«Дякуємо за приміщення, з вас ще мільйон на наш бізнес»

Будинок на площі Ринок, 43 відомий як «Кам’яниця Роттендорфівська». Ця пам’ятка архітектури національного значення збудована, імовірно, ще в 17-му столітті, а у 18-му і 19-му перебудована до нинішнього вигляду.

В останні роки будинок на площі Ринок, 43 прославився низкою скандалів – спочатку тут на підставі підробленого судового рішення вкрали комунальне приміщення (буквально з-під носу міськради), а потім у житловому будинку відкрили стриптиз-клуб, що офіційно називається шоу-баром Models.

Стриптиз-клуб спотворив фасад будинку, відмовився платити за це штраф, а також перекривав тротуар перед будинком, на що неодноразово скаржились містяни.

Вишенькою на торті скандалів стала спроба бізнесу незаконно забрати в мешканців, які не погодились на продаж, їхні квартири. ZAXID.NET з’ясував, яку схему придумали підприємці і хто за цим стоїть.

Як бізнес потрапив у будинок

Коротко розповімо про хронологію подій. Наприкінці 2011 року в будинку на площі Ринок, 43 мешканці створили ОСББ і наступного року отримали його на баланс від ЛКП «Старий Львів».

Окрім квартир, в будинку були допоміжні приміщення площею майже 190 м², що на той час використовувались так:

• відділення «Укрпошти» займало 68,5 м²;

• ЛМГО «Львів інститут освіти» – 19,8 м²;

• ТОВ «Солодка вишиванка» – 48,2 м²;

• ПП «Європейка» – 24,5 м²;

• ЛКП «Старий Львів» – 26, 6 м².

Минуло п’ять років і наприкінці 2017 року на позачергових загальних зборах ОСББ «Площа Ринок, 43» створено Обслуговуючий кооператив з однойменною назвою. Вже в квітні 2018 року ОСББ вирішило передати кооперативу у власність чотири допоміжні приміщення площею близько 130 м² як свій пайовий внесок. Пояснимо, що, згідно з українським законодавством, метою кооперативу є задоволення економічних, соціальних та інших потреб його членів з використанням таких внесків.

Новостворений кооператив пообіцяв мешканцям зробити в будинку ремонт за гроші, отримані від використання переданих йому приміщень, і ледь не запеквняв, що їм навіть не доведеться платити внески, адже все буде під контролем. Тобто ОСББ як член кооперативу мало отримувати вигоду зі свого пайового внеску.

На жаль, мешканці, з якими спілкувався ZAXID.NET, не пригадують або не розповідають, як виникла ідея створення кооперативу і хто був ініціатором.

Вже через кілька днів ОК «Площа Ринок, 43» передав отримані від ОСББ приміщення в оренду ПП «Занзібар Холдинг». Термін оренди – 50 років, оренда плата – 6 тис. грн в місяць. Нагадаємо, ідеться про кількадесят квадратних метрів на площі Ринок у Львові.

Водночас у 2018 році підприємці незаконно отримали ще одне приміщення в будинку, збільшивши свої активи на 49 м². Про це можна прочитати в матеріалі ZAXID.NET «Суд відмовився повернути в комунальну власність приміщення в центрі Львова». А у 2019 році ОСББ передало кооперативу у власність наступне допоміжне приміщення в будинку площею 48 м².

Звісно, жодних ремонтів обслуговуючий кооператив так і не зробив, а отримані приміщення використовував для ведення бізнесу, а не в інтересах членів кооперативу, хоч це суперечить законодавству. Окрім стриптиз-клубу, відкритого в будинку ПП «Занзібар Холдинг», приміщеннями в будинку користуються ще низка підприємств – ТОВ «Карліз», ТОВ «Ельдо інвест» тощо.

Та, вочевидь, отриманих площ підприємцям було мало і вони почали пропонувати мешканцям викупити їхні квартири. Частина погодилась, зокрема йдеться про власників квартир, які давно не живуть в будинку чи виїхали за кордон на постійно. Так новими власниками квартир в будинку стали львів’яни Павло Нестерко (дві квартири), Уляна Хлібкевич (одна квартира) і громадянка Естонії Хаахр Пірет (одна квартира).

