Наприкінці червня львівський ринок нерухомості сколихнув скандал із будівельною компанією «Рубікон Груп», колишнє керівництво якої заявило про рейдерське захоплення фірми. Збори власників компанії 12 червня усунули з посади директора Тараса Іваня та призначили замість нього нову директорку – Інну Гищук. Це стало приводом для звинувачень нової дирекції у рейдерстві та викрило низку значно масштабніших скандалів, до яких причетна ця будівельна компанія, зокрема стало відомо про розкрадання 53 млн грн вкладників та відкриті кримінальні провадження.
Поки стара і нова дирекція ділять владу в компанії, інвестори, які ще кілька років тому вклались у будівництво двох житлових комплексів, досі не можуть отримати квартири, а самі будівельні роботи фактично заморожені. ZAXID.NET розповідає, що відбувається з компанією «Рубікон Груп» та хто за нею стоїть.
***
«Нас привабив ліс, ціна і рекомендації друзів»
Львівська будівельна компанія «Рубікон Груп» працює на львівському ринку з 2015 року, будує переважно малоповерхове житло економ-класу на околиці міста, а також котеджі й два елітних комплекси у Львові.
У 2020 році Петро Т. [ім'я та прізвище змінене на прохання героя] шукав простору квартиру для своєї сім’ї. За рекомендацією друзів родина вирішила придбати житло в забудовника «Рубікон Груп» у ЖК «Етно Дім» на околиці Львова, фактично на території Давидівської ОТГ.
«Нам цього забудовника порекомендували знайомі, які мають квартири в їхньому ЖК у Винниках. Нас привабило те, що територія поза Львовом, поруч ліс, а також прийнятна ціна – в межах 500 доларів США за квадратний метр. Тоді це була середня ринкова ціна помешкання економ-класу на околицях Львова», – розповів ZAXID.NET Петро Т.
На етапі будівництва його родина придбала квартиру в першому будинку. Загалом житловий комплекс має складатися з шести будинків висотою 4-7 поверхів. У одному будинку розпланували приблизно 80 одно-, дво- та трикімнатних квартир.
Забудовник відкрив продаж квартир у 2019 році й на початку 2020 року – розпочав будівництво. Згідно з даними сайту ЛУН, на початковому етапі вартість квадратного метра коливалась від 11,5 тис. грн до 12,9 тис. грн [475-533 долари США за тодішнім курсом НБУ].
Першу чергу ЖК забудовник обіцяв ввести в експлуатацію до жовтня 2021 року. Втім терміни змістились – спершу через пандемію коронавірусу, а потім через повномасштабне вторгнення Росії в Україну.
«Нас попереджали про можливі затримки термінів здачі будинку через об’єктивні причини. Ми регулярно їздили на будівельний майданчик, розуміли, що ковід та війна, тому до певного моменту претензій до забудовника у нас не було. На початку весни 2023 року ми вже інтенсивніше почали контактувати з менеджером компанії, тоді нам обіцяли здачу житла до вересня», – зазначив Петро.
Наразі будинок, в якому Петро купив квартиру, повністю збудований, однак до нього не підведені комунікації, без чого його не можна ввести в експлуатацію. Хоча за останніми обіцянками, це мали зробити до вересня 2023 року.
Ще одна інвесторка Ольга Л. [імʼя та прізвище змінені на прохання героїні] розповіла ZAXID.NET, що купила двокімнатну квартиру в ЖК «Етно Дім» в жовтні 2021 року. Її помешкання розташоване в четвертому будинку, який мав бути введений в експлуатацію в жовтні 2022 року, втім станом на серпень 2023 року його навіть не почали будувати. На місці будинку лише викопаний котлован, далі роботи зупинились.
ZAXID.NET вдалось поспілкуватися ще з кількома вкладниками ЖК «Етно Дім», які не можуть отримати своє житло через затримки термінів будівництва. Також, починаючи з березня, інвестори публікують інформацію про проблеми з забудовником в соцмережах та закликають відреагувати на ситуацію посадовців Львівської міськради, Львівської ОВА, а також правоохоронні органи. Реакції наразі немає.
