Експеримент з дерегуляції чи з централізації?

Наприкінці квітня уряд ухвалив низку постанов для дерегуляції в будівельній галузі. Основна мотивація – пришвидшення відбудови. Мовляв, дозволи на будівництво подекуди доводиться чекати місяцями, забудовники залежні від органів місцевого самоврядування, що може сприяти корупції. ZAXID.NET поспілкувався з експертами в галузі і розповідає, які наслідки для громад можуть мати рішення уряду.

Бачення уряду

«Менше зайвих процедур і зрозумілі правила роботи – найчастіший запит, який чуємо від підприємців по всій країні. Уряд розпочав системну дерегуляцію для бізнесу. Перший етап – зміни у сфері містобудування», – писала на своїй фейсбук-сторінці прем’єр-міністерка Юлія Свириденко.

Головним документом в пакеті постанов, що стосуються містобудування, є постанова №528 «Про реалізацію експериментального проєкту щодо особливостей надання адміністративних послуг у сфері будівництва». Вона набрала чинності 2 червня 2026 року.

Ця постанова пропонує альтернативну юрисдикцію ДІАМ (державної інспекції архітектури та містобудування). Тобто раніше будівельні компанії зверталися за дев'ятьма видами дозвільних і реєстраційних послуг на об'єктах СС1 та СС2 (з незначними і середніми наслідками) – в міські інспекції ДАБК (державного архітектурно-будівельного контролю). Тепер вони можуть обирати, куди іти за довзволом – в ДАБК чи ДІАМ.

Об’єкти класу СС2 – це більшість багатоповерхової житлової, офісної та комерційної забудови в містах, а СС1 – приватні будинки й будівлі висотою до 4-х поверхів, невеликі магазини, кав’ярні тощо.

Також постанова №528 запроваджує механізм оскарження відмов у наданні містобудівних умов та обмежень. Тобто якщо громада не дозволяє забудовнику з певних причин реалізовувати той чи інший проєкт, він може звернутися в ДІАМ. Якщо там відмову визнають необґрунтованою, скаржник зможе продовжити проєктування.

Окрім того, в продовження цієї постанови уряд доручив Мінрозвитку та Мін’юсту підготувати законопроєкт про чіткі строки для оскарження будівельних рішень.

«Це ж було вже»

У 2022–2023 роках громади по всій Україні виступали проти скандального закону №5655, пролобійованого забудовниками, що в народі отримав назву «закону про містоґвалтування». Зрештою, президент не підписав цей закон.

Начальник львівської міської Інспекції ДАБК Тарас Павлишин вважає, що дерегуляційні постанови уряду – це той же закон №5655, лише поданий порційно, і громадам знову доводиться продовжувати боротьбу.

Так, 9 червня київська міська інспекція ДАБК звернулась до суду з позовом про оскарження постанови №528.

«Позивач вважає, що Кабінет Міністрів втрутився у сферу повноважень органів місцевого самоврядування, яким такі функції були делеговані в межах децентралізації», – йдеться на сайті «Юридичної газети».

17 червня до позову на стороні відповідача приєдналась «Конфедерація будівельників», де вважають, що справу потрібно розглядати не лише з точки зору логіки адміністративного контролю, а й реального досвіду забудовників.

До слова, цікавий факт – шестеро з 10-ти найбагатших народних депутатів заробили свої статки саме на будівництві. Загалом же у Верховній Раді близько 20-ти депутатів, причетних до будівельного, девелоперського чи схожого бізнесу.

Як стало відомо ZAXID.NET з власних джерел, можливість підтримати Київ в судовому спорі з урядом і забудовниками розглядають ще кілька обласних центрів.

Боротьба з чи за корупцію?

У просуванні своїх рішень уряд використовує риторику про місцеву корупцію та бюрократію, що, мовляв, заважають бізнесу чесно і швидко відбудовувати Україну.

«Риторики уряду про корупцію на місцях через затягування з видачею дозволів, це, на мою думку, маніпуляція. Я не можу говорити за інші інспекції, але у нас розгляд документів відбувається впродовж 48 години. Ми або видаємо дозвіл, або відмовляємо. Жодних фактів корупції немає, лише багато розмов», – говорить Тарас Павлишин.

Ті забудовники, що хочуть обійти міські ДАБК, говорить він, подають документи для отримання дозволів на будівництво об’єктів класу СС3 – це висотні будинки, великі ТРЦ, об’єкти критичної інфраструктури, складні промислові комплекси. Хоча насправді різниця між об’єктами класу СС2 і СС3 невелика, дозволи на другі – це виключна прерогатива ДІАМ.

«Я був в робочій групі, що розглядала цю постанову про експеримент до її ухвалення, і пропонував, щоб міські ДАБК також отримали повноваження розглядати дозволи на об’єкти класу СС3. Це було би чесно щодо забудовників, тоді в усьому була б альтернатива. Але ДІАМ чомусь цього не хоче робити», – говорить Тарас Павлишин.

«Якщо держава офіційно визнає системну корупцію у сфері містобудування, суспільство має право очікувати не лише спрощення процедур, а й створення дієвих механізмів відповідальності за зловживання, а також запобіжників, які унеможливлять повторення таких практик у майбутньому», – вважає Наталія Нечаєва, експертка з питань нерухомості та містобудування, керівниця «Адвокатського бюро Наталії Нечаєвої».