Будинок в одні руки

Частина мешканців будинку, більшість яких живуть тут з 1980–90-х років, не погодились продавати квартири. Тоді для тиску на мешканців використали схему зі зборами ОСББ.

Так, згаданий тут Павло Нестерко, який купив дві квартири в будинку, спочатку очолив обслуговуючий кооператив «Площа Ринок, 43», а згодом і ОСББ. Це вдалося зробити на позачергових зборах в березні 2025 року. Тоді було вирішено припинити повноваження попереднього правління ОСББ та обрати нових членів – Павла Нестерка, Уляну Хлібкевич та Романа Висоцького. Хто ці люди і як вони пов’язані між собою, ми розкажемо далі.

Окрім того, на тих же зборах затвердили нову редакцію статуту ОСББ і змінили порядок голосування – голоси розподілили не за квартирами та приміщеннями у власності, а за їхньою площею. Тобто чим більше у власності метрів – тим більше у власника голосів. Таким чином, більшість голосів – відповідно до кількості квадратних метрів – опинилася в однієї групи пов’язаних між собою людей, що заволоділи допоміжними приміщеннями будинку великої площі.

І Павло Нестерко, і Хаахр Пірет, і Уляна Хлібкевич, і Роман Висоцький, і всі загадні тут фірми належать або донедавна належали до групи «Козаков і партнери», керівником частини з них є Павло Нестерко, який замінив на цій посаді Романа Висоцького, а бенефіціаркою більшості – Хаахр Пірет. Наприклад, Хаахр Пірет свого часу була власницею згадуваного ПП «Занзібар Холдинг», а Роман Висоцький у 2025 році був його керівником.

Група «Козаков і партнери» виникла у 2005 році з однойменної юридичної фірми, партнерами-засновниками якої стали Хаахр Пірет, Лев Козаков (Уляна Хлібкевич – його мати) та Сергій Горніцький. Зараз же група володіє також низкою бізнесів у сфері нерухомості, громадського харчування, будівництва та інших. Бенефіціаркою більшості з бізнесів є 60-річна Хаахр Пірет, проте періодично учасники, керівники та власники міняються на інших людей з одного кола.

Як забрати квартиру у мешканців

Отже, коли підприємцям не вдалося викупити у мешканців квартири, вони стали використовувати тиск. Наприклад, ОСББ, офіс якого, до слова, розташований не в будинку, а за іншою адресою, замінило замки на горищі та в підвалах, що є місцями спільного користування. Через це затопило квартиру одного з мешканців, адже він не мав змоги потрапити на горище та усунути протікання даху. Чоловікові в ОСББ сказали писати письмове звернення про отримання ключів від горища та тягнули з відповіддю впродовж тижня.

Та вишенькою на торті стала спроба нового правління ОСББ стягнути з власників квартир і приміщень понад 17 млн грн на буцімто ремонт будинку. На площі Ринок, 43, розповів ZAXID.NET один із власників житла тут, є загалом 11 квартир різної площі. Чотири з них викуплені, власники чотирьох виступили проти планів бізнесу, а власники інших перебувають за кордоном. Якщо не враховувати найменші приміщення, то за рішенням ОСББ, мешканці мали б внести у ремонтний фонд в середньому по мільйону гривень. Про що йдеться?

У вересні 2025 року ОСББ скликало позачергові збори, але не повідомило про це мешканців. Точніше, рекомендовані листи-запрошення розіслали, але вказали у них завідомо неправильні номери телефонів, тож люди не отримали повідомлень від пошти. Випадково двоє мешканців будинку зустріли у подвір’ї Павла Нестерка, який мимохідь повідомив про збори за два дні. Жодних документів, про розгляд яких йшлося в порядку денному, мешканці не отримали.

19 вересня 2025 року на незаконно проведених зборах – адже була порушена процедура – група пов’язаних між собою людей без урахування інтересів реальних мешканців ухвалила:

• провести ремонтно-реставраційні роботи в будинку на площі Ринок, 43;

• затвердити відповідну кошторисну документацію, виконану Ігорем Скорупським 17 вересня 2025 року;

• створити ремонтний та резервний фонд, фінансування яких провести за рахунок відрахувань співвласників будинку (понад 17,3 млн грн і 203 тис. грн відповідно);

• збільшити внески співвласників на утримання будинку до понад 11 грн за м².

