Ви побачили проект красивого житлового комплексу, який мають збудувати у Львові, прочитали про погодження мерії, але згодом забудовник рекламує щось зовсім інше. Чому так? Все просто – він передумав і змінив проект, оскільки через неточності у законодавстві він має на це право.
ZAXID.NET розповідає, який вплив на нові забудови в місті має міська рада і як забудовники використовують законодавство на свою користь.
Типовий скандал
Нещодавно у Львові виник черговий скандал через будівництво багатоповерхівки. Мерія звинуватила у суттєвому відхиленні від містобудівних умов та обмежень компанію «Мій дім», що зводить ЖК Tiffany apartments біля парку Погулянка. Забудовник пообіцяв, що 40% площі комплексу віддадуть під комерцію, а житло становитиме лише 60%. Однак на практиці усе виявилося по-іншому.
Після затвердження містобудівної документації виконкомом компанія «Мій дім» почала рекламувати зовсім інший проект ЖК: там з’явилось додаткових 5,4 тис. м2 житла, а комерційну площу зменшили на 3 тис. м2, суттєво змінився і загальний вигляд будинку.
Наміри та реалізація ЖК Tiffany apartments на вул. Пасічній
Забудовник не вважає це порушенням. Він начебто не відхилився від містобудівних умов, а під час засідання виконкому презентував лише ескізний проект. Те, що він змінився, вважають нормальною практикою, оскільки забудовник може передумати та змінити архітектора чи вносити інші зміни.
«Візьміть будь-яку будову у Львові і завжди ескізний проект відрізняється від робочого. Там фіксується тільки процентність та висотність. Я тільки не розумію, чому зробили такий хайп», – розповів ZAXID.NET юрист компанії «Мій дім».
Перевірку цього будівництва зараз проводить міська ДАБК. Ми ж вирішили з’ясувати, чи справді львівські забудовники не дотримуються містобудівних умов та обмежень та що взагалі визначає цей документ.
ДАБК чи ДАБІ?
Містобудівні умови та обмеження (МУО) – це по суті перший документ, який має отримати забудовник перед будівництвом і видає його виконком міськради. Зазвичай забудовник представляє міськраді лише концепцію нового будинку чи комплексу, показує ескізи та розповідає про свої плани. На засідання виконкому приходять журналісти, які згодом використовують цю інформацію у своїх матеріалах. Тобто мешканці та чиновники, знаючи про погодження нового будівництва, уже мають певне уявлення, що там збудують.
МУО офіційно фіксує лише три параметри: висоту будівлі, відсоток забудови ділянки та щільність населення. Отримавши ці дані, забудовник починає розробляти проект, який потім проходить експертизу. Після цього він звертається до міської ДАБК (інспекції державного архітектурно-будівельного контролю) чи обласної ДАБІ (державної архітектурно-будівельної інспекції) за дозволом на будівництво. ДАБК підпорядковується міській раді, а ДАБІ – державі.
Різниця між ДАБК і ДАБІ доволі невелика і полягає вона у складності об’єктів будівництва. Усі забудови поділяють за класами наслідків (СС1, СС2 та СС3). СС1 – це, до прикладу, невеликий будинок до 4 поверхів. СС2 – це вже може бути багатоповерхівка, де живе понад 100 людей, а СС3 – масштабна забудова. Видає дозволи на будівництво будівель СС1 та СС2 і здійснює контроль за ними міська ДАБК, а дозволи на більш масштабне будівництво (СС3) – ДАБІ.
«Клас наслідків – це рівень небезпеки для людей, які постійно знаходяться у цьому приміщенні. Це прив’язано до масштабу будівлі. Згрубша, якщо у будівлі знаходяться від 50 до 400 людей, то це СС2, якщо понад 400 – СС3», – пояснив заступник мера Львова з питань містобудування Любомир Зубач.
Клас наслідків споруди визначає проектна організація, але проектанти можуть маніпулювати. Наприклад, розділити один великий будинок на кілька секцій, у кожній з яких житиме до 400 людей.
«Подають якісь липові картинки»
У містобудівних умовах та обмеженнях мерія може погодити лише граничну висоту будинку, не впливаючи на кількість квартир у ньому, відсоток житлової та комерційної площ, не кажучи вже про саму архітектуру. Представлена на розгляд концепція будівництва і тим більше візуалізації – мають виключно декларативний характер.
А що ж робить ДАБК та ДАБІ? Лише перевіряють документи. Якщо говорити на прикладі, то забудовник може прийти на виконком і презентувати проект красивого ЖК, у якому буде від 4 до 12 поверхів, тераси на дахах, великий паркінг та штучне озеро у дворі. Проект усім подобається і забудовнику видають містобудівні умови та обмеження (офіційно там фіксують лише граничну висоту, площу забудови та щільність населення).