На сайті забудовника вказано, що в шести будинках розкуплено 402 квартири із 486. Майже нерозпроданими є квартири у двох секціях шостого будинку. Однак на сайті досі відкритий продаж на помешкання в цьому ЖК від 650 доларів США за квадратний метр [24,4 тис. грн за актуальним курсом НБУ]. Прикметно, шо у реєстрі містобудівної діяльності відсутні дозвільні документи на будівництво четвертого, пʼятого та шостого будинків ЖК «Етно Дім».
«Рейдерство» і банкрутство
12 червня співвласники компанії зібрали загальні збори, на яких вирішили відсторонити від посади директора Тараса Іваня, який обіймав цю посаду з 2016 року. Замість нього на цю посаду призначили Інну Гищук. Разом із нею право підпису від компанії мають Ігор Іваник та Віталій Коваленко.
22 червня на офіційному сайті компанії опублікували повідомлення [станом на момент публікації воно видалене, але його можна знайти в кеші] про рейдерське захоплення компанії. У заяві йшлося, що Тараса Іваня відсторонили від посади незаконно й він не передаватиме новому керівництву документів компанії. З цього ж повідомлення стало відомо, що відкрите кримінальне провадження про розкрадання 53 млн грн компанії, а також низку позовів від кредиторів, в яких забудовник позичив гроші. Але про це пізніше.
Вже наступного дня біля офісу компанії на вул. Карла Мікльоша, 7 зібрались інвестори. За словами Петра, нова дирекція фірми заявила, що на рахунках немає грошей на завершення будівництва й що кошти з рахунків вивів Тарас Іваньо і його бізнес-партнери. Відтоді нова та стара дирекція під тиском вкладників намагалася домовитись, аби будівництво ЖК на вул. Вулецькій відновили. Втім ці переговори не були успішними.
25 серпня Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Глоріон», якому належить 10% компанії «Рубікон Груп», подав заяву до суду про банкрутство забудовника. Свої дії представники «Глоріону» пояснили «відсутністю домовленостей» із новою дирекцією компанії-забудовника щодо погашення ними боргів та «відсутністю у діях дирекції будь-який вчинків, що могли б свідчити про нормальне здійснення господарської діяльності Товариства».
На це відреагувала нова дирекція «Рубікон Груп», заявивши, що «Глоріон» перемовин не ініціював та не проводив. Натомість нове керівництво звинуватило у фінансових проблемах компанії Тараса Іваня, зазначивши, що він намагається отримати підконтрольного арбітражного керуючого, аби повернути контроль над компанією. Юристи, із якими спілкувався ZAXID.NET, також припустили, що Тарас Іваньо не зміг домовитись із Інною Гищук про повернення на посаду директора, тому може спробувати обмежити вплив нової дирекції на компанію завдяки процедурі контрольованого банкрутства та призначенню лояльноого арбітражного керуючого.
Свій до свого по своє
Майже всі співвласники «Рубікон Груп» та причетні до забудовника компанії тісно пов’язані між собою родинними або партнерськими зав’язками. Офіційно компанія «Рубікон-Груп» належить мешканці Мостиськ Марті Іваньо [дружина Тараса Іваня] (30%), львів’янці Тетяні Мамчак (30%), двом інвестиційним фондам «Глоріон» (10%) і «Сіті Інвест Девелопмент» (10%). Також 20% компанії належить львів’янці Ілоні-Марії Пастущак [дівоче прізвище Іваник].
Марта Іваньо спільно з родичами Ілони-Марії Пастущак та Ігора Іваника Іриною та Галиною Іваник володіють ТзОВ «Богемія» – масштабним відпочинковим комплексом, що будується на околиці Мостиськ. Зараз на розгляді суду перебуває позов Ірини Іваник до «Богемії» щодо надання документації про діяльність компанії. Також Марта Іваньо є власницею компанії «Рубікон Інвест» та фірми-підрядника ТзОВ «Тепло Буд Експерт», яка будує житлові комплекси «Рубікону» і відпочинковий комплекс «Богемія».
