Дорогою ціною
Економіка

Дорогою ціною

Чому комунальна нерухомість на площі Ринок продається з різницею у десятки мільйонів

Олена Петришин, 19 грудня 2018 1172 0
фото photographers.ua

У власності територіальної громади Львова перебуває понад дві сотні об'єктів нерухомості. З них 12 об'єктів комунальної власності розташовані на площі Ринок. Ці комунальні приміщення або здають в оренду, або продають. Однак, вартість квадратного метра у кам'яницях навколо ратуші різниться у десятки разів.

Наприклад, минулого тижня приміщення, площею 72,9 м2, що на пл.Ринок, 12, 13, міська рада продала за 34 млн грн. Відтак вартість квадратного метра склала 16,8 тис. доларів США (за курсом НБУ станом на 10 грудня), що стало абсолютним рекордом для Львова, зокрема, і для пл. Ринок. Тоді як у листопаді 2017 року Львівська облрада продала будівлю універмагу «На Ринку», що на пл. Ринок, 32, значно дешевше. За два поверхи, підвал та антресолі загальною площею 1689 м2 обласна рада отримала 63,212 млн грн. Тобто вартість квадратного метра склала близько 1,4 тис. дол/м2 (за курсом НБУ станом на 13 листопада 2017 р. — 26,5 грн за долар).

Чому така різниця у ціні?

Обидва приміщення продавали різними способами, що фактично і вплинуло на ціну об’єктів. Приміщення на пл.Ринок, 32 Львівська облрада продали шляхом викупу орендарем. ПрАТ «Львівський універмаг "На ринку"» орендувало це приміщення ще з 1994 року. У 1995 році орендар розпочав приватизацію приміщень як цілісного майнового комплексу шляхом викупу його частин. Проте приватизація з невідомих причин відклалась.

За інформацією «Наші гроші. Львів», до 2008 року приміщення універмагу мало дві адреси: пл. Ринок, 32 та вул. Шевська, 1. Мало воно також двох власників Львівську міську раду та Львівську обласну раду, які, в свою чергу, заключили два договори оренди. Мерія – із ЗАТ «Торговий дім «Львів» (директор Юрій Локатир), а Львівська обласна рада – із АТЗТ «Львівський універмаг «На ринку» (директор Богдан Грабовий).

У 2013 році «Львівський універмаг «На ринку» через суд змусив Львівську міськраду продовжити процес приватизації і таки продати шляхом викупу частину будівлі колишнього універмагу, що зі сторони вул.Шевської,1. Чому через суд? Міська рада, як власник частини будівлі, відмовлялась завершувати процедуру приватизації, мотивуючи це відсутністю окремого рішення власника на таку приватизацію. Однак приміщення на Шевській, площею 1850,4 м2 таки продали всього за 7,8 млн грн (близько 550 дол./м² згідно із курсом НБУ).

У будівлі колишнього універмагу зараз працює Театр пива «Правда»

Щоб завершити приватизацію, орендар почав звертатись до облради, вимагаючи, аби депутати погодили приватизацію іншої частини будівлі, що на пл. Ринок, 32. У судовому порядку йому вдалось добитись приватизації. Суд зобов'язав управління майном спільної власності ЛОР провести інвентаризацію, провести експертну оцінку об'єкту, сформувати остаточну ціну та продати його орендареві.

Приміщення на пл.Ринок, 12 продавали іншим способом — на електронному аукціоні через систему Prozorro. На це комунальне майно претендувало дев’ятеро учасників аукціону. Стартова ціна лоту, загальною площею 72,9 м2, становила 12,6 млн грн. У кінцевому результаті продали за 34 000 001 грн ТзОВ «Львівмедікалцентр», засновником якого є Юрій Ломага, бізнес-партнер львівського підприємця і депутата Григорія Козловського.

Площа Ринок, 12, де продали приміщення за рекордну для Львова суму

Чи могли універмаг продати дорожче?

Начальник управління майном спільної власності Львівської облради Віктор Кусий переконує, що ні. Він стверджує, що через судову тяганину Львівська облрада, як і міська рада у 2013 році, фактично не могла продати універмаг комусь іншому, бо продавали орендареві, а не на аукціоні.

