Виклики нерухомості: яким є девелоперський ринок під час «коронакризи»

12 рік поспіль «Forum West» збирає експертів із різних сфер, щоб обмінюватися досвідом та разом шукати виходи з різноманітних криз. Цієї п’ятниці, 4 грудня, відбувся практичний семінар «Forum West: Нерухомість». Подія об’єднала українських експертів і 40 учасників – представників найуспішніших компаній будівельної галузі, проектні компанії, девелоперів, рітейлерів із західної України. Цього разу говорили про кризу, можливий локдаун і об’єднання, яке може врятувати ринок нерухомості.

Організатор форуму Володимир Глащенков зазначає: «Я думаю, що в період таких великих викликів, як емоційних, так і бізнесових, не вистачає якихось таких орієнтирів. Після сьогоднішнього заходу буде більше уявлень про те, що з ринком, куди він рухається і як розвивається, яким чином собі будувати стратегії».

Що відбувається з ринком нерухомості 2020

До карантину в експертів були позитивні очікування від 2020 року із прогнозом щодо зростання роздрібного товарообороту та загалом позитивними споживчими настроями, які притаманні населенню в умовах стабільної економічної ситуації. Ще на початку цей рік характеризувався й високою діловою активністю серед рітейлерів і девелоперів. Але все змінилося під час пандемії коронавірусу.

Весняний тотальний карантин неабияк повпливав не лише на бізнес, що продавав, а й на орендодавців, які втратили під час коронакризи, запевняє керівник департаменту агентських і консультаційних послуг у сфері торговельної нерухомості Cushman & Wakefield в Україні Катерина Весна. Вона й пригадує: «Після карантинних обмежень почалася підготовка до відкриття магазинів, відкриття бізнесу. Вона в різних країнах проходила по-різному». Підприємці отримували падіння орендного доходу.

«Це зумовлено тим, що різні категорії приходили за знижками, тому що товарообороти, відвідуваність – усе це зменшувалося», – пояснює Катерина Весна.

Однак, запевняє експертка, є й позитивні очікування на наступний період. Звичка купувати в ТРЦ – дуже міцна, люди повернуться до звичного укладу достатньо швидко. На руку бізнесу зіграє ще й прагнення до соціалізації після періоду ізоляції.

Трохи про ринок складської нерухомості

Промисловість та логістика – переможці «гонки», яку влаштувала пандемія Covid-19. Ці сегменти, власне, і є зараз одними з найперспективніших не лише в Україні, але й у світі.

«Споживачі зараз перепрофільовуються з офлайн-шопінгу в онлайн, і це теж досить позитивно впливає на сегмент складської нерухомості», – каже керівник департаменту аналітики і консалтингу з питань девелопменту нерухомості Cushman&Wakefield в Україні Марта Костюк.

У той час пандемія повпливала і на прискорений перехід до гнучкого робочого місця, яка й поставила питання нових сенсів і цілей для офісів.

«Ми бачимо, що все-таки багато компаній планують повертатися в офіси, в тому числі і в ІТ-сегменті. Тому що для компанії є потреба самоідентифікації. Власне, офісні приміщення – це інструмент, який дозволяє демонструвати компанії, чим вона відрізняється від інших конкурентів. Тому що, коли люди не приходять в офіс, не взаємодіють один із одним, тоді виникає питання: чому я в цій компанії, а не в іншій працюю», – розповідає Марта Костюк.

У цьому вирі нових впроваджень і трендів Львів та його передмістя у сегменті складської нерухомості в останні роки почали розвиватися найдинамічніше серед інших регіонів України.

Саме тому запитувані місячні орендні ставки на якісні приміщення тут становлять 130-200 грн ($4,6-7) за квадратний метр з ПДВ і ОРЕХ.

Станом на сьогодні загальний обсяг ринку об'єктів складської нерухомості у Львові і регіоні оцінюється у приблизно 187 тис. м². До прикладу, київський ринок складської нерухомості охоплює орієнтовно 1,9 млн квадратів. Однак львівський лише розвивається, і в планах до 2023 року звести ще 300 тис. м².

