Фальстарт житлової реформи

Зі здобуттям незалежності Україна безкоштовно віддала громадянам житло. Експерти, оглядаючись назад, визнають, що після приватизації треба було одразу робити і наступні кроки: визначати відповідальність власників та запускати ринкові механізми його утримання. Теперішня влада, що позиціонує себе як реформаторська, намагається прийняти новий Житловий кодекс.

  У 1992 році в Україні відбулася приватизація житла. Україна тоді випередила Польщу, Литву. Громадяни отримали від держави безкоштовно житло у власність. Однак не перебрали відповідальності за нього. Уже 19 років поспіль у нас існує дивний симбіоз – приватна власність на житло та відсутність демократичних, ринкових умов та механізмів, щоб забезпечувати повноту реалізації прав та обов’язків щодо нього. Адміністративна система ЖЕКів багаторазово дискредитувала себе: вона забюрократизована, заражена корупцією і малочутлива до потреб та інтересів власників житла.

        Сигнали реформ

        Спроби провести реформу житлово-комунальної сфери оголошували вже не раз, проте досі вони не отримували всестороннього й послідовного втілення. Теперішня влада, що позиціює себе як апріорі реформаторська, хоче ухвалити новий Житловий кодекс. Кодекс вкрай потрібний (якщо зважити, що дотепер ми користуємося радянським), але лише за умови, якщо його статті справді врегульовуватимуть питання щодо забезпечення реалізації права громадян на житло, управління житловим фондом, його утримання та збереження, правовідносини фізичних і юридичних осіб, органів державної влади, органів місцевого самоврядування у житловій сфері, як це задекларовано, а не спричинюватимуть більшого хаосу у царині ЖКГ і не наражатимуть громадян на ризик стати жертвами вправних аферистів.

        Наперед скажемо, що наразі якість проекту викликає великі сумніви. Проект уже змінювали після подання у Верховну Раду, і його знову відкликають на доопрацювання. Не випадково, звістка про можливий розгляд проекту Верховною Радою спровокувала різке суспільне несприйняття. Попри це, громадськості варто орієнтуватися у намірах влади, хоча б у загальних рисах.

        ОСББ як панацея

        Намагаючись сформувати відповідальних власників житла, держава робить ставку на об’єднання співвласників багатоквартирних будинків. В Україні діє відповідний закон. Зазначимо, що визначення ОСББ у проекті Житлового кодексу не звужується. Так, ОСББ – це «юридична особа, утворена власниками житлових і нежитлових приміщень та співвласниками спільної сумісної власності у багатоквартирному житловому будинку для представництва їхніх спільних інтересів, сприяння використанню свого майна та управління, утримання і використання спільного майна».

        Основною перевагою ОСББ для громадян експерти називають безпосередню участь в управлінні своїм будинком та в прийнятті рішень щодо вибору оптимального пакету житлово-комунальних послуг, їх виконавців, можливість формування справедливої ціни на ці послуги.

        Модель управління

        Управління багатоквартирним будинком має бути спрямоване на утримання його у справному стані та забезпечення побутових потреб осіб, які проживають у ньому. Звертаючись за досвідом Європи, можна виокремити дві різні моделі управління житлом: німецько-польську та скандинавську, яку також переймала Литва. «Якщо польська модель передбачає обов’язковість створення житлового товариства, то це дає власникам житла можливість контролю за надавачами управительських, комунальних послуг. Товариство має важелі реального впливу через своє правління та голову на формування тарифів, вибір управляючої компанії, – поінформував ZAXID.NET голова Центру досліджень місцевого самоврядування, експерт з питань управління житловою нерухомістю, доктор Володимир Бригілевич. – Існує й інша модель, коли житлове товариство не є обов’язковим і не створюється. Тоді механізми впливу на компанії, що надають послуги з утримання житла, зав’язуються на виконанні законодавства, на впливі органів місцевого самоврядування. Ця модель без так званого ефективного зворотного зв’язку від громадського органу будинку. Скандинави обрали такий шлях законослухняності. Поляки, зважаючи на особливості слов’янської ментальності, обрали шлях обов’язковості. Іти шляхом законослухняності було б добре й Україні, однак нашому суспільству бракує усвідомлення потреби законослухняності, у нас, навпаки, звиклим є недотримуватися законодавства».

