«В Україні лише 10% безпечного для проживання житла»

В Україні вперше офіційно порахували кількість збудованих багатоповерхівок площею від 1000 квадратних метрів та проаналізували стан будівництва в регіонах. Вперше за роки незалежності з’явилася повна офіційна і, що важливо, доступна для всіх інформація про загальний стан будівництва в Україні. Експерт із містобудівного права, адвокат Юрій Брикайло наголошує: формально такі дані на сайті ДАБІ були відкритими й раніше, проте лише формально. Адже були зібрані не в повному обсязі, із частковим доступом, нерідко навіть не читабельні. Нині ж ситуація докорінно змінилася. Працювати, звичайно, ще є над чим. Проте це вже серйозні зрушення у плані відкритості та доступності інформації.

Юрій Брикайло

ZAXID.NET продовжує серію публікацій, підготовлених у співпраці з «Інститутом Просвіти», про важливі для українців проблеми.

***

Довідка:

Наприкінці 2019 року на Єдиному державному веб-порталі відкритих даних нарешті опублікували дані Єдиного реєстру документів. Вони надають право на виконання підготовчих та будівельних робіт засвідчують прийняття в експлуатацію закінчених будівництвом об’єктів, відомостей про повернення на доопрацювання, відмову у видачі, скасування та анулювання зазначених документів (розпорядником якого і є ДАБІ України реєстр ДАБІ). Отож, реєстр дозвільних документів ДАБІ став суттєво відкритішим (OpenData). А разом із ним інформація про кадастрові номери земельних ділянок та адреси об’єктів.

На підставі відкритих даних з реєстру ДАБІ, а також із власних архівів Юрій Брикайло зібрав статистичні та аналітичні дані і створив систему, яка дасть змогу всім охочим автоматично формувати статистику за певними критеріями. Чим вразили результати досліджень – далі.

«Ірпінь за кількістю новобудов не відстає від великих міст»

Аналізуючи інформацію про масштаби будівництва в Україні, що насамперед здивувало й було для вас неочікуваним?

Я давно цікавлюся цим питанням. Однак через відсутність повної і, що важливо, офіційної інформації зробити це було практично нереально. Наразі вже дослідив ситуацію з багатоквартирними будинками (код за класифікатором ДК 018-2000 – 1122.1 та 1122.2) площею від 1000 квадратних метрів. Часовий проміжок – від 2015-го до 2019 року. За цей час в Україні введено в експлуатацію 3971 багатоквартирний житловий будинок загальною площею практично 54 944 473 квадратні метри! Побачити Київ, Одесу, Харків, Дніпро в п’ятірці лідерів за кількістю збудованого житла для мене було очікувано. А ось, наприклад, Львів, Івано-Франківськ, Тернопіль чи Хмельницький дуже здивували. Ці відносно невеликі міста за минулі чотири роки стабільно були у п’ятірці, де найбільше будують.

Приємно, що Західна Україна так розбудовується. У будь-якому разі – це показник економічного розвитку. І краще за показники Кіровоградської і Миколаївської областей, де будівництва взагалі немає.

Чи зіставляли в дослідженнях розміри будівництва з площею міста?

Це наступний етап роботи. Площу вкрай важливо враховувати, щоб мати цілісну картину. Бо, наприклад, Ірпінь за площею в рази менший за Львів, а будують там майже на рівні, трохи менше. Цікаво, що, наприклад, у Львові земля і нерухомість завжди була дорогими, але це не завадило забудовникам. Можливо, справа у тому, що Львів близько до кордонів з ЄС.

Це більше пов’язано із війною, а отже, масовим переселенням людей, чи є інша причина будівельного буму в Західній частині України?

Думаю, будівельний бум в західному регіоні більше сформували не переселенці, а власне заробітчани. Загалом не варто вважати, що саме війна породила попит на будівництва. Будівельні буми в Україні були й раніше. Просто дані про це були більш закритими. Нині все стає значно прозоріше.

«У Львові та Івано-Франківську – найкращі містобудівні кадастри, а значить, посадовці працюють прозоро»

Детальніше про кадастрові номери, які віднедавна стали відкритішими та про містобудівні кадастри і їхнє значення?

Так, вперше в реєстрі дозвільних документів ДАБІ є інформація про кадастрові номери земельних ділянок та адреси об’єктів. Якщо коротко, то все це свідчить про прозорість роботи. Дозволяє уникати грубих порушень земельного і містобудівного законодавства.

У цьому контексті цікава Західна Україна. У таких містах, як Львів, Івано-Франківськ, Тернопіль якість містобудівної документації, зокрема містобудівні кадастри, суттєво вища за якість аналогічної, наприклад, у Києві. Так, там є свої нюанси і з тією ж поверховістю. Але шанси збудувати чи придбати незаконне житло там значно нижчі, практично відсутні.

Містобудівні кадастри – це важлива складова містобудівних документів, а їхня відкритість – показник прозорості роботи посадовців. Хоча більшість міських рад не хоче відкривати містобудівні дані, бо там реально цінна інформація. З допомогою кадастрової карти легко перевірити законність будівництва в місті та не стати жертвою шахрайства під час купівлі житла.

Наприклад, у Києві повна невідповідність всього і всьому. Що не будівництво, то порушення, а кожне друге – фактично незаконне. Така ситуація одночасно невигідна ні забудовникам, ні активістам, ні споживачам.

Довідка:

Запровадження кадастру передбачає створення динамічної бази даних про сьогоднішню забудову з конкретизацією прив’язки об’єктів до певної території чи земельної ділянки.

Кадастр буде базуватися на картографічній основі у системі координат УСК-2000. Також він матиме наповнення з інших кадастрів для визначення охоронних зон, меж земельних ділянок та координат об’єктів та міститиме базу нормативних показників забудови.

Містобудівний кадастр має: давати відповідь на питання щодо розміщення об'єкту будівництва у планувальній системі адміністративної одиниці, визначати гранично допустимі умови і обмеження для кожної окремої земельної ділянки з урахуванням державних будівельних норм, стандартів і правил.

«У Києві цілі житлові квартали не мають централізованої каналізації»

І про найбільш болісне – законність та якість новобудов. Основний висновок вашого дослідження, який ви зробили насамперед для себе?

Я би сказав десь так: «Не так страшна кількість новобудов, як їхня незаконність». Якщо всі збудовані будинки в Україні перевірити на предмет законності, то нарахуємо лише близько 10% безпечного для проживання житла. Навіть коли будинок ввели в експлуатацію, це ще нічого не означає. До нього можуть бути не підведені жодні комунікації. Живи собі без світла чи каналізації.

І у Київській області так живуть цілі квартали. Там немає централізованої каналізації, лише вигрібна яма, з якої щодня викачують нечистоти. Це дикість. З власного досвіду скажу, документами цікавляться всі, але коли забудовник пропонує вигідну ціну, наш покупець, на жаль, обирає ціну, свідомо ідучи на ризик.

Розмовляла Вікторія Доскоч