Чи врятує влада житлове будівництво?

Як тільки забудовники отримають урядове фінансування, то воно піде не на фінансування будівництва недобудованих об’єктів, а на погашення відсотків за кредитами.

Упродовж кризи чимало текстів написано про те, як уряд України збирається рятувати будівництво. Зокрема, йдеться про виділення коштів на добудову об'єктів зі ступенем готовності 70% і більше. А останнім часом з'явилося повідомлення, що до уваги братимуться об'єкти, ступінь готовності не менше 80%, що вже викликало шквал відгуків про корупційність цієї схеми видачі бюджетних коштів на добудову незавершених об'єктів будівництва. Зрештою, чому дивуватися -  де бюджетні кошти, там завжди корупція.

Та справа не в тому, наскільки прозоро чи непрозоро будуть виділятися ці кошти, питання в тому, а чи допоможе цей план врятувати житлове будівництво в державі. А оскільки іншого плану виходу будівельної галузі з кризи, окрім як вищезазначеного, немає, то спробуємо розібратися, що він реально дасть будівельникам.

Аналітики вже порахували: для того, щоб завершити будівництво всіх об'єктів, потрібно загалом більше 7 мільярдів гривень. Уряд при цьому готовий надати лише три - тобто менше половини. Вже з цього зрозуміло, що уряд будівництва не врятує, а лише вирішить проблеми деяких забудовників.

Та й навіть цих 3 мільярдів, які невідомо чи ще знайдуться в дірявому бюджеті, уряд так і не зміг раціонально поділити, адже механізм, за яким відбиралися об'єкти будівництва для фінансування, не має в собі жодного раціонального економічного підґрунтя.

Загалом, чого бракує сьогодні житловому будівництву України? Правильно - ринку збуту. Збудованого житла просто нікому продавати, при тому що попит на житло є, точніше не попит, а потреба в покращенні житлових умов. От тільки цей попит не платоспроможний. Отже, основне завдання, яке мав би ставити перед собою уряд, - забезпечення платоспроможності населення для придбання житла. А це вже, як ви розумієте, вимагає набагато більше зусиль, ніж просто фінансування будівництва.

Якщо б ці 3 мільярди були просто спрямовані на створення платоспроможного попиту на житло, то, я впевнений, населення б найраціональніше розділило ці кошти між забудовниками і без будь-яких корупційних складових.

Єдиний плюс в урядовій програмі щодо порятунку будівельної галузі полягає в тому, що кошти підуть не напряму забудовникам, а на кредитування населення на купівлю житла. Так, певні кроки у стимулюванні попиту на житло зроблено, але кредити, за планами уряду, надаватимуться сім'ям, які стоять в черзі на отримання житла чи гостро потребують покращення житлових умов, а це, як правило, малозабезпечені родини. Чи зможуть такі сім'і, яким часто немає за що купити продукти харчування, дозволити собі оплачувати кредит за житло нехай і під 14% річних у гривні - думаю, що ні. Але я  впевнений - обов'язково знайдуться ті, хто візьме такі кредити - але тут, як кажуть, «без корупції не обійтися». Зрештою до цього в Україні пільгові кредити можна було отримати через так званий «Державний фонд сприяння молодіжному житловому будівництву», про корупційну діяльність якого легенди ходять, а отриманий там кредит із додаванням усіх «взяток та подачок» чиновникам цієї установи по вартості інколи навіть перевищував комерційні кредити банків. Тож не думаю, що у новоствореній схемі кредитування через Державну іпотечну установу та державні банки ми отримаємо щось менш корупційне і доступне, ніж мали до цього.

Аналізуючи програму фінансування урядом добудови об'єктів будівництва, виникає питання: чого уряд вирішив спершу рятувати ті будинки, які вже майже готові? Мета нібито й благородна (для тих, хто не розбирається в будівництві), мовляв, спочатку добудовуємо їх, щоб інвестори отримали житло, а потім беремося за інші об'єкти, але... не все так просто.

Кожен будівельник давно знає просту істину - з кожним наступним зведеним поверхом будинку цікавість інвесторів до такого будинку зростає. А коли будівництво взагалі наближається до завершення, то покупці на такий будинок завжди знайдуться. Можливо, для цього потрібно буде знизити вартість продажу, але такі реалії сьогодення. Разом з тим, уряду доцільніше було б підтримати об'єкти будівництва, які знаходяться на первинних етапах будівництва і перебувають у найгіршому фінансовому становищі, так як інвестори бояться вкладати в них кошти. При умові, що такі об'єкти будівництва заручилися б підтримкою уряду, це б призвело до зацікавлення інвесторів цими об'єктами і збільшило б їх шанси бути завершеними. А поки такі початкові об'єкти просто приречені - інвестори не довіряють, банки не кредитують, держава вважає, що їх ще зарано рятувати. А потім буде запізно.

Другий момент у схемі фінансування будівництва, який викликає подив при відборі об'єктів будівництва для дофінансування: чому відбір відбувався за трьома критеріями, які в основному торкалися самого об'єкта будівництва, але зовсім не торкалися забудовника.

Гроші, звісно, уряд виділятиме з бюджету. Тому елементарна справедливість мала б казати про те, що кошти мав би отримати, в першу чергу, той, хто найбільше їх спрямував до бюджету, свого часу працюючи чесно і прозоро. Але вийшло так - якщо в найбільшого платника податків у будівельній галузі не було об'єктів, готових на 70%, то його залишили поза бюджетною допомогою. Разом з тим, компанія, яка завжди працювала по чорних схемах, ухилялася від усіх податків (завдяки чому змогла забезпечити низьку ціну, а це одна з умов отримання фінансування) та в цей час мала об'єкт будівництва, готовий на 70% і більше, отримає бюджетне фінансування - і де тут справедливість?

Зрештою питання викликає і фінансовий стан забудовників, які отримають це бюджетне фінансування. Адже при попередньому відборі та й у подальших планах аудит фінансового стану забудовників просто не передбачений. А даремно. Як відомо, чи не всі забудовники свого часу набрали чимало кредитів у банках з надією, що ціни на житло будуть рости вічно і все вдасться віддати. Але не так сталося, як гадалося, і всі забудовники погрузли у кредитних боргах, часто не маючи навіть чим погасити відсотки за користування кредитом. Я більш, ніж впевнений, що серед них є й ті, хто отримає фінансування на добудову об'єктів будівництва. І як тільки ці забудовники отримають фінансування, то воно піде не на фінансування будівництва недобудованих об'єктів, а на погашення відсотків за кредитами. І з геніальної ідеї уряду вийде повний пшик. Навіть цей виділений мізер не потрапить за призначенням для фінансування будівництва, а просто вирішить фінансові проблеми та прорахунки забудовників.

Чому ж так станеться? Пояснення просте - уряду, як сьогоденній владі, загалом бракує професіоналів, які могли б тверезо, економічно мислити без жодного політичного підґрунтя. А так, навіть ці 3 мільярди мають шанс бути направлені на владнання фінансових негараздів та прорахунків забудовників. Але аж ніяк не на добудову житла. А ідея ніби була добра... але лише ідея.

Зрозуміло одне - уряд будівництву не допоможе. Порятунок потопаючого - проблема самого потопаючого.

Фото зі сайту biz.liga.net