Очікувана реформа містобудування подарує нам міста-гетто

У Верховній Раді зареєстровано два законопроєкти, які принесуть суттєві зміни у сфері містобудування. І хотів би сказати, що ці зміни будуть добрими й корисними. Але на жаль, добре буде лише забудовникам.

Бо ж місцева влада втратить і ті кілька важелів впливу й контролю, що мала. У підсумку - гарні шанси отримати фактично безконтрольну забудову. З сьогоднішніми темпами будівництва прогнозую, що вже за кілька років наші міста почнуть впевнено перетворюватись на гетто, де не буде можливості подбати про бодай мінімальну соціальну інфраструктуру чи озеленення.

Мова про законопроекти №5655 та №5656.

Усі ми вже чули, що це «перемога на шляху реформування містобудівної сфери», бо ці документи передбачають повну діджиталізацію усіх процесів у будівництві. Але це лише яскрава обгортка і цукерка всередині зовсім не така смачна, як нам рекламують. Пропоную поглянути, які конкретно зміни нас можуть чекати.

А їх є більш ніж достатньо. Тільки один законопроект №5655 пропонує внесення змін до понад 20 законів України та шести кодексів України — Земельного, Цивільного, Господарського кодексу, Господарського процесуального, Цивільного процесуального і Кодексу адміністративного судочинства.

«ВЛАДА РОЗВОДИТЬ РУКАМИ»

Уявіть ситуацію. По сусідству з вашим помешканням почали зводити будинок. Забудовник обіцяв чотири поверхи, але якось так гарно пішло і збудував усі 16. На ваші зауваження бодай пояснити, що відбувається, забудовник традиційно не реагує. Куди ви підете? У міську раду, звісно. А там що? А там – розводять руками. Бо ж нове законодавство передбачає: у компетенції міст залишиться тільки самочинне будівництво. Тобто коли нема жодного дозвільного документа. Коли ж будівельна компанія має документи на 4 поверхи, а побудували 16 - це відхилення від проекту. І це, шановні, будуть контролювати вже приватні компанії.

Які саме – питання наступне. Бо, зважаючи на зміни, які пропонують згадані законопроекти, такі компанії зможе створити під себе кожен більш-менш серйозний забудовник.

Тобто своя компанія будує і своя ж компанія контролює. Нонсенс, але це є в пропонованих змінах.

А тепер повертаючись до несподіваних 16 поверхів, які виросли під вашими вікнами. Втомлені безрезультатними перемовинами із забудовником, ви разом із вашими сусідами точно підете під стіни міської ради: «Ну бо ж місто мусить щось зробити, ми ж за вас голосували». А місто за всього бажання не зможе.

І що порадите – всім їхати під Верховну Раду, яка це проголосує?

НОТАРІУСИ ЗАМІСТЬ МІСЦЕВИХ ІНСПЕКЦІЙ ДАБК

І не кажіть мені, що будівельного лобі не існує. Бо ж як інакше пояснити те, що законодавець всіляко спростив бюрократичні процедури, які існують на думку забудовників. Натомість до аргументів міст - залишити контроль у сфері будівництва за містами - залишився глухий.

Навіть більше – тепер забудовники мають широкий вибір. Для міст, на жаль, вибору нема, тільки обмежені – я би сказав, суттєві врізані - повноваження.

Якщо дотепер місто принаймні на етапі намірів могло певним чином впливати на забудовників, коригуючи їхні наміри та скеровуючи у вигідне для громади русло, то після реформування будь-які втручання стануть неможливими. І стосується це не лише початкового етапу проектування, а й інспекції державного архітектурно-будівельного контролю.

Про приватні компанії, що контролюватимуть будівництво, вже розказав. Але і це ще не все. Окрім приватників, у нас у сфері містобудування з’являться нові дійові особи – нотаріуси. І це, як на мене, повний треш.

У якій частині виринають ці нові персонажі?

Зараз є обов’язковими дозволи на початок будівельних робіт. І видають їх місцеві інспекції ДАБК. При цьому перевіряючи документи на відповідність проекту.

За новими ж змінами – дозволів не буде потрібно. Будуть лише декларації про будівництво. І їх прийматимуть або ДАБК, або нотаріуси. При цьому жодних перевірок на відповідність.

Фактично, виходить, що забудовник хоче будувати – забудовник іде до будь-якого нотаріуса, той ставить «пташку» в реєстрі, бере гроші за послугу – і забудовник може будувати.

МІСТОБУДІВНИХ УМОВ ЯК ДОКУМЕНТА НЕ БУДЕ

Не буде також такого документа, як містобудівні умови і обмеження, який би чітко фіксував, що і як має бути за конкретною адресою забудови.