Отримавши МУО, забудовник викидає цей проект і робить новий. Там вже секції ЖК будуть не 4-12 поверхів, а 10-12, терас на даху не передбачено, паркінг зменшили, а про озеро забули. Забудовник проходить будівельну експертизу і йде у ДАБК чи ДАБІ, де йому погоджують цей проект. Згідно з законом він нічого не порушив.
Ви можете спитати: «Як це не порушив?» Нагадаємо, що роль міськради у майбутньому будівництві офіційно закінчується на видачі містобудівних умов та обмежень. Там не фіксують точної поверховості, а вказують лише максимальну висотність, також там немає ні слова про фасад будинку чи територію довкола. Картинки, які показують забудовники на виконкомі, є лише ескізом, попередніми намірами, від яких вони можуть відмовитись.
Колишній головний архітектор Львова Юліан Чаплінський, який працював на цій посаді близько чотирьох років, розповідає, що так було не завжди. До 2017 року в МУО прописували близько 20 різних параметрів, в тому числі і приблизну кількість квартир, паркомісць і т.д.
«Потім Мінрегіон лишив всього три обмеження для житла – щільність населення, тобто кількість людей на гектар чи на квадратний кілометр, висотна відмітка та відсоток забудови ділянки. Там нема ні слова про архітектуру, про якісь силуетні параметри. Забудовники подають якісь липові картинки, щоб місто зрозуміло їхні наміри», – пояснює ZAXID.NET Юліан Чаплінський.
За спостереженнями Чаплінського, практично усі забудовники користаються неточністю законодавства щодо містобудівних умов та обмежень.
«Будинок на вул. Ярославенка – мало бути 4 поверхи, зробили 7. За таким принципом забудована вся Малоголосківська, ЖК на вулиці Княгині Ольги – мало бути 9 поверхів, а там вже 12, на верхніх поверхах офіси. Це все впливає на розрахункову кількість паркомісць, які непередбачені. На Малоголосківський, у містобудівних умовах, які ще видавав Андрій Павлів, намальовано 100 паркомісць, а по факту 18, 20, або взагалі 0», – каже колишній головний архітектор Львова.
Як розповідає ZAXID.NET начальник управління архітектури та урбаністики ЛМР Антон Коломєйцев, є ще одна шпарина, якою часто користуються забудовники. Цокольний та останній поверх, згідно з ДБН (державними будівельними нормами), є технічними і у загальну поверховість будинку їх не враховують. Проте забудовники часто використовують останній поверх під квартири.
У ЖК «Парус City» на вул. Кульпарківській, секції, які мали мати 4-6 поверхів, «виросли» до 5-7, а також 16-поверхова секція «виросла» до 17. Ймовірно, що забудовники добудовують останні поверхи як технічні, але по факту там облаштовують квартири.
ДАБК підпорядкована міськраді, чому вона це погоджує?
Якщо частину забудов в місті погоджує ДАБК, яка підпорядкована Львівській міськраді, то чому ж виникають розбіжності між тим, що презентують під час виконкому, і кінцевим проектом?
В.о. начальник міської ДАБК Тарас Павлишин розповідає ZAXID.NET, що якщо усі документи забудовника відповідають процедурі, то ДАБК не має права відмовити у дозволі.
«Ми перевіряємо, чи проект розроблений з дотриманням містобудівних умов та обмежень, чи він пройшов експертизу та відповідає ДБН. Якщо це все є і документи правильно оформлені, підстав для не видачі дозволу – немає… Візуалізацію, яка йде на виконавчий комітет інспекція не розглядає і не в компетенції цього робити, бо цього нема в переліку документів», – каже Тарас Павлишин.
Заступник мера Львова з питань містобудування Любомир Зубач заявляє, що законодавство в Україні працює на користь забудовників. І навіть попри те, що і виконком, і ДАБК підпорядковані мерії, вплив на забудовників дуже обмежений.
«За законом передбачений перелік документів, які подаються в інспекцію для отримання дозволу, інші документи вимагати не можна. І керуватись ними при прийнятті рішення теж не можна. Справді, ніщо не заважає інспекції підняти той містобудівний розрахунок, який подавався на виконком, і співставити. Але у будь-якому випадку юридичного значення воно немає. Навіть бачачи, що один проект не відповідає другому, формальних причин для відмови не буде, бо так виписано законодавство», – пояснює Любомир Зубач.
Тобто якщо забудовник презентував один проект, а по факту погоджує інший, але не порушив висотності чи не збільшив площу забудови, йому не можуть відмовити. Інакше він піде до суду та оскаржить рішення ДАБК чи ДАБІ. Мерія, звісно, може скасувати містобудівні такому забудовнику, але тоді він звернеться до суду і поновить їх, бо ж за законом нічого не порушив.