        Модель, яку запропоновано у проекті Житлового кодексу, тяжіє до обов’язковості створення ОСББ, але з переданням значних повноважень управляючим компаніям і обмеженням впливу ОСББ на управління і утримання будинку. Вони мають діяти як основні виразники інтересів громади будинку. Здійснювати управління для забезпечення певного якісного рівня життя у будинках пропонується за посередництвом професійних компаній. Формат «ОСББ - управительська компанія», заданий проектом, виглядає доволі безальтернативним.

        Коли вирішують за вас

        Юрист комунальної установи «Інститут міста» (Львів) Остап Тимчій вказав ZAXID.NET , що за проектом, «якщо мешканці самостійно не створили ОСББ протягом трьох місяців з моменту здачі будинку в експлуатацію, то ці обов’язки покладаються на власника або замовника будівництва. Отже, держава просуває політичне рішення, що у всіх багатоквартирних будинках мають бути ОСББ». Він додав: «Це можна пояснити таким чином, що держава дійсно хоче, щоб люди були залучені до управління своїм житлом, були активними, небайдужими».

        Як зазначили ZAXID.NET в Інституті місцевого розвитку, в Україні уже простежується тенденція, що забудовники намагаються неправомірно монополізувати попит і пропозицію: створюють «кишенькові» ОСББ. Такі «кишенькові» ОСББ обирають таку ж «кишенькову» керівну компанію, яка встановлює тарифи на послуги принаймні в 2-3 рази вищі, ніж в середньому у місті. «Стаття 59 «Особливості створення ОСББ у новозбудованих житлових будинках» проекту кодексу наче навмисне виписана під цю схему», - прокоментував консультант з юридичних питань Інституту Дмитро Левицький.

        Що стосується не нових багатоквартирних будинків, як повідомив Тимчій, за проектом кодексу, якщо мешканці не створять об’єднання і не ухвалять жодного концептуального рішення про те, що будуть управляти будинком самостійно чи наймати управлінську компанію, а рік з моменту набуття чинності кодексу або з моменту припинення управління попередньою структурою уже збіг, то орган місцевого самоврядування має право сам призначити управлінську компанію.

        При цьому жодних конкурсних засад для адміністративного відбору управлінських компаній не передбачається. «З одного боку, це теж поле для конфліктів. Орган місцевого самоврядування може призначити ту компанію, яка його зацікавить, – прокоментував О.Тимчій. – З іншого боку, ці положення, якщо вони наберуть чинності, мають стимулювати мешканців. Якщо ви не хочете, щоб вам наказово когось призначили, то організуйтеся, створюйте об’єднання. Вирішуйте питання самі, бо інакше вам когось призначать, і можливо, це буде й не найкращий варіант».

        Непріоритетна самостійність

        А чи можна буде ОСББ обходитися без послуг управительських компаній? З цього приводу в Україні триває гостра дискусія. Сказати хоча б те, що частина чинних ОСББ сама займається управлінням і хотіла б мати таку можливість надалі. Часто це зумовлене тим, що будинок невеликий, і відносно малим є об’єм функцій та бухгалтерсько-фінансових операцій, пов’язаних з його утриманням. Якщо при цьому у будинку є ініціативна і відповідальна людина, обрана головою ОСББ, то вона їх виконує. З іншого боку, є ОСББ, створені у справді великих будинках, де однієї ініціативності не вистачає, а потрібна продумана система бюджетування, менеджменту, є складні інженерні питання, відтак мешканці хотіли б делегувати на договірних засадах ці обов’язки професіоналам. Наразі запропоноване розробниками кодексу не задовольняє вповні очікувань громад ні малих будинків, - експерти вважають, що можливість для ОСББ здійснювати управління самостійно  доволі формальна, ні великих – не виключена загроза створення монопольних управлінських компаній.

        Частина експертів уже категорично заперечує, що можливість здійснювати управління самостійно можна буде реалізувати. Як прокоментував ZAXID.NET фахівець «Інституту місцевого розвитку» Дмитро Левицький, «положення статті 150 проекту позбавляє власників багатоквартирного будинку та їх об’єднання права самостійно здійснювати управління своїм багатоквартирним будинком, що дозволено сьогодні, адже дозволяє виконувати відповідні функції виключно виконавцям послуг з управління житлом, якими, відповідно до проекту, можуть бути лише професійні управителі за договором. Фактично, для власників житла та їх об’єднань буде обов’язковим звертатися за послугами до виконавців послуг з управління житлом, тобто до так званих «керівних компаній».