Із власних джерел ZAXID.NET відомо, що компанію контролює давній бізнес-партнер екс-нардепа від ВО «Свобода» Ігора Кривецького Олександр Веремєєнко. Разом вони володіють клубом Fashion та низкою громадських організацій, зокрема, «Розвиток громади». Тарас Іваньо у заяві про рейдерське захоплення також заявляв, що фірма перебуває під контролем Веремєєнка. Крім цього, з Веремеєнком пов’язаний один із нинішніх директорів «Рубікон Груп» Віталій Коваленко, який вказаний як директор і співзасновник низки компаній Олександра Веремєєнка.
У конфлікті між новою та старою дирекцією власники компанії опинились по різні боки. Марта Іваньо як дружина та власник «Глоріону» Іван Горпинюк як бізнес-партнер стали на сторону Тараса Іваня. Решта підтримують дії нової дирекції.
Суди та борги
Один із вкладників «Рубікон Груп» Ярослав Іваночко, який придбав квартиру в будинку першої черги ЖК «Етно Дім» ще в лютому 2020 року, розповів ZAXID.NET, що про фінансові проблеми компанії інвестори почали здогадуватись ще взимку 2023 року, коли з судового реєстру стало відомо про борги перед кредиторами. Тоді покупці звернулись до керівництва компанії, яке запевнило, що проблем із будівництвом немає й обіцяли видати ключі від першої черги до вересня 2023 року, хоча темпи робіт на будмайданчику свідчили про протилежне.
Львівська юристка Наталія Нечаєва, яка спеціалізується на справах про проблемні забудови, зазначає, що повна зупинка будь-яких видимих змін на будівництві наступила після жовтня 2022 року, коли одноосібного керівника Тараса Іваня було замінено на дирекцію із трьох осіб.
«Насправді, з цього моменту попереднє та теперішнє керівництво займається зʼясуванням власних розбіжностей, але аж ніяк не господарською діяльністю товариства», – наголосила Наталія Нечаєва.
Із реєстру судових рішень стало відомо, що різні суди розглядають одразу кілька позовів, що стосуються боргів забудовника. Зокрема, Львівський окружний адміністративний суд прийняв до розгляду позов податкової через 1,7 млн грн боргу. Ще один співвласник – Закритий недиверсифікований венчурний корпоративний інвестиційний фонд «Сіті Інвест Девелопмент» – намагається відсудити в «Рубікон Груп» 76,4 млн грн боргу, однак у серпні Господарський суд Львівщини в задоволенні позову відмовив.
Крім цього, у серпні 2022 року прокуратура відкрила кримінальне провадження щодо Ірини Іваник, яку підозрюють у розкраданні коштів компанії «Рубікон Груп» за ч. 4 ст. 190 та ч. 5 ст. 191 ККУ. Із матеріалів справи відомо, що заяву в поліцію на Ірину Іваник ще в лютому 2023 року написав Тарас Іваньо. За версією слідства, у 2020 році Ірина Іваник, яка є мамою співвласниці «Рубікон Груп» Ілони-Марії Пастущак, отримала право офіційно представляти інтереси компанії. Впродовж двох наступних років вона отримувала готівку від інвесторів, які купували квартири, та виводила їх на особистий рахунок. Загалом таким чином вона привласнила 52,3 млн грн. У межах цього провадження Голосіївський районний суд Києва наклав арешт на майно Ірини Іваник. Наразі в справі триває досудове розслідування.
Поки тривають суди, будівництво гальмує – нова дирекція «Рубікон Груп» стверджує, що для продовження будівництва немає ані документів, ані грошей на рахунку. Натомість усунутий директор фірми Тарас Іваньо хоч і намагається продовжити будівництво, але далеко не тими темпами, які би свідчили про тверді наміри довести обіцяне до кінця.
«Заручниками цієї ситуації стали ті, хто мав нещастя придбати житло у "Рубікон Груп". Мало того, що будівництво зупинилось, то тепер нова дирекція відмовляється визнавати платежі тих, хто платив готівкою, як це просили робити в офісі забудовника. Тобто, хтось заплатив за квартиру всю суму, а йому кажуть, що його проплат у банку не бачать і підтвердити сплату не можуть. У результаті людина віддала гроші, наче добровільну пожертву», – додає Ярослав Іваночко.
