Львівська будівельна компанія «Ірокс» відома низкою скандалів – чи не кожен житловий комплекс забудовника звели з порушеннями. Схема проста – «Ірокс» купує майно, а потім без дозволів на роботи та оформлення землі починає будівництво, запевняючи потенційних покупців, що документи в порядку, а оформити майнові права на квартиру необхідно лише через суд.
15 років тому на таку аферу повелись і близько 400 інвесторів десятиповерхового ЖК «Львівська брама» на Рясному й тепер роками борються з забудовником за можливість приватизувати квартири та самостійно обслуговувати комплекс через ОСББ. У судах перебуває кілька справ, що стосуються скандального житлового комплексу. В деяких із них цього року закінчується термін давності, а отже власник «Ірокса» Ігор Микичак може уникнути відповідальності.
ZAXID.NET розповідає, як прецедент зі скандальним ЖК на Рясному породив цілу схему незаконного будівництва у Львові.
***
«Мені залежало жити саме на Рясному»
Ще кілька років тому мікрорайони Рясне-1 та Рясне-2 на північній околиці Львова були тихим передмістям з малоповерховою забудовою, кількома радянськими багатоповерхівками та залишками промислової інфраструктури. Зараз же це передмістя активно забудовується багатоквартирним житлом, зокрема й завдяки розвитку комерції – торік на районі з’явився популярний ресторан швидкої їжі McDonald’s, а також триває будівництво першого торгово-розважального центру.
Чи не першим забудовником, який зайшов на Рясне, був «Ірокс». У 1999 році компанія викупила проєкт недобудованого житлового будинку на вул. Шевченка, 418, впритул до моста через залізницю, у ВАТ «Львівський завод “Автонавантажувач”». Ще на початку 1990-х завод планував збудувати тут 5-поверховий житловий будинок на 45 квартир. Однак будівництво так і не розпочалось.
У 1999 році «Ірокс» купив недобуд на рівні фундаменту площею 854 м² разом із прилеглою територією, а також проєктно-кошторисну документацію на будівництво житла. Втім до самого будівництва дійшло аж у 2008 році. Тоді забудовник вирішив будувати на місці фундаменту житло з двоповерховими гаражами й отримав від обласної інспекції ДАБІ дозволи на початок робіт. За матеріалами судових справ, ці дозволи він отримав на підставі документів на відведення землі, виданих іще наприкінці 1960-х. Хоча на той час земельна ділянка вже була комунальною і задля її забудови «Ірокс» мав би отримати її в користування чи оренду за погодженням Львівської міської ради, а частина забудованої землі взагалі входить до червоних ліній. Крім цього, забудовник не отримав містобудівні умови та обмеження на це будівництво. Через це мерія неодноразово заявляла про намір знести скандальний ЖК.
Родина Марʼяни Батючок купила квартиру в ЖК «Львівська брама» у 2011 році. Їй залежало купити житло саме на Рясному, а «Ірокс» продавав житло в майбутньому ЖК із так званими бонусами у вигляді дворівневих квартир з власним стрихом, а також вигідними умовами розтермінування.
«Я не можу сказати, що навіть у 2011 році житло на Рясному коштувало підозріло дешево. Ми купували квартиру в десятиповерхівці на рівні збудованого пʼятого поверху по 600 доларів за квадратний метр (приблизно 4,8 тис. грн за актуальним тоді курсом НБУ). Ми дізнавалися за документи в нотаріуса і на той час нас запевняли, що все добре, а Ігор Микичак навіть показував якісь копії документів на землю», – розповідає ZAXID.NET Марʼяна Батючок.
Дворівневі квартири і справді були з «бонусами» – дах протікав, а тому ремонтувати і обслуговувати його мали мешканці, які його купили. Власне на цей бонус повелась і сім’я Жанни Хвесь, адже по суті крім площі квартири можна було отримати кілька квадратних метрів даху.