Отож, за змінами, які пропонують, обмеження щодо параметрів об’єктів будівництва мають міститися в публічному доступі та надаватись у формі витягу з містобудівного кадастру. Це буде щось на зразок отримання інформації про те, наприклад, яка гранична висота будинку може бути в тому чи іншому районі міста. І от що цікаво - така норма дає велике поле для маніпуляцій. Поясню чому.

Містобудівна документація передбачає розташування достатньо широкого кола об’єктів в одній зоні. Зокрема, зона Ж-1 передбачає переважно садибну забудову, але дозволяє багатоквартирні будинки до 4-х поверхів, зона Ж-2 (малоповерхова забудова) передбачає переважно багатоквартирну малоповерхову забудову до 4-х поверхів, але допускає будувати багатоповерхівки до 6-ти поверхів; зона Ж-3, переважним видом забудови якої є багатоповерхові житлові будинки 5-10 поверхів, допускає будівництво будинків баштового типу 12-16 поверхів; зона Г-2 передбачена в основному для розташування громадських центрів та об’єктів, але водночас тут можливі будівлі змішаного використання з квартирами, які переважно перетворюються на багатоквартирні будинки з громадськими об’єктами лише на нижніх поверхах. Цю зону дуже полюбляють забудовники, оскільки вона не передбачає граничних параметрів щодо висоти.

А тепер знову ж таки спрогнозуємо ситуацію. Містобудівних умов та обмежень як документу не існує. Що робить забудовник, щоб почати проектування і подальше будівництво? Він просто отримує інформацію про те, що, наприклад в зоні Ж-1, яка є садибною, можна будувати багатоквартирні 4-поверхові будинки, бо ж вказується граничний параметр, а в зоні Г-2 взагалі таких параметрів нема, тому будуємо хоч «Хілтон», хоч два «Хілтони».

Тобто раніше міста могли балансувати між очікуваним забудовниками і потрібним громаді. Тепер же нові норми законодавства дадуть можливість забудовникам забудувати місто по максимуму, використовуючи гранично допустимі максимальні показники. І не сумнівайтесь, вони цим скористаються.

І якщо заглянути далі в майбутнє, то за кілька років у містах ми отримаємо гетто - масштаби такого майбутнього будівництва навіть зараз ще важко собі уявити.

ЗАБУДЬТЕ ПРО СОЦІАЛЬНУ ІНФРАСТРУКТУРУ

Треба зняти рожеві окуляри і визнати: забудовники не будуть дотримуватись принципів гармонійного розвитку середовища. Скасування інвестиційного внеску цього року – це перший крок у цьому напрямку.

Скажу більше, на місцевому рівні стимулювати будівельні компанії долучитись, наприклад, до розбудови соціальної інфраструктури, теж надзвичайно важко.

Так, на останньому засіданні сесії Львівської міськради Департамент містобудування виступив з певною ініціативою – зобов’язати забудовників, які претендують на землю у Львові, долучитися і допомогти місту разом покращити комфортне проживання мешканців.

Що конкретно пропонували? У проектах ухвал, які передбачають нове багатоквартирне житлове будівництво, додати певні пункти. А саме мова про публічні консультації з громадськістю, обов’язковий аналіз містобудівної ситуації у відповідному мікрорайоні:

• чи достатньо в районі забудови шкіл і дитсадків, інших об'єктів соціальної інфраструктури;
• чи витримають майбутнє навантаження дороги і паркінги;
• що із зеленими зонами.

І вже за результатами такої ґрунтовної оцінки виконавчі органи міської ради мали б підготувати пріоритетні заходи запобігання негативним наслідкам багатоквартирного будівництва і, що важливо, рекомендувати забудовникам долучитися, зокрема і фінансово, до розбудови міської інфраструктури.

Наголошу, йшлося тільки про аналіз ситуації і рекомендації долучитись. Ніхто нікого ні до чого не зобов’язував.

Але прогнозовано, такої ініціативи у сесійному залі не підтримали. Депутати мали застереження, що бізнесу через такі вимоги буде некомфортно. Мовляв, аналіз того, чи достатньо в районі майбутньої забудови місць у школах, може затягнутися. А забудовники чекати не можуть.

І ЩО В ПІДСУМКУ МИ ВСІ ОТРИМАЄМО?

• Вибір забудовником будь-якого об’єкта для будівництва (переважно це буде житло), з гранично допустимими параметрами (переважно це будуть висотки);
• Початок будівельних робіт буде оформлятися у повідомному порядку, в тому числі через приватних нотаріусів;
• Контроль за будівництвом буде здійснюватися «приватними інспекціями», які, прогнозую, постворюють самі будівельні компанії;
• Введення об’єкта в експлуатацією буде здійснюватися теж автоматично без перевірки на відповідність державним будівельним нормам (друзі, а як щодо безпеки? А якщо збудований в такий спосіб будинок просто завалиться?..)

Місто і громаду, як ми бачимо, з процесу виключили. І це ще не всі зміни, які заховали в законопроектах. Так виглядає, що це тільки початок.