Таким чином, мешканці мали сплатити по 14 131 грн за квадратний метр своєї квартири за ремонт, що, залежно від площі, становить від 840 тис. грн до майже 1,1 млн грн. При цьому, платіж ласкаво розбили на три частини, першу з яких мешканці мали внести впродовж місяця, а далі – що два місяці.

Один з мешканців – чоловік з інвалідністю, який живе на пенсію, інша мешканка – вчителька у школі з невисоким доходом. Навіть ті мешканці, які заробляють більше, не мали заощаджень, щоб сплатити такі величезні суми.

Адвокат Ігор Поронюк з адвокатського об’єднання «Спаєрлекс», який представляв інтереси кількох мешканців будинку в судах, говорить, що в разі несплати мешканцями внесків ОСББ могло би вимагати сплати заборгованості через суд і виконавчі провадження, з можливим арештом квартир та їх подальшою заниженою оцінкою. До слова, деякі мешканці справді отримали листи-погрози судовою справою у разі несплати. Наприклад, чоловік з інвалідністю, який живе в квартирі площею 13 м².

«Найбільш цинічно, що в рішенні зборів прописано, що гроші, зібрані з мешканців в резервний фонд, ОСББ може використовувати для витрат на судові процеси проти тих же мешканців», – каже адвокат.

Шестеро власників чотирьох квартир в будинку на площі Ринок, 43, звернулися до суду з позовом про скасування рішень незаконних зборів ОСББ. Серед іншого вони мотивували це дискримінаційними умовами, що створює рішення про мільйонні внески. Додамо, що ще частина власників перебуває за кордоном і комунікація з ними щодо відстоювання їхніх прав у суді триває.

23 квітня 2026 року суддя Господарського суду Львівської області Наталія Березяк ухвалила рішення про задоволення позову мешканців і визнання недійсними рішень позачергових зборів ОСББ від 19 вересня 2025 року. Перед цим правління ОСББ погодилось з позовом, вочевидь, зрозумівши, що по-їхньому не вийде.

Своє рішення суддя мотивувала тим, що більшість приміщень будинку, зосереджених в однієї групи, є допоміжними – такими що перебувають у спільній власності мешканців і мають використовуватись для загальних потреб будинку та не можуть бути виокремлені в одноосібну власність.

«Допоміжні приміщення багатоквартирного будинку за своєю правовою природою призначені для забезпечення експлуатації будинку та обслуговування його мешканців, входять до складу спільного майна співвласників і не можуть виступати самостійним обʼєктом для визначення кількості голосів на загальних зборах. Надання голосів, розрахованих виходячи з площі таких приміщень, фактично призводить до штучного збільшення кількості голосів окремого субʼєкта та порушує принцип пропорційності участі співвласників у прийнятті рішень щодо управління спільним майном», – вирішив суд.

Так а що за ремонт пам’ятки?

Члени правління ОСББ «Площа Ринок, 43» аргументували рішення незаконних зборів про створення ремонтного фонду на 17,3 млн грн тим, що будинок, буцімто перебуває в аварійному стані. Проєктно-кошторисну документацію для так званого ремонту розробив Ігор Скорупський за два дні до зборів, хоча позивачам не вдалося витребувати договір про замовлення ОСББ таких робіт.

Адвокат Ігор Поронюк каже, що на самих зборах ОСББ не було жодної конкретики – лише загальний кошторис та акт від ОСББ.

Та згадаємо, що будинок є національною пам’яткою, і тут процедура ремонтів чи реставрації зовсім інакша. Передусім, проєкт має погоджуватись в міністерстві культури, а попередньо проводяться дослідження.

Третьою стороною без власних вимог у позові мешканців до ОСББ був Офіс культурної спадщини Львівської міськради. Заступник директора офісу – начальник управління охорони та використання об’єктів культурної спадщини Святослав Кіндратів розповів ZAXID.NET про алгоритм проведення будь-яких робіт в пам’ятці національного значення.

Процес виглядає так: необхідно провести обстеження будинку, повідомити про це Офіс культурної спадщини (чого ОСББ «Площа Ринок, 43» не робило), розробити науково-проєктну документацію (а не проєктно-кошторисну, що нібито має ОСББ), погодити її в міністерстві культури та отримати від нього дозвіл. Без цього заборонено навіть побілити стіни в такому будинку, говорить Святослав Кіндратів.