        На додачу, стаття 152 передбачає, що безпосереднє управління багатоквартирним будинком та його прибудинковою територією самими його власниками (співвласниками) можливе лише за умови, коли вони «відповідають вимогам щодо виконавця послуг з управління житлом».

        Таємничі високі вимоги

        Що ж це за вимоги? У частині 4 статті 151 вказано, що виконавець послуг з управління житлом має відповідати спеціальним кваліфікаційним вимогам, встановленим урядом з урахуванням таких критеріїв: кадрове забезпечення; фінансова спроможність та інвестиційний потенціал; відповідна нормативно-правова та нормативно-технічна документація; технологічні вимоги до матеріально-технічної бази.

        В.Бригілевич вважає, що варто було б забезпечити певний перехідний період, протягом якого б у здорових конкурентних умовах постала ціла низка таких компаній. «Припустимо, що цей вид діяльності буде ліцензованим. На яких принципах держава видаватиме ліцензії, - ніхто не знає. Якщо передбачається, що для цього потрібна певна кваліфікація, то в Україні поки що не забезпечене повноцінна підготовка жодного управителя. Нема ще жодної повноцінної програми. У принципі, щоб сертифікувати фахівця в Україні, він має пройти принаймні 70 годин навчання. У нас є розроблений курс, однак він поки що передбачає лише 36 годин навчання», - пояснив експерт.

        За його словами, коли з цієї проблемою зіштовхнулися у Польщі, то запровадили трирічний перехідний період, коли управителі працювали ще без ліцензій. Вони набували відповідної кваліфікаційної, фінансової спроможності тощо. Так можна забезпечити умови для трансформації ЖЕКів, що мають певний потенціал, у ринкові управительські компанії, набути відповідних вимог могли б і керівники Асоціацій ОСББ. У Польщі та Литві, якщо громада будинку хоче сама управляти, їй на це ліцензії, наперед визначеної інвестиційної спроможності, не потрібно. Не правомірно виглядає виставляти однаково високі вимоги до комерційної діяльності управляючих компаній і безприбуткової діяльності ОСББ.

        В «Інституті місцевого розвитку» наполягають на тому, що якщо метою реформування житлово-комунального господарства є підвищення якості житлово-комунальних послуг, то цього можна досягнути через розвиток конкуренції, зокрема у сфері утримання та управління житлом. «Необхідно сприяти створенню та діяльності приватних керуючих компаній на конкурентних засадах. Для цього не треба запроваджувати додаткове регулювання і висувати якісь законодавчі вимоги, наприклад ліцензійні умови, до управителів – ринок сам здатний відсіяти тих, хто не задовольнить споживача. – зазначив Д.Левицький - Будь-яке ліцензування чи інше обмеження доступу до ринку призведе лише до того, що на ринку працюватимуть кілька компаній, що змогли «домовитися» з регулюючими та контролюючими органами – і споживачу знову не буде з кого вибирати».

        Договір без підпису?

        Самі ж стосунки між ОСББ та управительськими компаніями мають бути договірними, сферою цивільного права. І це накладає подвійну відповідальність на власників житла.

        Укладення таких договорів регламентує стаття 153. У ній є принаймні два ризикові моменти. По-перше, що «договір про виконання послуги з управління житлом… між виконавцем послуги… та кожним власником багатоквартирного будинку може бути укладено як у вигляді індивідуально договору з пропозиціями споживачу, що підлягає письмовому оформленню, так і у вигляді публічно запропонованого договору з пропозиціями споживачу, що не підлягає письмовому оформленню, – шляхом публікації пропозиції в місцевих засобах масової інформації». Очевидно, що другий спосіб є простішим для компаній, і ніхто не застрахований, що саме його, уникаючи довгих переговорів з мешканцями, й обиратимуть. Крім цього, чорним по білому написано, що ці договори не підлягають нотаріальному засвідченню.

        «Оскільки це будуть договірні засади, важливий момент, кожному треба буде дуже уважно читати договір перед тим, як підписувати. Дуже суттєво, щоб кожен мешканець, прочитав і зрозумів умови, які така компанія пропонує закласти у договорі, а відтак які зобов’язання він бере на себе. – прокоментував О.Тимчій - Наприклад, компанія може закласти «відступні» на випадок припинення договору».

