо. Директори змінюються, але на будову це не впливає. Ми намагаємось відстояти свої інтереси, для цього об’єдналися в громадську організацію “Захисту прав інвесторів ЖК Етно Дім”, в яку входять більше 200 людей. Для нас справедливість – це добудова, але, на жаль, ми були змушені піти в кримінал», – розповіла ZAXID.NET представниця ініціативної групи мешканців ЖК Етно Дім Ярина Мелень.
Посварились власники, а платити за все повинні клієнти
Із червня 2024 року компанію очолила Наталія Думич. Зі старого складу уповноважених осіб в керівництві компанії залишився Віталій Коваленко. ZAXID.NET звернувся до нього за коментарем щодо того, як компанія планує вирішувати цю конфліктну ситуацію. Однак він коментувати поки що відмовився й повідомив, що має порадитись про це з дирекцією.
«Відбуваються переговори, ми намагаємось спілкуватися з представниками дирекції і власників, очікуємо від них дій. Чи знайде Рубікон можливість сам добудувати, чи за допомогою іншого забудовника, поки не відомо. Всі ці домовленості на дуже початкових етапах. Ми готові спілкуватися і з іншими забудовниками і докладаємо зусиль, аби знайти компроміс, але поки що немає ані домовленостей, ані якогось меморандуму з дорожньою картою того, як нам далі діяти», – додала Ярина Мелень.
Тарас Іваньо розповів ZAXID.NET, що наразі не має контролю над «Рубіконом», тому не може одноосібно відповідати за процеси добудови. Хоча ці слова не до кінця відповідають дійсності, адже, як вже було зазначено вище, через дружину Марту він досі контролює 44% компанії. Іваньо стверджує, що всі проєкти потрібно добудувати й передати інвесторам й зараз ведуться переговори, щоби відновити будівельні роботи на майданчиках. Водночас на питання, чому цього не вдалося зробити упродовж півтора року і чому інвесторам тепер пропонують доплатити за уже придбане житло, він відповів, що через війну все подорожчало.
«Розгляд варіанту доплат зумовлений реальними обставинами: через війну собівартість будівництва зросла на 50-60%, і в багатьох випадках прибутку забудовника недостатньо для покриття цієї різниці. Однак це рішення є лише одним із можливих і наразі перебуває на стадії обговорення. Жодних остаточних висновків поки що не зроблено», – повідомив ZAXID.NET Тарас Іваньо.
Однак, корпоративні суперечки всередині «Рубікон Груп» не завадили родині Тараса Іваня не лише розпочала новий бізнес у Польщі, аде й добудувала біля озера у Мостиськах готельний комплекс. Будівництвом цього комплексу займалось ТзОВ «Богемія», яким навпіл володіють дружина Тараса Іваня Марта та ПП «Озерна алея», яка належить Ярославу Ткачу і є замовником будівництво ЖК Pictorial. Це приватне підприємство увійшло у власність «Богемії» наприкінці будівництва. Сам готель, який наразі не зданий в експлуатацію і не має назви, розташований на ділянках площею понад 10 га, які були придбані у 2021-2022 роках та записані на ТзОВ «Богемія» та Юрія Бобака.
«Як бізнесмен я маю можливість реалізовувати стільки проєктів, скільки вважаю за доцільне, і брати в них участь у різних ролях. Інші проєкти, в яких я задіяний, жодним чином не пов’язані з “Рубіконом” чи моїми зобов’язаннями перед його інвесторами. Я чітко усвідомлюю свої обов’язки перед ними і маю намір виконати їх у повному обсязі», – додав Тарас Іваньо.
Інвесторів новина про новий бізнес Тараса Іваня обурює, адже у поясненнях їм стверджував, що грошей на добудову початих ним як директором проєктів «Рубікону» немає.
«Ми були вражені, коли побачили, що людина, яка продемонструвала повну нездатність завершити все, шо почала, будує бізнес в Польщі. По фото бачимо, що він рухається успішними темпами. Тоді як наші будинки, де ми вже мали жити, повністю заморожені. Ми очікуємо, що на це відреагують правоохоронні органи, які дослідять, чи пов’язане будівництво готелю в Мостиськах і новий бізнес у Польщі з тим, що наше будівництво заморозилось», – зазначила Ярина Мелень.
Кримінальне провадження і арешт ділянки очевидно негативно вплине на терміни добудови житлових комплексів «Рубікону», адже поки на ділянку накладений арешт, проводити будь-які роботи на ній заборонено. Однак ніхто із директорів чи власників проблемної будівельної компанії не дає вкладникам жодних інших гарантій, окрім нереалізованих обіцянок. Тому такі радикальні дії, як відкриття кримінального провадження, можуть свідчити то відчайдушність ошуканих людей.