«У науково-проєктній документації прописується навіть, які матеріали для робіт мають використовуватись, адже, наприклад, деяка хімія може завдати шкоди будинку, знищити, наприклад, розписи, що є під верхніми шарами. В окремих випадках, коли йдеться про пошкодження конструктивних елементів, залучаються ще інженери, щоб знайти конкретне рішення для цієї пам’ятки», – каже Святослав Кіндратів.

Отже, те, що процес, передбачений законодавством, навіть не починався, ще раз підтверджує, що жодних реальних намірів у ОСББ ремонтувати будинок не було, а потрібно було натиснути на мешканців.

Хоча міністерство культури таки розглядає документи пов’язані з будинком на площі Ринок, 43 і ПП «Занзібар Холдинг». Щоправда, йдеться про псування ними фасаду будинку. Як повідомляв ZAXID.NET, стриптиз-клуб незаконно замінив вікна в будинку і встановив у них жіночі силуети, за що власника приміщення та користувача – ОК «Площа Ринок, 43» і ПП «Занзібар Холдинг» – комісія міськради оштрафувала на 170 тис. грн кожного. Звісно ж, штраф вони не сплатили, тож тепер цим займається виконавча служба.

«Ми звернулись в міністерство культури, щоб воно видало припис про приведення вигляду пам’ятки до належного стану – про демонтаж силуетів. Також клопотаємо про належне використання приміщень – в обліковій документації йдеться про офісні приміщення і жодного стриптиз-клубу там бути не може», – говорить Святослав Кіндратів.

Наразі міністерство попросило додаткові матеріали в Офісу культурної спадщини і вивчає їх.

Чим ще прославились підприємці з площі Ринок, 43

Естонка Хаахр Пірет, її бізнес-партнери Уляна Хлібкевич, Лев Козаков та інші відомі також історією про забудову території колишніх таборів «Супутник» та «Енергетик» в Брюховичах, де зараз розташовані будинки ЖК «Грінвуд».

Землю «Енерегтика» під забудову бізнес отримав в оренду. А от землю під табором «Супутник» підприємці купили в тодішньої Брюховицької сільради за ціною 750 доларів за сотку в 2018 році, що навіть тоді було в рази менше за ринкову ціну, яка становила від двох до 8–10 тис. доларів за сотку. Згодом поліція розслідувала справу з продажем земель під цим табором, адже була підозра на те, що під час розгляду документів на сесії в Брюховичах приховався той факт, що це землі рекреаційного призначення.

До слова, до забудови цієї ділянки ЖК «Грінвуд», окрім Хаахр Пірет, були причетні також донеччани Алла та Сергій Напраснікови, які, як писав сайт NGL.media,є близькими до олігарха Ріната Ахметова та «Партії регіонів».

У 2020 році за кілька днів до втрати повноважень Брюховицькою сільрадою через приєднання селища до Львівської громади, сільрада безкоштовно передала 3,5 га землі невідомій організації атовців під буцімто будівництво реабілітаційного центру. Проте, згідно з проєктом забудови, центр мав займати площу у 500 м², а от житлова забудова – понад 5 тис. м². Згодом з’ясувалося, що до забудови причетна група «Козаков і партнери».

Чи справу закрито?

Адвокат Ігор Поронюк каже, що спілкування зі стороною бізнесменів в ОСББ не було. На запитання про те, що буде, якщо вони вигадають нову схему для виселення мешканців, він говорить, що суди навколо будинку на площі Ринок, 43, ще, ймовірно, не завершаться.

Передусім потрібно скасувати рішення ОСББ про розподіл голосів за площею приміщень, що позбавить підприємців можливості вирішувати все одноосібно і змусить їх узгоджувати питання будинку з реальними мешканцями.

Імовірний також позов про незаконну передачу допоміжних приміщень обслуговуючому кооперативу. У Львівській міськраді теж знають про ситуацію.

До слова, голова ОК «Площа Ринок, 43» Павло Нестерко є також головою обслуговуючого кооперативу «Площа Ринок, 3», що через дорогу. Сподіваємось, цей будинок не стане наступним у схемі юристів-бізнесменів.