Питання ж архітектури – того, як виглядатиме будинок, вирішує замовник з своїм архітектором на стадії проектування. У це ніхто не втручається.
«Експертам плювати на архітектуру, [будівельна] експертиза перевіряє несучу здатність споруди. ДАБІ просто працює за гроші, нема архітекторів, які можуть та хочуть на це впливати. Забудовники зрозуміли, що є розірваний ланцюг. Місто не долучене до введення будинку в експлуатацію і вони цим користаються», – каже Юліан Чаплінський.
Вірять на слово
Оскільки мерія офіційно може контролювати лише три критерії, вона почала підписувати із забудовниками меморандуми, які втім не мають жодної юридичної сили.
«З літа 2020 року пропонуємо підписати заявникам лист згоди на те, що задеклароване у містобудівному розрахунку вони намагаються витримати під час будівництва. І на засіданні виконкому під камеру забудовник цей лист підписує. Це є такою додатковою гарантією... У разі ж якоїсь зміни маємо додаткову підставу звертатись до суду і ці речі скасовувати», – вважає теперішній головний архітектор Антон Коломєйцев.
Також при проектуванні якогось складного об’єкту, наприклад у історичній частині міста, забудовникам рекомендують звертатись до містобудівної ради.
«Забудовники, які поважають себе і місто, подають правдиві наміри. Показують поверховість, силует… і захищають свою роботу. У випадку з такими забудовниками [як ЖК Tiffany apartments], вони зрозуміли, що згідно з законом є лише ці три параметри, і на стадії робочого проекту можна вносити зміни як вони хочуть. Місто вже їх не перевірить, воно вже видало містобудівні», – коментує ZAXID.NET Юліан Чаплінський.
Узаконимо?
Коли уже ведеться будівництво і мерія виявила якісь порушення, то вона звертається до ДАБК чи ДАБІ з вимогою провести перевірку. В.о. начальника міської інспекції Тарас Павлишин розповів ZAXID.NET, що є певний алгоритм дій при виявленні порушень.
Якщо забудовник відхилився від проекту під час будівництва (збільшує кількість квартир, будує «зайві поверхи» і т.д..), йому виносять припис на усунення порушень – спершу пропонують сплатити штраф та узаконити будівництво: внести відповідні зміни в МУО та відкорегувати проект. Щоправда, виконком міськради може відмовитись затвердити зміни в МУО, або ж і зовсім скасувати їх. Але забудовники часто через суд їх поновлюють. Наприклад, так було з ЖК «Львівська мрія», де будинок почали зводити замість спортивно-рекреаційного комплексу.
За словами Тараса Павлишина, за порушення проекту під час будівництва об’єктів класу СС2 і СС3 забудовнику треба сплатити 102 тис. грн штрафу. Це дуже незначна сума з огляду на вигоду, яку забудовник отримує завдяки зайвим поверхам.
«Спочатку ми зобов’язані дати припис на усунення порушень. Забудовник має внести зміни в містобудівні, якщо вони порушені, відкорегувати проект, знову пройти експертизу і вносити зміни в дозвіл. А якщо це неможливо чи замовник цього не робить, тоді знесення. Дається припис на повернення ділянки до попереднього стану, відповідно до містобудівних умов», – пояснює ZAXID.NET в.о. начальника міської ДАБК Тарас Павлишин.
Інспекція не може одразу вимагати знесення споруди. Тарас Павлишин пояснює: «Якщо ми обійдемо одну з процедур, то суд вважає, що ми замовнику не дали право усунути порушення».
«Усунути порушення» – це по суті узаконити його і якщо зробити цього не виходить, то зайве вимагають знести. Очевидно, що добровільно забудовник цього не робитиме, і тоді справу розглядає суд. Судові розгляди незаконних забудов можуть тривати роками. До прикладу, наприкінці 2020 року ДАБІ виграла апеляцію про знесення двох «зайвих» поверхів хмарочоса на вул. Лукаша, але забудовник має право оскаржити рішення суду. Ця справа слухається у судах уже п’ять років.
Проте у Львові був й прецедент – перше в Україні знесення багатоповерхівки. У 2019 році примусово демонтували 7-поверховий будинок, який звели без дозволів наприкінці вулиці Личаківської. Ще одна гучна справа – оперативний демонтаж самобуду на розі вулиць Льва Толстого та Тарнавського. У 2020 році кандидат на мера Львова Назарій Брезіцький без жодних дозволів звів цегляну альтанку на землі загального користування, він не виконував приписи ДАБІ, тому комунальники самотужки її знесли.
Певний ефект впливу має і антиреклама, коли міські чиновники офіційно заявляють про ризики купівлі нерухомості у певних забудовників – насправді це, очевидно, чи не єдиний дієвий важіль впливу.
Ми використовуємо