        Як не опинитися на вулиці

        З 1 січня 2011 року відновлено пеню за несплату житлово-комунальних послуг - 0,1% від суми заборгованості за жоден протермінований день, що у 10 разів більше, ніж було до 1996 року, коли діяла така норма. Якщо людина у місяць має сплатити за ЖКП 500 грн., то за 30 днів несплати їй набіжить 15 грн. пені. Теоретично, навряд чи розмір пені міг би досягнути такого рівня, щоб було можливо зробити накладене стягнення на житло. А проте на відміну від діючого Житлового кодексу, у проекті нового не має застереження, про граничний рівень пені – на рівні суми самого боргу.

        «Коли кожен мешканець буде укладати договір з управлінською компанією, дуже важливо прочитати, які зобов’язання вона бере на себе за цим договором. – прокоментував О.Тимчій - Не виключено, що компанії намагатимуться укладати договори, де пеня буде прописана значно більша, або радикальний варіант – за великі борги віддати це житло, і взяти житло меншої площі».

        Фахівці «Інституту місцевого розвитку» дають висновок, що загалом, звернення стягнення на нерухоме майно, у тому числі й жилі приміщення, за борги передбачене вже чинним нині законодавством. Тож принципово нових ризиків проект кодексу не закладає.

        «Інша річ – фактична втрата власниками контролю над своїм житлом, спрощення роботи для нечистих на руку керуючих компаній, створення можливостей для нав'язування власникам будь-яких цін на послуги. В сумі це збільшує шанси на втрату житла кожним українцем. - зазначив ZAXID.NET Д.Левицький - В умовах, коли управитель має можливість на власний розсуд визначити розмір плати за свої послуги і відсутнє державне регулювання тарифів на такі послуги, коли процедура укладання договору не передбачає фактичної участі в ній споживача, споживачі ставляться порівняно з управителем у нерівне становище і є незахищеними від його недобросовісності».

        Інспекція: карати не можна помилувати

        Експерти зазначають, що ринок житлово-комунальних послуг потребував би неупередженого «арбітра», натомість пропонується максимально розширити повноваження Державної житлово-комунальної інспекції, без запобіжних заходів, що може перетворитися за таких умов в «каральний меч» проти неугодних компаній та власників житла.

        Якщо зараз ДЖКПІ має достатньо широкі повноваження контролю за господарюючими суб’єктами, та проектом Житлового кодексу, пропонується дати їй повноваження контролю і за власниками житлових приміщень і квартир.

        Серед іншого, Держжитлокомунінспекція має здійснювати державний нагляд і контроль за дотриманням власниками (співвласниками) житлових будинків порядку і правил щодо утримання, користування, експлуатації, ведення їх обліку, обстеження, інвентаризації та паспортизації; використанням житлового фонду та прибудинкових територій.

        При цьому їй надається право безперешкодного доступу до об’єктів житлового фонду(!) та ЖКГ незалежно від форми власності; складати протоколи про адміністративні правопорушення, приймати рішення про накладення штрафів та застосовувати інші санкції до громадян, власників (співвласників) та користувачів житлового фонду, суб’єктів господарювання у сфері ЖКГ; вносити пропозиції щодо притягнення посадових осіб та громадян до відповідальності.

        Не викликає довіри те, що порядок здійснення державного нагляду і контролю цією інспекцією буде виписаний окремо, а не передбачений у проекті Житлового кодексу. Та значно загрозливіше те, що не передбачено контролю над самою інспекцією та порядку оскарження та скасування потенційно неправомірних дій такої інспекції громадянами, її відповідальності.

        А про землю забули

        Насамкінець варто сказати й про проблематику, яка ще не знайшла належного відображення у проекті Житлового кодексу. Так фахівці звертають увагу, що у проекті не запропоновано механізму реалізації права власності на багатоквартирні будинки як цілісні майнові комплекси, що окрім квартир, включають різноманітні технічні приміщення, комунікації, прибудинкову територію тощо.

        На практиці саме з цим діючі ОСББ мають проблеми. Часто наражаються на ситуацію, що допоміжні приміщення хтось уже орендує, або намагається забудувати частину прибудинкової території. В таких умовах, ОСББ не можуть бути повноцінними власниками, їх ресурсні можливості де-факто обмежені. Законодавець зробив би дійсно великий крок практичної підтримки розвитку ОСББ, запропонувавши загальний рецепт вирішення цих проблем.

Довідка ZAXID.NET