Без контролю зі сторони органів місцевого самоврядування за дотриманням містобудівних норм «швидкі дозволи» несуть ризик конкуренції не за прозорість процедур, а за принципом «де простіше погодити будівництво». У такому випадку корупція може просто змінити форму або переміститися на інший рівень ухвалення рішень, пояснює юристка.

З Києва видно краще?

Інша сторона питання – це безпека і комфорт людей, які живуть в громадах і на яких безпосередньо впливають містобудівні рішення, говорить заступник міського голови Львова з питань містобудування Любомир Зубач. Мотивація уряду – зробити так, щоб було зручніше забудовникам, каже він. Натомість громадам потрібне таке нормативне регулювання, що створюватиме зручності для людей, мінімізуватиме негативні впливи у вигляді незаконних чи сумнівних забудов.

«Питання будівництва, в першу чергу, це питання безпеки. Всі ці норми і стандарти потрібні для того, щоби, банально, не було нещасних випадків. Друге – це питання комфорту людей, які проживають в громадах і які хочуть, щоби будівництво не впливало негативно на їхні життя», – говорить Любомир Зубач.

Ще один аспект – централізація процесів у містобудуванні, додає чиновник.

«Вибачте, але в київському кабінеті неможливо ухвалити правильне й виважене рішення стосовно будівельного проєкту у Львові чи в іншій громаді, адже проєкт прив'язаний до конкретної локації. На цю локацію треба приїхати подивитися, зрозуміти, що тут може і не може будуватися, і тоді ухвалювати рішення, що нікому не створюють проблем. Якщо ж просто дивитися по документах, планах, це тоді сервісна служба, що штампує дозволи, не розуміючи наслідків, що можуть настати», – говорить Любомир Зубач.

У багатьох містах саме органи місцевого самоврядування часто виступають останнім інструментом контролю за дотриманням містобудівної документації та захистом інтересів громади, говорить юристка Наталія Нечаєва.

«Тому будь-яка дерегуляція повинна забезпечувати баланс між швидкістю реалізації будівельних проєктів та можливістю громад контролювати, що і де будується на їхній території», – додає вона.

Офісний центр на площі Ринок

Окрім постанови №528 занепокоєння експертів викликає законопроєкт про чіткі терміни оскарження будівельних рішень. Цей документ, що готується за дорученням уряду, захищатиме забудовників в майбутньому, коли теперішня влада відійде, вважає Тарас Павлишин.

Суть законопроєкту в тому, що після того, як мине термін для оскарження, забудовник може спокійно реалізовувати свій проєкт, ні на кого не зважаючи. Водночас окремі дозвільні рішення в Єдиній державній електронній системі в сфері будівництва є прихованими, тож їх неможливо відстежити та оскаржити.

«Змоделюємо ситуацію. Я звертаюсь в ДІАМ для отримання дозволу на будівництво офісного центру на площі Ринок. Мені його видають, хоч в мене “криві” документи. Дозвіл є, але в системі не видно, хто і що будує. Минає два місяці чи пів року, підстави для скасування дозволу пропадають, я починаю будувати. Всі б’ють в набат – міський голова, депутати, люди. Але скасувати дозвіл вже не можна», – пояснює Тарас Павлишин.

Він додає, що законодавство, насправді, регулює, хто і за що відповідає в містобудівній сфері, а також передбачає нагляд ДІАМ за управліннями, інспекціями та департаментами архітектури. У випадку зловживань, ДІАМ має розпочинати перевірку, натомість цей орган забирає у громад контроль в містобудівній галузі.

«Ми 10 років боролися, щоб у Львові не було незаконної забудови, а будівництво починалося тільки з дозвільними документами. І зараз так і є, якщо говорити про великі будівництва. Тепер уряд це нівелює і говорить забудовникам: “починайте будувати, документи потім зробимо”», – підсумовує начальник львівської інспекції ДАБК.

Третя сторона

У цьому протистоянні між громадами та забудовниками поза увагою залишаються люди, які купують житло чи комерційну нерухомість. Експертка із супроводу будівельних проєктів Наталія Нечаєва говорить, що проблеми з недобудовами, введенням будинків в експлуатацію тощо найчастіше пов’язані з тим, що забудовник може одночасно розпочинати кілька проєктів, не маючи достатньо грошей для завершення жодного з них.

«В Україні досі відсутні ефективні механізми захисту покупців, які давно застосовуються в багатьох європейських країнах. Крім того, забудовники можуть вільно відчужувати корпоративні права компаній, на які оформлені дозвільні документи, а інформація про підключення будинків до інженерних мереж часто залишається непрозорою для потенційних покупців», – говорить юристка.

І при цьому державна політика фокусується на спрощенні процедур для бізнесу, ігноруючи фінансову стійкість забудовників та безпеку покупців.

***

Урядова постанова №528, що набула чинності 2 червня, продовжує діяти попри її оскарження в суді Київською Інспекцією ДАБК. Профільні міністерства готують подальші нормативні акти на користь забудовників. В уряді це називають експериментом, проте виглядає, що справжня його суть полягає в тому, щоб перевірити, наскільки громади дозволять впливати на їхні повноваження.