Офіси: бути чи не бути?

Анастасія Качан із компанії CBRE Ukraine розповіла, як пандемія вплинула на сновні показники офісного ринку Львова.

«Суттєвою особливістю ринку Львова є те, що основним орендарем, основним споживачем офісів є компанії зі сфери ІТ. Вони по факту формують попит на ринку, і є дуже сильна кореляція між їх поведінкою, планами й темпами росту і, власне, розвитком ринку», – розповідає Анастасія Качан.

Експертка наголошує, що загальна пропозиція офісів зросла на 23% у порівнянні з початком року. Однак перед майбутніми офісами постає низка викликів: потреба ремонт площ, короткострокові гнучкі договори оренди (довгострокові зараз – це великий ризик), наявність у бізнес-центрі додаткових зручностей, великі паркінги.

Новобудови у Львові: як там?

Олена Унаньян із компанії ЛУН пояснює, що у львівському регіоні станом на 1 грудня 2020 року є 429 проектів на ринку житлових новобудов. Із них – 300 новобудов, 129 котеджних містечок. Більшість із цих об’єктів зводить саме Львів.

Більшість із цих споруд мають необхідні дозвільні документи, частка порушників становить 19%.

Найбільше у Львові житла комфорт-класу, від нього суттєво відстають бізнес-, еліт- та економ-клас.

Щодо середньої ціни за квадратний метр, то найдорожче коштують помешкання у Галицькому районі, також у Франківському та Личаківському. Трохи дешевше житло вартуватиме у Залізничному, Шевченківському і Сихівському районах.

Що змінилося в цінах?

Regional Sales Manager у Інтергал-Буд Катерина Джичка розповідає: «2020 рік для нас, як і для всіх став викликом, але наша сфера постраждала саме в житлі, напевно, найменше. Тому що, порівнюючи з іншими сегментами ринку, такими, як рітейл, ми ще добре себе почуваємо».

Зараз, каже Катерина Джичка, компанія Інтергал-Буд вийшла на докарантинні показники.

Неабияк за останні два роки змінилася ціна на житло у Львові. Вартість помешкання «скаче» залежно від класу. Наприклад, 2018 року середня ціна за квадратний метр у житлі еліт-класу вартувала 1110 доларів США, цього ж року – 1090 доларів. Дорожче стало придбати помешкання в бізнес-класі: там за два роки ціна за квадрат зросла з 730 до 830 доларів США. Економ-клас, який 2018 року вартував 470 дол. США за один метр, зріс на 40 доларів.

Об’єднання зусиль = подолання викликів

Виконавчий директор Асоціації західноукраїнських забудовників Юрій Мартинюк пояснює: «Ми розуміємо, що зараз ринок, якщо не в глобальній ямі, то точно не на підйомі...Такий період, бізнесової стагнації, теж може бути, на нашу думку, використаний в позитиві. Коли ми розуміємо, що збільшувати будівництво, збільшувати свої економічні потужності зараз є надзвичайно складно. Напевно, це момент, коли можна спробувати задуматися, яким чином вистояти зараз і залишитися лідерами на цьому ринку. По-перше, залишитися на цьому ринку».

Конфедерація будівельників України дослідила, що компанії з галузі нерухомості мали такі показники:

• 43,6% компаній зупиняли роботу підприємств;
• 10,3% компаній скоротили до 20% співробітників;
• 74,4% нових проектів не продовжували роботу.

Шлях до вирішення проблеми – об’єднатися.

«Ми борсаємося в цьому морі негараздів самостійно, а навколо нас є багато чого. І Covid-19, і корупція в органах державної влади, зараз однією з топ-тем вже рік, чи навіть більше року, зокрема, на ринку девелоперському є функціонування ДАБІ, реформи...І є другий варіант – як каже стара добра приказка «Гуртом і батька легше бити». Тому при об’єднанні, принаймні наш досвід в Асоціації західноукраїнських забудовників, досвід компаній, які працюють у галузевих об’єднаннях і мають можливість відстоювати інтереси галузі показує, що так працювати легше», – зазначив Юрій Мартинюк.