«Забудовник одразу сказав, що право власності на квартиру ми зможемо оформити лише в судовому порядку. Він це пояснював тим, що нібито будинок лише будується і це нормальна процедура», – пригадує Мар’яна Батючок.
Жанні Хвесь забудовник пояснював, що оформити право власності на квартиру через суд буде дешевше, бо необхідно буде сплатити лише 2% від власності квартири як судовий збір. У такий спосіб право власності на житло зареєстрували більшість власників квартир. Загалом у ЖК зареєстровані 386 власників, хоча цілому будинку адреса не присвоєна.
Коли стало відомо, що з дозволами на землю є проблеми, за словами мешканців, із якими спілкувався ZAXID.NET, Ігор Микичак запевняв, що міська рада «просто хоче грошей», а з документами в нього все в порядку. Мешканцям вдалось зареєструвати право власності на квартири через суд, однак пізніше з’ясувалося, що приміщення горищ зареєстровані на іншу фірму Ігоря Микичака – ТзОВ «Галичбудмонтаж». Аби зупинити подальшу перереєстрацію майна, Мар’яна Батючок та інші мешканці, які опинились у схожій стуації, арештували свої квартири через суд.
«Зрештою люди не витримали і у 2022 році створили ОСББ»
Оскільки будинок досі не зданий в експлуатацію, забудовник створив приватну обслуговуючу компанію, якій мешканці роками сплачували комуналку. За словами Жанни Хвесь, куди йшли гроші за обслуговування будинку – не відомо, адже через борги «Ірокса» перед комунальними службами будинок неодноразово залишався без електрики, а насос, який перекачував воду на верхні поверхи, мешканці таємно від забудовника ремонтували власним коштом. Крім цього, за словами Жанни Хвесь, якщо в когось із мешканців виникав борг за комунальні послуги, то забудовник відключав від води або електрики весь під’їзд.
«Хтось один міг не платити, а страждав від цього весь під’їзд – не було ні світла, ні води. Це було систематично. Зрештою люди не витримали і у 2022 році створили ОСББ. Зокрема, через те, що насоси часто виходили з ладу, не було тиску, і вода не підкачувалась до двох верхніх поверхів. Тому часто нам доводилось ремонтувати насоси власним коштом, бо забудовник не спішив усувати несправності», – розповідає Жанна Хвесь.
Коли домовитись із «Ірокосом» не вдалось, восени 2022 року мешканці провели збори та проголосували за створення ОСББ «Шевченка 418», головою якого стала Жанна Хвесь. Тоді мешканці ЖК перестали сплачувати за комуналку приватній обслуговуючій компанії, тому «Ірокс» вирішив оскаржити створення ОСББ в суді. Господарський суд позов забудовника задовольнив і скасував рішення установчих зборів про створення ОСББ, однак мешканці оскаржують це рішення в апеляції.
ОСББ також звернулося до суду, аби зобов’язати забудовника передати оригінали технічних документів на будинок. У цій справі судді стали на бік мешканців. Також ОСББ звернулось до Господарського суду Львівської області з позовом про скасування реєстрації права власності забудовника на нежитлові допоміжні приміщення, де розташоване обладнання для обслуговування будинку, оскільки забудовник, всупереч законодавству, приватизував підвали, де містяться комунікації. Наразі ця справа зупинена для проведення будівельно-технічної експертизи.
Також мешканці оскаржують декларацію про готовність до експлуатації на недобудовані 3 і 4 секції, що розташовані в межах червоних ліній, за кілька метрів від залізничної колії. Тут забудовник зареєстрував житлові приміщення під виглядом навчально-виробничих. Цю реєстрацію мешканці також оскаржили через Мін’юст та домоглися скасування. Зараз ці секції виглядають як недобуд, а на фасаді видно істотні руйнування.
