Ринок нового житла: обвалу не буде

Запроваджений урядом карантин вплинув на ринок первинної нерухомості та купівельну активність львів’ян. У березні та першій половині квітня продажі квартир у новобудовах істотно зменшилися – попри нагальну потребу в новому житлі люди відкладали придбання на потім через непевну економічну ситуацію та тривожні прогнози щодо поширення вірусу. Проте нині ринок поступового оговтується від двомісячного затишшя. Водночас експерти та девелопери стверджують, що після тривалого затишшя не варто очікувати обвалу ринку і дешевих квартир від забудовників, насамперед економ-класу.

***

Як стверджують рієлтори, впродовж першого місяця карантину на ринку нерухомості Львова відбувалися суттєві зміни – у перші два тижні практично зупинився продаж квартир, як у новобудовах, так і на вторинному ринку. Зокрема, було багато відмов купувати навіть від клієнтів, які вже залишили завдаток.

Нині активність повільно відновлюється, однак пропозиція суттєво перевищує попит, тож на ринку є з чого вибрати. Збільшення пропозиції можна спостерігати на сайтах оголошень. Наприклад, на OLX наприкінці 2019 року було до 2,5 тис. пропозицій продати квартиру у Львові, як в новобудовах, так й квартири на вторинному ринку. Нині ж таких оголошень 4,5 тисячі, з них близько 600 – в новобудовах. Водночас різкого обвалу цін немає, оскільки ринок вичікує і дивитиметься на розвиток ситуації з карантином та економікою загалом.

Актуальні ціни

Згідно з даними сервісу ЛУН.Місто, середня вартість 1м2 в новобудові у квітні становила 17,1 тис. грн – це на 700 грн більше, ніж у березні, коли почався карантин. Водночас мінімальна ціна за 1м² перебуває на рівні 11,4 тис. грн. У цьому сегменті, порівняно з попереднім місяцем, ціна зросла на 200 грн. Середня вартість квартир у квітні 2019-го становила 16 тис. грн/м², мінімальна – 10500 грн/м².

Вартість житла по районах міста

У більшості районів у квітні ціни істотно не змінилися, порівняно з березнем. Єдиний район, де вартість 1м² зросла – це Галицький. Подорожчання відбулось одразу на 2,4 тис. грн – до 34,6 тис. грн грн/м².

У Личаківському районі 1 м² в квітні коштував 24,5 тис. грн, Шевченківському районі – 17,5 тис. грн.

А от у Залізничному районі ціна 1м² в новобудові в квітні, порівняно із березневою ціною, зменшилася загалом на 200 грн – до 20,8 тис. грн, у Франківському на 1,4 тис. грн – до 23,8 тис. грн, у Сихівському на 100 грн — до 18,8 тис. грн.

Чи буде дешевше?

Частина потенційних покупців очікує на падіння цін приблизно до рівня 2016 року, тобто зниження на 12-15% порівняно з цінами на початок березня цього року. Проте зниження вартості житла у новобудовах загалом експерти ринку не прогнозують, оскільки нині забудовники пропонують житло за доволі низькими цінами. На ціну квадратного метра впливають інфляція, вартість будівельно-монтажних робіт та будівельних матеріалів, які щоразу дорожчають, а також стан ринку праці, де спостерігається брак робочої сили.

«В умовах карантину у потенційних покупців могла сформуватись думка, що буде суттєве зниження цін. Наше житло у ЖК «Грінвіль парк Львів» – це квартири комфорт-класу. Ми будуємо житло підвищеної комфортності, тому в проектах використовуємо не тільки якісні будівельні матеріали, які під час ремонту не потребують заміни, але й до найменших дрібниць продумуємо інфраструктуру. До прикладу, наш ЖК «Грінвіль парк Львів», це проект з концепцією «Життя Місто в місті», коли все необхідне під рукою. Це житловий комплекс з закритим подвір'ям, де є всі умови для безпечних прогулянок з дітьми, дитячі і спортивні майданчики, зони для вигулу собак, зеленими відпочинковими зонами, низка комерційних приміщень тощо. Враховуючи це, ми просто не можемо знижувати ціни, погіршуючи якість, чи зменшувати вигоди. Наші клієнти, обираючи житло, заздалегідь розуміють, з чого складається його вартість, і надають перевагу саме нам», – розповіла представниця групи компаній «Грінвіль» Тетяна Пилипець.