«Міська рада у 2013 році продала приміщення на Шевській, 1 за 550 дол./м². Через чотири роки обласна рада рішенням суду продала приміщення у цій же будівлі за 1,4 тис. дол/м2 — у три рази дорожче», — зазначає Кусий.

З його слів, ціну на приміщення на пл. Ринок, 32 підтвердили дві експертні оцінки. Продати ці приміщення дорожче обласна рада, як говорить Кусий, могла лише б у тому випадку, якби усі 1689 м2 були на першому поверсі.

«Згідно із експертною оцінкою, один квадратний метр першого поверху коштував близько 4,8 тис.дол. Інші поверхи та приміщення — дешевше. Тому це вплинуло на ціну», — переконує він.

Надати підтверджуючі документи оцінки приміщень на площі Ринок,32, Віктор Кусий відмовився, аргументуючи, що це «внутрішні документи ЛОР».

Натомість Інна Свистун, начальник управління майна Львівської міськради вважає, що обласна рада могла продати універмаг щонайменше удвічі дорожче: «Ціна на цей об’єкт формувалась на підставі експертної оцінки, а це, як на мене, дуже суб’єктивний фактор. І оцінка завжди містить корупційні чинники».

А за скільки продають інші об'єкти біля ратуші?

За інформацією управління комунальної власності ЛМР, у 2017-2018 роки Львівська міськрада продала чотири об’єкти на пл.Ринок. Торік підвал на пл. Ринок, 5, площею 150,4 м2 за 5,3 млн грн (1,3 тис.дол/м²) викупив орендар. Також орендареві продали перший поверх за тією ж адресою. Вартість за 47,1 м2 склала 6,4 млн грн (5,1 тис. дол/м²). Якщо проаналізувати продаж приміщень на площі Ринок у 2017 році, то універмаг на пл. Ринку, 32, облрада продала практично за тією ж ціною, що й підвал на пл. Ринок,5, який також продавати шляхом викупу.

Цього року через аукціон реалізували два інших об’єкти поблизу ратуші. Один — рекордний продаж на пл.Ринок,12, про який вже згадувалось вище. І підвал на пл.Ринок, 31, загальною площею 73,8 м2. Стартова ціна на цей об’єкт становила 1,1 млн грн. У результаті продали за 5 млн грн, тобто один квадратний метр коштував 2,4 тис.дол/м².

Що кажуть експерти?

На думку Сергія Щербаня, голови Львівського осередку Українського товариства оцінювачів, на нерухомість на площі Ринок сьогодні не має чіткого діапазону цін. Відтак вартість квадратного метра у кам’яницях біля ратуші може сутєєво різнитись, зокрема, і у кілька тисяч доларів.

«Встановити одну вартість за квадратного метра на площі Ринок нереально. Ціну формує не лише розташування, а й стан об’єкту, справність комунікацій тощо. Ціни починаються від $1000 тис./м². Маленькі площі, до 100 м2, більш ліквідні і продаються краще та дорожче. Приміщення понад 1000 м2 не мають такого попиту. Саме тому буває, що сусідні приміщення можуть продавати за абсолютно різною вартістю.», — пояснив ZAXID.NET Сергій Щербань.

Рекордний продаж нерухомості на пл. Ринок, 12 він розцінює як радше виняток із правил.

«Майже $17 тис. дол за приміщення, площею як трикімнатна квартира, — це щось фантастичне. Думаю, що тут радше зіткнулись чиїсь інтереси і принципи. Жодна нерухомість — ані на площі Ринок, ані на проспекті Шевченка — стільки не коштує. Максимальна ціна, на мій погляд, $5000 тис./м²», — підсумував він.

Як вигідно продати комунальне майно?

Цього року Верховна рада прийняла Закон «Про приватизацію державного і комунального майна». Цей закон передбачає два способи продажу комунального майна — це електронний аукціон Prozorro і викуп об'єктів приватизації в тому випадку, якщо на момент прийняття закону майно вже перебувало в оренді. Закон набрав чинності у березні цього року. На виконання оновленого закону про приватизацію, Кабінет міністрів України у травні затвердив порядок проведення аукціонів. Від цього часу органи місцевого самоврядування повині були б розпочати підготовку до проведення електронних аукціонів.