І це ще не все
Загалом компанія «Рубікон Груп» вже збудувала три обʼєкти: бізнес-центр для власного ж офісу на вул. Липинського, котеджі на вул. Пимоненка та ЖК економ-класу «Винний парк» у Винниках. Ще чотири обʼєкти перебувають на стадії будівництва, а їхні вкладники також мають проблеми з забудовником.
Два житлові комплекси – Rubicon City у Винниках і Rubicon Premium на вул. Пимоненка – частково збудовані, а кілька черг вже здані в експлуатацію. Однак забудовник досі офіційно не підвів комунікації. Нещодавно мешканці ЖК Rubicon City на кілька днів залишились без електроенергії, оскільки забудовник не підʼєднав до мереж «Львівобленерго» електропідстанцію, натомість будинок живиться від кабеля трансформатора, що обслуговує будівельний майданчик. Через борги забудовника «Львівобленерго» відімкнуло ЖК від електропостачання.
Покупці квартир в ЖК Pictorial, що на вул. Володимира Великого, 2а, опинились у схожій ситуації, що і вкладники «Етно Дому». У 2017 році компанія «Озерна алея» отримала 0,3 га в оренду для будівництва спортивно-рекреаційного комплексу з житлом «Львівська мрія» на вул. Володимира Великого, 2а, а у 2018 році виконавчий комітет видав відповідні містобудівні умови та обмеження.
Того ж року інспектори ДАБІ скасували ці містобудівні умови через порушення зонінгу, однак це рішення замовник будівництва оскаржив у суді. Компанія уклала інвестиційну угоду з ТОВ «Львівська мрія», засновники якого зараз фігурують у кримінальному проовадженні щодо продажу неіснуючих квартир через «Компанію з управління активами "Оптимум"».
У 2020 році «Озерна алея» змінила забудовника з «Львівської мрії» на компанію «Рубікон Груп», яка почала будувати ЖК Pictorial. Після цього з’ясувалося, що «Львівська мрія» вже продала у майбутньому комплексі 90 квартир. Натомість компанія «Рубікон Груп» також почала продавати квартири у новому житловому комплексі. У червні 2021 року вкладники ЖК «Львівська мрія» звернулися в поліцію, а щонайменше 20 інвесторів розірвали угоди із «Львівською мрією» та через суд вимагали повернути їм гроші.
Тоді мерія Львова заявила про можливе шахрайство на будівництві ЖК та застерегла львів’ян від придбання в ньому житла. Своєю чергою, у ТзОВ «Рубікон Груп» заявили, що подаватимуть на мерію до суду, адже забудовник має відповідні документи на будівництво, однак до суду так і не подали. Попри це, забудовник на сайті й надалі рекламує ЖК Pictorial як елітне житло поруч із озером зі спортзалом і рестораном «Гуцульська гражда». Квартири тут коштують від 1300 доларів США за квадратний метр й станом на серпень 2023 року майже всі розпродані. Засновниками «Озерної алеї» є «Рубікон Груп», а також львівʼяни Ярослав Ткач і Олег Боженко.
Олександр А. [імʼя змінене на прохання героя] купив однокімнатну квартиру в ЖК Pictorial вже після зміни забудовника у 2021 році. Він оплатив 90% вартості квартири, однак будівництво житлового комплексу через відсутність грошей та внутрішні конфлікти «Рубікон Груп» вже півроку заморожене.
«Спершу нам говорили, що будівельні роботи не відбуваються через те, що вкладники не оплачують гроші за укладеними договорами купівлі-продажу. Втім, поспілкувавшись між собою, ми з інвесторами зрозуміли, що це не так. Тепер нова дирекція стверджує, що на рахунках компанії грошей немає, оскільки Тарас Іваньо нібито вивів їх на фірму-прокладку своєї дружини "Рубікон Інвест", із якою частина покупців укладали договори купівлі-продажу», – розповів ZAXID.NET Олександр А.
Він зазначив, що на зустрічах із мешканцями нові директори показували виписки із рахунків, на яких було вказано, що гроші, які вкладники оплачували «Рубікон Інвесту», екс-директор виводив на рахунки комапанії-підрядника, що належить його дружині, тому грошей на добудову комплексу немає. Деякі інвестори намагаються розірвати договори купівлі-продажу в суді.
