Експерт розповів про ризики закону про вільний ринок аграрної землі

Ухвалений Верховною Радою законопроект №2178-10 щодо обігу земель сільськогосподарського призначення містить у собі ризики, які можуть призвести до спекуляції земельними ділянками, рейдерства та утворення латифундій, непідконтрольних громадам та державі. На це звернув увагу експерт Growford Institute В'ячеслав Ільченко у статті для «Дзеркала тижня».

На його думку, закон №2178-10 з тими нормами, які ухвалив парламент, встановлюватиме в Україні такий ринок землі, який є у відсталих країнах. Найближчим він буде до феодального укладу, де право власності на землю межувало, а то і збігалося із правом на суверенітет. Модель такого типу найсприятливіша для спекуляцій ділянками та утворення непідконтрольних ані державі, ані громаді латифундій, якими керуватиме або олігархічний, або іноземний капітал.

За його словами, найнебезпечнішими ризиком під час перехідного періоду є стан кадастру, який можуть використати для позбавлення землі як пайщиків, так і фермерів. Нині в Україні скомпрометовані участю у тіньових оборудках як реєстратори, так й сам кадастр як публічна база даних, на підставі якої підтверджують права власності. Він не гарантує навіть мінімальної безпеки, про що свідчать випадки надання доступу до кадастру неіснуючим особам. Нині до реєстру можуть внести будь-яку інформацію, що загрожує усім власникам і користувачам паїв, а це 28 млн. га.

Найімовірніше, рейдери можуть використати такі схеми, як створення фіктивного правонаступника колективного сільськогосподарського підприємства або зміну власника через вільний доступ до кадастру. Привласнені ділянки одразу перепродадуть за схемою, наприклад, емфітевзису чи суперфіції, створюючи ланцюжок легітимної передачі права власності. Такі схеми важко оскаржити в суді, бо всі ланки законні, крім найпершої.

«Ухвалений законопроект робить таку практику дуже привабливою, адже згідно з пропонованими змінами до пункту 15 Перехідних положень Земельного кодексу обмеження в 100 га не стосується земель, власність на які було набуто до набрання чинності законопроектом №2178-10. Таким чином, можна обійти ліміти і накопичити будь-які обсяги земель, а потім легітимізувати їх через банки або мережеві структури. Схеми спростяться, якщо буде ухвалено законопроект №2110, який дозволяє вносити до кадастру застарілі дані, а також запроваджує інститут «публічних реєстраторів», якими може бути будь-яка особа, а контроль над ними мінімальний», – зазначив В'ячеслав Ільченко

Окрім того, є ризик перекваліфікації земель, оскільки ухвалений закон це питання оминає і не ставить жодних запобіжників перед цим, тому відкриває шлях до продажу не лише сільськогосподарської землі, а й лісів та озер.

Також попри встановлений ліміт набуття власності лише на ділянки в 100 га, загальний обсяг сукупного землеволодіння становить 10 тис. га. Фактично – 100 га є просто лімітом одного продажу, а купити таких ділянок фізособа може кілька, наголосив експерт. Якщо врахувати недостовірність кадастру і відсутність методів контролю сукупного землеволодіння, то сукупно це можу бути понад 10 тис. га в сумі. Це дасть можливість агрохолдингам не лише зберегти свої поточні землеволодіння, а й збільшити їх. Наприклад, через трансформацію в мережеву структуру афілійованих осіб, коли агрохолдинг із кожним власником ділянки може укласти договір про довірче керування активом, або ж в горизонтальний холдинг навколо банку, коли ділянка (як по 100 га, так і більше) оформляється як фіктивна позика під заставу фізичній особі-підприємцю.

Ухвалений проект також не запобігає масовому викупу земель іноземцями, оскільки юридичні особи часто ігнорують вимоги про розкриття кінцевих бенефіціарів, окрім того в Україні немає способу визначити, чи має особа, яка претендуватиме на землю, лише українське громадянство. Також власник землі може передати майнові права на неї іноземцеві за довіреністю або ж керувати землею за спеціально укладеною угодою в інтересах іноземної корпорації.

«Норма про схвалення на референдумі продажу землі іноземцям є недієвою. Іноземці зможуть купувати землю з першого дня дії закону», – зазначив експерт.

Іще одним ризиком, на думку В’ячеслава Ільченка, є відсутність дієвого контролю за землекористуванням.

«Зважаючи на дуже слабку підтримку ринку землі в тій формі, яку пропонує ухвалений закон, для землевласників ключовим ризиком стане втрата права власності через зміну законодавства. Тож вони будуть максимізувати свій прибуток, а це передбачає хижацьке землекористування», – наголосив автор.

За його словами, цей ризик максимізується у разі ухвалення законопроектів №2194 і 2548, які додатково послаблюють і так незначний контроль аж до дозволу заборонених пестицидів і зняття родючого шару землі.

Нагадаємо, 31 березня Верховна Рада України ухвалила в другому читанні та в цілому проект закону №2178-10 про обіг земель сільськогосподарського призначення. Закон надав власникам сільськогосподарської землі право на продаж своїх ділянок (паїв), а також право купувати землю.

Закон, у разі його підписання президентом, набуде чинності з 1 липня 2021 року. Протягом перших двох років землю зможуть купувати тільки фізичні особи-громадяни України і не більш як 100 гектарів в одні руки. Земля сільськогосподарського призначення державної та комунальної власності не продаватиметься. Для юридичних осіб ринок землі має запрацювати з 2024 року. Для них – не більше ніж 10 тис. гектарів в одні руки.

Щодо продажу землі іноземцям, то його, згідно щ положеннями документа, можуть дозволити лише після референдуму.

Growford Institute (Global Research on Optimal Ways for Development) – це неурядова організація, що займається стратегічними глобальними дослідженнями в сфері економіки і фінансів, оцінкою системних ризиків та розробкою оптимальних шляхів економічного розвитку для країн, регіонів і світу в цілому. Пріоритетом є дослідження глобальних процесів, що впливають на Україну, оцінка ризиків і нових можливостей та розробка оптимальних шляхів для її стрімкого інноваційного розвитку.

Серед засновників організації є колишній перший заступник голови Адміністрації президента України Віталій Ковальчук та екс-член ради НБУ Віталій Ломакович (голова правління Growford Institute).