Більшість забудовників не мають можливості зменшити ціни, тому експерти переконані – не варто розраховувати на покупку квартири в новобудові за ціною легкового автомобіля. Принаймні не цьогоріч.

«Ринок нерухомості не обвалиться. Зменшити вартість квадратного метра можливо лише на «дорогих» об'єктах. Квартири вартістю 11–15 тис. грн за 1м2 будують з мінімальною рентабельністю та великими ризиками щодо зменшення прибутку через непередбачуване подорожчання будівельних матеріалів в перспективі. Попит, через заходи з протидії поширення вірусу, не зникне, а можливо відкладеться до завершення карантину. Наразі пропоную звертати увагу на квартири з мінімальним наповненням. Краще самим доробити якісні внутрішні розводки, оскільки є ризик того, що в квартирах, де забудовник зменшить вартість, матеріали електричної проводки, розведення води та опалення, будуть найдешевшими і геть не найкращої якості», – розповів керівник відділу продажів компанії «Еко-Дім» Роман Бук.

За його словами, нинішня тенденція зменшення попиту на квартири може навпаки підняти ціну за кожен квадратний метр, бо це автоматично вплине на ринок будівельних матеріалів.

«За великих обсягів продажу будматеріалів постачальники можуть собі дозволити меншу рентабельність, а за менших – підніматимуть ціну. Що вони й роблять, починаючи з нового року. Підвищення курсу іноземної валюти, можливо з запізненням, але теж вплине на формування ціни квадратного метра», – наголосив Роман Бук.

Представники девелоперської компанії «Моя країна», яка будує житлову та офісну нерухомість класу «бізнес» та «преміум» у Львові, також стверджують, що наразі немає жодних передумов для падіння цін на первинному ринку нерухомості.

«Вартість землі, будівельних та оздоблювальних матеріалів, підключення комунікацій не змінилися. Навіть вартість робіт наразі не зменшилася. Все це формує вартість квадратного метра. Попит на нерухомість, насправді, теж зберігається – купівля якісної нерухомості завжди була надійною та вигідною інвестицією в час кризи. Ті, хто у нас купив нерухомість в житловому комплексі «Національний» впродовж останнього місяця-двох, зекономив, до прикладу, лише на однокімнатній квартирі 4-5 тис. доларів. І це не завдяки зниженню вартості, а завдяки збільшенню курсу долара. Ми прогнозуємо повернення продажів на докризовий рівень вже за два-три місяці. Про це свідчить кількість резервів в нашій компанії», – розповіла співзасновниця девелоперської компанії «Моя країна» Тетяна Овчаренко.

Де ліпше купувати квартири економ-класу?

2018 року компанія «Еко-Дім» розпочала будівництво великих житлових комплексів на території села Лисиничі Пустомитівського району в межах співпраці облдержадміністрації та місцевих органів влади під назвою «Передмістя — територія комфортного проживання». Комплекси матимуть назву «На Тракті» та, згідно із задумом, це будуть квартири класу економ з розвиненою інфраструктурою для комфортного життя.

«Цей проект спрямований на покращення соціальної інфраструктури у цій місцевості. І у ньому реалізовані тенденції, що актуальні на ринку новобудов протягом останніх років – це буде житло економ-класу. Цим чинником обґрунтована мінімальна рентабельність наших житлових комплексів «На Тракті» – вони перебувають на рівні собівартості будівництва. Водночас регулярне надходження коштів від розтермінованих платежів від покупців за чинними угодами та від нових угод дозволить нам забезпечувати активну фазу будівництва цих житлових комплексів», – наголосила заступниця голови правління холдингової компанії «Еко-Дім» з економіки Ірина Хмарська.

Який прогноз?

Експерти упевнені – простій на ринку вже призвів до так званого відкладеного попиту, тож з поступовим послабленням карантинних заходів та усвідомленням нової економічної реальності покупець повернеться до забудовників. Українці попри все купуватимуть квартири, адже потреба в окремому житлі досі залишається чималою. Окрім того для багатьох людей нова квартира є надійним джерелом заробітку.

Зростатиме вартість 1 м² в новобудовах поступово і залежатиме від активного повернення покупців на ринок, а також від збільшення собівартості будівництва та його інтенсивності.

Прогноз пожвавлення на ринку новобудов також залежить від поширення коронавірусу і обмежувальних заходів уряду.