Недобудована секція ЖК «Львівська брама»
У 2023 році поліція відкрила кримінальне провадження щодо реєстраторки Рудківської міської ради, яка кілька разів перереєстровувала право власності на нежитлові приміщення у недобудованих секціях, попри відсутність адреси та документів на земельну ділянку. Слідство встановило, що реєстрації виконували на підставі декларації, яка не має жодного стосунку до цих недобудованих секцій. Зараз ця справа передана до суду.
ЖК збудували за класом складності як стадіон
Міська рада судиться через самовільне будівництво та захоплення комунальної землі на вул. Шевченка, 418 з 2016 року. Тоді після позапланової перевірки міської ДАБК дозволи на будівництво анулювали, а також склали приписи про зупинення самовільних робіт і оштрафували забудовника на майже 15 тис. грн. У межах розгляду справи Науково-дослідний інститут судових експертиз та права провів низку перевірок, за результатами яких всі побудовані будівлі нібито відповідають дозволам обласної ДАБІ.
Варто зазначити, що «Ірокс» оформив будівництво «Львівської брами» за п’ятою категорією складності, до яких належить зведення найвідповідальніших об’єктів із значними наслідками, як от великі стадіони, ТРЦ, лікарні, небезпечні промислові об’єкти, але аж ніяк не житло. Цю лазівку «Ірокс» успішно використав в суді, зазначивши, що до компетенції інспекції ДАБК не входить анулювання дозволів на виконання будівельних робіт на об’єктах п’ятої категорії складності.
Після кількарічної судової тяганини у січні 2026 року Верховний Суд встановив, що у 2016 році забудовник справді не допустив міську ДАБК для перевірки будмайданчика, а отже інспекція не мала підстав складати приписи про зупинення дозволів, адже не могла перевірити порушення. На думку суду, ДАБК мала звернутися з відповідним позовом до забудовника, а не самостійно анульовувати дозволи, тому рішення міської інспекції про скасування дозволів суд визнав протиправними. Таким чином фактично забудовник не має дозволів на землю та будівництво від міської ради, натомість має чинні дозволи від обласної ДАБІ.
Однак низку судів із мешканцями забудовник програв. У 2016 році інвестори звернулись у Львівське обласне територіальне відділення Антимонопольного комітету з вимогою зобов’язати забудовника здати мережі, аби мешканці могли укласти індивідуальні договори з обленерго. Тоді АМКУ зобов’язав «Ірокс» розпустити загальнобудинковий облік електричної енергії та перевести мешканців на прямі розрахунки з енергопостачальною компанією. Цієї вимоги забудовник не виконав, тому комітет звернувся в Господарський суд Львівської області, який ще у 2017 цей позов задовольнив. Однак забудовник досі не виконав рішення суду, тому у 2023 році за заявою ОСББ поліція відкрила кримінальне провадження.
«Вони чекають на чарівника, який усе вирішить чарівною паличкою»
ЖК на Шевченка, 418 – не єдиний проблемний проєкт для «Ірокса», хоча загалом складно назвати хоч один проєкт забудовника непроблемним. Попри це, покупці досі укладають із ним угоди на будівництво житла. До прикладу, в ЖК «Персенківка» на вул. Тернопільській, 42 забудовник не має документів на землю та відповідних містобудівних умов та будівництво. Але у 2022 році Верховний Суд дозволив не зносити скандальний житловий будинок, оскільки, на думку суддів, міська рада не змогла підтвердити незаконність дозволу на будівельні роботи компанії «Ірокс», адже компанія має дозвіл на початок будівельних робіт іще з 2008 року й впродовж восьми років ані міськрада, ані інші органи контролю не перевіряли правильність цього рішення. Через проблеми з документами і судові процеси забудовник почав продавати квартири під новою назвою – ЖК Your Home.
