У січні 2024 року Львів отримав історико-архітектурний опорний план (ІАОП), затверджений Міністерством культури, що регулює нове будівництво в межах історичного ареалу, а також більш віддалених районів міста, в яких розташована цінна архітектура.
Цей документ значно обмежує висоту нового будівництва, а також перебудову памʼяток архітектури та їх пристосування під нові потреби, що природньо не подобалось деяким забудовникам.
Саме через ці обмеження львівський забудовник «Нью-Трейдінг Львів», який планує будівництво 25-поверхівки поблизу центру міста, у липні скасував наказ про затвердження ІАОП в Київському окружному адміністративному суді, однак документ залишається чинним, доки цю справу розглядає апеляція.
ZAXID.NET розбирався, що таке історико-архітектурний опорний план, як із його появою змінюється будівельний ринок у Львові, хто і в який спосіб його оскаржує та до чого це призведе.
***
Що таке історико-архітектурний опорний план і навіщо він Львову
Будівництво у місті регулює низка документів, серед яких є історико-архітектурний опорний план. Це базовий документ, що містить інформацію про межі та режими забудови, пам’ятки архітектури, історії, історичну забудову, історичні містобудівні об’єкти та елементи ландшафту. За важливістю ІАОП прирівнюється до Генерального плану міста. До затвердження цього наказу при видачі дозволів на будівництво чи реконструкцію Львівська міська рада керувалася іншими містобудівними документами – Генеральним планом Львова, детальними планами мікрорайонів, зонінгами районів, земельними документами тощо.
Історико-архітектурні опорні плани плани мають й інші міста України – Одеса, Дніпро, Івано-Франківськ, Ужгород та деякі менші міста. Наприклад, для Києва такий план розробляли аж 12 років і затвердили лише у 2021 році. Для Львова ІАОП почали розробляти у 2017 році і, зрештою, у 2021 році Львів подав його на затвердження в департамент архітектури та розвитку містобудування Львівської ОДА, а у січні 2024 року ІАОП затвердив Мінкульт.
«Відтепер будь-яке будівництво, реконструкція чи реставрація у межах історичного ареалу також вимагатимуть низки додаткових погоджень проєктної документації у ще однієї інстанції – Мінкульту. Отримати дозвіл на будівельні роботи стане складніше», – пояснювала тоді Львівська міська рада суть нового документу.
Згідно з документом, Львів поділили на зони, що сформовані з ансамблю історичного центру, зони ЮНЕСКО, промислових районів, археологічних територій тощо. Для кожної зони прописані чіткі обмеження щодо висоти забудови, відстаней від памʼяток архітектури, умов до їх перебудови та реконструкції. До прикладу, на території середмістя Львова нова забудова не має перевищувати 14 м. Переглянути обмеження по кожному району окремо можна за посиланням. Загалом тепер усі перебудови та інші втручання і памʼятки архітектури в межах історичного ареалу мають бути погоджені з Мінкультом.
«Опорний план – це не є містобудівна документація – це наукова документація, що є обов’язковою для врахування з точки зору законодавства про охорону культурної спадщини», – пояснив ZAXID.NET заступник міського голови Львова з містобудування Любомир Зубач.
Львів почав керуватися ІАОП при видачі містобудівних умов та обмежень для будівництва і реконструкції ще з осені 2023 року, коли план затвердила ЛОВА.
«Загалом план розроблений на весь Львів, і, згідно з ним, місто поділено на сектори, де для кожного прописана допустима поверховість. Зосереджений він на історичному ареалі, буферній зоні та зоні ЮНЕСКО. Де можна будувати, а де – лише реставрувати, якою може бути висота, об’єм будівництва – усе це дозволяє нам у своїх висновках опиратися на чіткий документ, і вже кілька місяців, маючи будь-які запити на забудову, ми в своїх рішеннях базувались на цьому плані», – розповідала тоді сайту Urbis Air керівниця управління охорони історичного середовища Тетяна Балукова.
При цьому, за словами Любомира Зубача, закон не має зворотньої дії, тому обмеження опорного плану стосуються лише нових проєктів, які подані на розгляд ЛМР після січня 2024 року.
Хто і для чого домагається скасування ІАОП?