Львів одним із перших запустив продаж нерухомості через електронний аукціон. Як повідомили в управлінні комунального майна ЛМР, цього року понад 90% об’єктів комунальної власності продали власне через електронний аукціон. Для порівняння торік через аукціон реалізовували тільки 10% нерухомості ЛМР.

«Для продажу об'єкту приватизації на аукціоні державними органами приватизації створюється аукціонна комісія, яка розробляє умови продажу. У Львові така комісія вже працює. Загалом у 2018 році по Україні через аукціони продано комунального майна на 195 млн грн, з яких Львів продав на 102 млн грн. Тобто це більше половини вартості. Шляхом аукціонів у 2018 році міська рада продала вже близько 50 об’єктів. Завдяки аукціону нам вдалось збільшити дохід від продажу на 46% — оцінювали об’єкти у 69 млн грн, а продали на 102 млн грн», — каже Свистун.

Згідно із Законом «Про приватизацію державного і комунального майна», стартова ціна на об’єкт, який виставляють на аукціон, формується на основі балансової вартості об’єкта. Тобто, визначається, скільки коштує нерухомість відповідно до бухгалтерського обліку. Розробники закону мотивували це тим, що ринок сам запропонує ту ціну, яку об’єкт заслуговує. Однак, щоб точно не втратити на продажу, у Львові прийняли додаткове рішення — проводити дооцінку усіх об’єктів, щоби одразу стартувати на аукціоні із ціни, наближеної до ринкової.

На відміну від Львівської міської ради, Львівська обласна рада наразі жодного приміщення через аукціон не продала. Як стверджує Кусий, причиною цього є те, що довший час не могли затвердити склад аукціонної комісії ЛОР.

«Об'єкти до продажу через аукціон були готові. Втім, через суперечки депутатських фракцій довший час не могла сформуватись аукціонна комісія. Врешті її склад затвердили і тепер ми готові провдити аукціони. У січні запустимо перший електронний аукціон», — каже Кусий.

Яку нерухомість на площі Ринок продаватимуть невдовзі?

Як повідомили ZAXID.NET в управлінні комунальної власності ЛМР, наступного року виставлятимуть на аукціон:

— підвал і перший поверх на пл. Ринок, 19, пл. Ринок 20, пл.Ринок 21. Загальна площа— 945,1 м2. Раніше тут була ресторація «Під Левом».

— приміщення на площі Ринок, 37 і 38, площею 246 м2 та 481 м2 відповідно. Раніше це приміщення використовували недобросовісні орендарі, які заборгували місту близько 3 млн грн.

— приміщення на площі Ринок, 40 (85,3 м²), пл.Ринок, 42 (111,1 м²) та три приміщення на пл.Ринок 43, площею 19,8 м², 24,5 м² та 68,5 м² відповідне.

Комунальні приміщення, які невдовзі продаватимуть (фото ЛМР)

Усі приміщення продаватимуть через аукціон?

Згідно із новим законом про приватизацію, і міська, і обласна ради повинні продавати майно комунальної власності через аукціон на Prozorro.Однак, право приватизувати майно шляхом викупу за орендарями залишається. Для цього орендареві потрібно довести, що він мінімум на 25% покращив стан орендованого приміщення. Якщо орендар підтвердить покращення орендованого об’єкта на 25%, то теоретично ані місто, ані область не зможуть йому в цьому відмовити.

За прогнозами Інни Свистун та Віктора Кусого, наступного року шляхом викупу продаватимуть не більше 5% об’єктів комунальної власності. Позаяк зараз підприємцю набагато важче довести покращення на об’єкті — потрібно отримати дозволи від кількох структур, провести ремонтні роботи на об'єкті, отримати погодження профільних комісій. Відтак, і в міській раді, і в обласній сподіваються, що все-таки у пріоритеті будуть аукціони. І завдяки цьому наступного року вдасться залучити значно більше коштів у бюджет.

Якщо Ви виявили помилку на цій сторінці, виділіть її та натисніть Ctrl+Enter
powered by lun.ua
Пропозиції партнерів
Загрузка...
Останні новини
Залиште відгук