ЖК «Сихівська стіна» на вул. Антонича, 5б будується на замовлення Автогаражного кооперативу №15 й також не має документів на землю та містобудів. Справа перебуває в судах, а на сайті новобудов ЛУН вказано, що два з трьох будинків введені в експлуатацію, а продажі – відкриті. У 2018 році власник «Ірокса» Ігор Микичак отримав підозру в шахрайстві через продаж незаконних квартир на вул. Антонича. Ця справа досі перебуває в суді.
На Рясному «Ірокс» має ще один проєкт – ЖК «Західна Вежа» на вул. Величковського, 61, який будується на замовлення Львівського міського управління МВС. У 2019 році із цим житловим комплексом також виник скандал, оскільки будинок заселили ще до здачі в експлуатацію, а мешканці були зобов’язані платити комуналку забудовнику за комерційним тарифом. Крім цього, мешканцям погрожували виселенням через нібито незаконне заселення. Продажі квартир у цьому ЖК, за даними ЛУН, й досі актуальні, однак будинок досі не здали в експлуатацію.
Депутат від «Європейської солідарності» Михайло Дідух, який у Львівській міській раді представляє інтереси Рясного, каже, що в багатьох випадках винні самі покупці, які попри негативну репутацію забудовника продовжують вестись на його «бонуси».
«Ми проводили активну роботу з потерпілими і як депутати йшли назустріч, коли забудовник сам ішов на зустріч. А Ігор Микичак свідомо говорить, що він “сам собі бог”, маючи “мотиваційні програми” для правоохоронців. Місто зробило колосальний крок назустріч громаді – ми консультували ОСББ, допомагали з реєстрацією через юридичний департамент, разом із Шевченківською адміністрацією на умовах мінімального співфінансування зробили прибудинкову дорогу. І це мало ефект – ми показали, що громада може бути самостійною. Але є мешканці, які свідомо купили квартири в проблемному будинку і чекають чарівника, який прийде і чарівною паличкою все вирішить», – каже Михайло Дідух.
Попри багаторічну історію скандалу навколо житлового комплексу на вул. Шевченка, 418, добудовані секції фактично всі заселені, а поміж будинків розташований кількаповерховий недобуд, який так і не став багаторівневим паркінгом. Попри це, ОСББ планує самостійно облаштувати належну прибудинкову територію, ігноруючи «борги» приватної компанії «Ірокса».
Шансів на належне узаконення ЖК наразі небагато, адже, як зауважує Жанна Хвесь, на це потрібне бажання самого забудовника, який створив у Львові прецедент, не віддаючи мешканцям документів на будинок.
«Ми готові самі розв’язувати наші проблеми, зокрема уклали договір з ПАТ “Львівобленерго” для подальшого узаконення мережі електропостачання, але цей договір не виконується, оскільки “Ірокс” категорично відмовився розривати попередню угоду на електропостачання нашого будинку. Тому саме через перешкоджання забудовника наша угода заблокована, “висить в повітрі”, а узаконення мереж в стані паралічу», – каже голова ОСББ.
Поряд із цим у Рясному є й успішний кейс, коли забудовник спершу звів самобуд, а потім сам звернувся в міську раду за його узаконенням. Йдеться про 12-поверховий ЖК «Галіція» на вул. Шевченка, 307а, кілька секцій якого ТзОВ «Каньйон» збудувало незаконно. У 2016 році ДАБІ винесла припис про знесення самобуду, адже замість готелю там збудували багатоповерхове житло. У 2018 році Львівський окружний адмінсуд навіть зобовʼязував забудовника знести всі секції. Однак за зверненням забудовника міська рада змінила цільове призначення земельної ділянки та дозволила будувати на Шевченка, 307а багатоповерхове житло, аби поступово узаконити самобуд, оскільки більшість мешканців зареєстрували право власності на квартири. У 2019 році мерія уклала з забудовником мирову угоду, за умови, що частину квартир передадуть черговикам міськради. Днями мерія видала дозвіл на добудову комплексу за зміненим проєктом.