У 2019 році Львівська міська рада передала 0,11 га на вул. Липинського, 13б в оренду ТОВ «Науково-виробнича фірма “Нью-Трейдінг Львів”» під будівництво будівель торгівлі. На цій ділянці компанія має приватизовану нерухомість. На початку 2024 року «Нью-Трейдінг Львів» звернулася з позовом до Мінкульту з вимогою визнати протиправним і скасувати наказ про затвердження науково-проєктної документації історико-архітектурного опорного плану Львова, оскільки документ суттєво обмежує плани компанії на забудову ділянки на вул. Липинського.
Згідно з зонінгом Шевченківського району, ця ділянка належить до зони Г-6, що передбачає будівництво торгових об’єктів без обмеження висоти забудови. Як вказано в матеріалах справи, забудовник розробив концепцію забудови ділянок на вул. Липинського – Вербовій, що передбачає будівництво 25-поверхового комплексу, тоді як затверджений історико-архітектурний опорний план обмежує плановану висоту до 21 м або до 7 поверхів. Однак забудовник наразі не звертався до Львівської міськради за відповідними містобудівними умовами і обмеженнями на це будівництво, однак відомо, що на першому поверсі комплексу заплановані комерційні приміщення, на другому і третьому – паркінг, а на 4-25 – офіси та готель.
Крім цього, в суді забудовник переконував, що опорний план ухвалили з порушеннями і з перевищенням повноважень. Справу розглядав Київський окружний адміністративний суд. Прикметно, що Львівську міську раду навіть не долучили до справи як третю сторону, хоча саме департамент архітектури Львівської міськради погоджує, наприклад, містобудівні умови та обмеження на нове будівництво на території Львова, в тому числі – й в історичній частині міста, – з урахуванням обмежень ІАОП.
15 липня 2024 року суддя Ігор Лиска задовольнив позов забудовника і скасував відповідний наказ Мінкульту. Це рішення ще не набрало законної сили, оскільки міністерство оскаржує його в Шостому апеляційному адміністративному суді. Зазначимо, що даними Центру протидії корупції, Ігор Лиска виступав проти суддівської реформи, що передбачала відкриті конкурси на посади у Вищу Раду Правосуддя з перевіркою кандидатів на доброчесність.
Шостий апеляційний адміністративний суд долучив Львівську міськраду до розгляду справи і 14 жовтня розпочав її слухання у форматі письмового провадження. Як повідомила ZAXID.NET пресслужба суду, письмове провадження слухається без виклику сторін на засідання на підставі матеріалів справи. Такий розгляд може тривати до двох місяців. Якщо апеляційний суд також скасує історико-архітектурний опорний план, він втратить чинність у день постанови, хоча й Мінкульт зможе оскаржити це рішення в касації.
«Я свідомий того, що звернення по вул. Липинськогго – це умовність, могло бути й звернення за іншою адресою, бо це питання колективного рішення частини забудовників, які вирішили змовитися. Вони вважають, шо не враховані їхні інтереси і тому подали в суд саме від цього забудовника На жаль, є частина забудовників, які не поважають рішення міста і Мінкульту. Наскільки мені відомо, більшість забудовників все ж таки не підтримали цю провокацію», – розповів ZAXID.NET Любомир Зубач.
Про змову частини забудовників в інтерв’ю ZAXID.NET заявив й мер Львова Андрій Садовий. За його словами, на змову проти міста пішла частина забудовників. Однак назвати змовників поіменно мер міста наразі не погодився.
А судді хто?
За збігом обставин сумнівний позов щодо життєво важливого для Львова документа розглядають судді, репутацію яких аж ніяк не можна вважати взірцевою. У Шостому апеляційному адмінсуді цю справу слухає головуючий суддя Євген Мєзєнцев, а також судді-учасники Оксана Епель і Віталій Файдюк. У 2021 році голова правління Центру протидії корупції Віталій Шабунін у блозі для УП повідомляв, що суддя Євген Мєзєнцев зробив стрімку карʼєру в часи Януковича. У травні 2011 року його перевели до Донецького апеляційного господарського суду, а вже за місяць він став заступником голови суду. Через рік, у травні 2012 року, він перевівся до Донецького окружного адміністративного суду, а вже за місяць очолив його. У листопаді 2013 року він перевівся до Київського апеляційного адміністративного суду та одразу очолив його. Після реорганізації цей суд отримав назву Шостий апеляційний адміністративний суд.