«На мою думку, сторони повинні домовитись, бо відкриття нових кримінальних проваджень означатиме для інвесторів замороження будівництва. Процедура банкрутства теж невигідна для обох сторін, адже тоді арбітражний керуючий отримає доступ до всіх документів і рахунків і їхня чорна бухгалтерія стане публічною», – додав Олександр А.
Що кажуть юристи?
Юристка Наталія Нечаєва каже, що до неї звертались потенційні покупці із проханням перевірити дозвільні документи «Рубікон Груп» і тоді зауважень саме до ЖК «Етно Дім» не було.
«Мене залучали гіпотетичні покупці квартир цього забудовника до перевірки кожного із об'єктів "Рубікону". І, на жаль, жоден із цих об’єктів не викликав довіри – або були судові спори, або не було необхідних документів. Відповідно, люди розглядали та вкладалися у інші будівництва. І, думаю, зараз дуже щасливі нашій вчасній зустрічі. Однак, будівництво ЖК "Етно дім" вирізнялося. Там на момент аудиту на кінець 2019 – початок 2020 року на перші 3 черги будівництва були усі необхідні документи для початку будівельних робіт, вони не суперечили один одному, відсутні судові спори. Ніщо насправді не віщувало біди. Тому люди, які вклалися у перші черги цього будівництва, проявили необхідну обачність та прийняли по суті зважене розумне рішення», – розповідає юристка.
За словами Наталії Нечаєвої, сьогодні звертатися в суд щодо повернення своїх вкладених коштів, нехай в меншому розмірі, пізно, оскільки після прийняття судом ухвали про початок розгляду справи про банкрутство буде надано місяць для зголошення конкурсних кредиторів за вимогами, що виникли до дня відкриття провадження у справі про банкрутство (тобто осіб, які уже мають рішення про стягнення з «Рубікону» певної суми коштів, що набрало законної сили).
Юристка каже, що ситуація із оголошеним банкрутством «Рубікон Груп» має кілька варіантів розвитку: після призначення арбітражного керуючого почнеться санація.
«Це спроба відновлення діяльності підприємства через затверджений чіткий план дій: кому борги віддають уже та за який рахунок, де можуть залучити кредити на відновлення будівництва тощо. Тобто в цій процедурі нарешті буде проведений такий довгоочікуваний аудит справжнього стану справ товариства, та забезпечений контроль витрат. Бо досі ніхто покупцям такого документу не представив, є лише слова, що коштів немає, а деталі – це комерційна таємниця», – каже юристка.
Також окремим варіантом розвитку справи про банкрутство є реорганізація товариства боржника, тобто, злиття, приєднання, поділ, виділення, перетворення. За таких умов для завершення будівництва кожного окремого ЖК «Рубікону» можуть створити окремі товариства та в такий спосіб довести все до ладу.
Негативний бік початку процедури банкрутства – це все може тривати роками. Оскільки практично кожне рішення арбітражного керуючого буде затверджуватися зборами кредиторів та ухвалою суду. І кожна з цих ухвал може бути окремим предметом оскарження в апеляційному порядку.
Наталія Нечаєва також дала низку порад покупцям, які опинилсь у подібній ситуації. Люди, які опинилися в ситуації коли забудовник протерміновує строк введення в експлутацію, стандартно мають такі можливості виходу із ситуації:
1. Розірвати договір та вимагати повернути свої кошти. Але в цьому випадку у договорах прописано суму у 15% вартості, яка не повертається + повернення здійснюється без інфляційних втрат. Це означає, що розірвання угоди чи то у мирному, чи то в судовому порядку є невигідним виходом для покупця.
2. Продати свої права на майбутню квартиру за договором уступки – замінивши себе на іншу особу. Більш вигідна дія, бо дає можливість отримати навіть прибуток, але робить заручником несприятливої ситуації іншу людину.
3. Скаржитися у міську/обласну раду, правоохоронні органи. Вкрай безрезультатні дії, бо лиш розхитують ситуацію навколо ЖК і аж ніяк не пришвидшують вирішення.
4. Чекати, що все вирішиться в найкращий спосіб, але трохи пізніше. Досить популярне рішення, бо більш впевних і значимих варіантів дій для повного відновлення свого становища покупцеві не надає законодавство.