У червні 2019 року Євген Мєзєнцев входив до складу колегії суддів, яка вирішила, що нардеп-втікач Олександр Онищенко насправді не переховувався від слідства, а брав участь в міжнародних кінних змаганнях. Тоді судді зобовʼязали ЦВК зареєструвати його кандидатом в депутати від «Соціалістичної партії». У цій же справі фігурував і Віталій Файдюк.
Суддя також ухвалював сумнівні рішення у справах щодо «ПриватБанку» – у 2017 році Євген Мєзєнцев підтримав рішення ОАСК, за яким Ігоря Суркіса визнали неповʼязаним із Ігорем Коломойським та «ПриватБанком», та зобовʼязали стягнути з банку на його користь 1 млрд грн. Пізніше це рішення скасував Верховний Суд. У березні 2021 року суддя зупинив провадження у справі про оскарження скандального рішення ОАСК про незаконну націоналізацію банку.
Оксана Епель працює другою, після Євгена Мєзєнцева, суддею-речницею Шостого апеляційного окружного адмінсуду. На сайті суду вказано, що це необхідно для «безупинної комунікації» зі ЗМІ, хоча ZAXID.NET вдалось додзвонитися до суду лише з третьої спроби. Раніше Оксана Епель також працювала в судах Донецька й з грудня 2023 року перевелась у Київський апеляційний адмінсуд. Суддя регулярно декларує мільйонні статки.
Одна справа у Києві, інша – у Львові
Паралельно Львівський окружний адміністративний суд розглядає позов львівʼянки Тетяни Карпенко до департаменту архітектури та розвитку містобудування Львівської ОВА про скасування наказу, що затвердив межі і режими використання зон охорони памʼяток місцевого значення в межах історико-архітектурного опорного плану. Тетяна Карпенко з 2017 року орендує комунальну ділянку площею 0,045 га на вул. Вербовій, 15а – це сусідня з вул. Липинського, 15б ділянка, що перебуває в оренді «Нью-Трейдінг Львів».
У позові Тетяна Карпенко зазначила, що за цільовим призначенням орендована нею ділянка належить до земель промисловості і громадської забудови. Однак за концепцією забудови ділянок на вул. Липинського – Вербовій планується будівництво 25-поверхового комплексу, а через обмеження історико-архітектурного опорного плану вона не може реалізувати ці плани та орендованій ділянці. Ймовірно йдеться про один і той же 25-поверховий багатофункціний комплекс.
Тетяна Карпенко більше 17 років зареєстрована як ФОП та займається роздрібною торгівлею.
«Такі дії дискредитують дії самих забудовників і показують, що для частини з них будівництво якогось одного-двох додаткових поверхів важливіше, ніж репутація міста і їх самих», – додав Любомир Зубач.
Що відомо про ТОВ «Нью-Трейдінг Львів»
ТОВ «Науково-виробнича фірма “Нью-Трейдінг Львів”» зареєстроване у 1995 році на пл. Міцкевича, 8 у Львові. Власниками вказані львів’янка Ольга Панчук і ТзОВ «Західні будівельні інвестиції». Ця компанія належить львівській забудовниці Любомирі Булі і Петру Федишину.
Ользі Панчук належить низка будівельних компаній, зокрема ТзОВ «Вертикаль Інвест Груп» і «Панко». Ще одним власником «Вертикаль Інвест Груп» є бізнесмен родом із Донецька Сергій Напрасніков, що будує масштабний ЖК у Басівці. ТзОВ «Панко» планує збудувати житлово-громадський квартал із офісами та готелями на вул. Залізничній.
Любомира Була і Петро Федишин також мають низку спільних компаній. Зокрема їхня компанія «Західні будівельні інвестиції» будує дві багатоповерхівки на вул. Перфецького та планує забудувати територію колишнього мотозаводу.
Також Любомира Була зверталася до Львівської міськради з проханням розробити детальний план у районі вул. Стрийської та проектованої частини вул. Княгині Ольги, аби збудувати там багатофункційний комплекс із житлом, офісами та готелем. У березні 2024 року міська рада цей ДПТ затвердила.