«Тут така win-win ситуація для всіх»

У Львові вперше виставили на продаж територію закинутої виправної колонії. Загалом це більше 10 гектарів землі на Сихові – в одному з найбільш динамічних у розвитку районів Львова, і близько сотні різних будівель. Поговоримо про це сьогодні з міністром юстиції Денисом Малюською і заступником голови Фонду держмайна Тарасом Єлейком. Вітаю вас, панове.

Денис Малюська: Добрий день.

Тарас Єлейко: Добрий день.

Отже, пане Денисе, давайте з вас почнемо. Нащо продаєте? Це, як я розумію, власність Міністерства юстиції.

Денис Малюська: Так, власність держави, безумовно, але управляємо ми. Продаємо з тієї простої причини, що там немає функціонуючої в’язниці – це армагеддон, там руїни абсолютно, з одного боку. З іншого боку, ми не просто їх не можемо використовувати – вони просто вбирають наші кошти. Тому що з моменту замороження в’язниці (з кінця 2017 року по кінець 2020-го) ми витратили на утримання нікому не потрібних приміщень 20 млн грн.

Тобто це – великі збитки. Ми продаємо з тим, щоби, з одного боку, тягар прибрати, з іншого боку отримати кошти. Тому що, нагадаю, 30% виручених від продажу коштів піде до державного бюджету, 70% залишаться у нас. І за рахунок цих коштів ми будемо будувати нову в’язничну інфраструктуру.

З одного боку, ви будете будувати нову в’язничну інфраструктуру, хоча тут уже була діюча. Чому її закрили і не розвивали?

Денис Малюська: Для того, щоби відновити те, що було, з руїн 48-ої, потрібні мільярди, з одного боку. З іншого боку, там місце реально непридатне, тому що навколо житлові будівлі, і для нормального функціонування в’язниці це не дуже гарна історія, абсолютно.

Тобто, звичайно, зручно мати пов’язану інфраструктуру, але в реальності жителі навколо, великий трафік – це завжди небезпека проносу, перекидування заборонених речовин, це складно забезпечити безпеку. І для міста це теж погано.

Це, наскільки я розумію, вже не вперше – вже є успішні приклади продажу в’язниць?

Денис Малюська: Виставлені на продаж. Поки що – ні, тому що ми тільки процес запускаємо зараз. Львівські лоти – це два лоти, це стали другий і третій лот. Перший лот зараз на продажі – це в’язниця під Києвом, Ірпінський виправний центр.

Але ще не відбувся аукціон?

Денис Малюська: Ще покупця немає. Плюс ми невдовзі очікуємо так само початок аукціону в Одесі – теж буде в’язниця продаватися.

Зрозуміло. Тарасе, Фонд держмайна – власне як оператор продажу, я розумію?

Тарас Єлейко: Як організатор аукціону.

Організатор продажу. Бо тут така немаленька ціна стартова – 132 мільйони і більше.

Тарас Єлейко: Так.

Яким чином визначали вартість цієї землі?

Тарас Єлейко: Відповідно до закону, коли приватизуються об’єкти державної власності, ціна визначається на рівні їх балансової вартості. З метою, щоби балансова вартість була справедлива, Міністерство юстиції провело переоцінку даних об’єктів – і, в принципі, це є свіжа оцінка, по якій і визначається стартова ціна.

Але Міністерство юстиції у цьому випадку є зацікавленою стороною – вони ж це майно і продають, і оцінюють.

Тарас Єлейко: Оцінка, я би тут сказав, грає другорядну роль. Тому що основне при продажі будь-якого майна – це забезпечити дві речі. Перша річ – це розкрити всім інформацію про дане майно і розкрити її абсолютно рівномірно для всіх. Для цього Фонд держмайна в себе абсолютно зараз поміняв повністю процедуру розкриття інформації: є так звані віртуальні кімнати даних, є електронний сайт, на якому можна знайти всю інформацію, плюс всі креслення, абсолютно всю технічну документацію ви можете подивитися, не виходячи в себе з дому. Тобто все підвантажене є в інтернеті. Це – перша умова розкриття інформації, щоби всі бачили все.

Тобто тут немає ніякої державної таємниці?

Тарас Єлейко: Тут немає ніякої державної таємниці.

Бо креслення в’язниці…

Тарас Єлейко: Ви можете подивитися, включно з техпаспортом найменшої будівлі площею 2 на 2 метри, в якій зберігали, умовно кажучи, картоплю. А друге питання – це забезпечити прозорий аукціон, де зможуть взяти участь усі. І от аукціон безпосередньо проходить вже на ProZorro продажі. Таким чином, коли є ці два фактори, і формується ринкова реальна ціна: тобто коли всі мають доступ до аукціону, можливості, всі знають, що купують, – тоді і встановлюється ринкова ціна.

Й оцінка тут має насправді дуже другорядне значення. Тому що навіть про результатах діяльності багаторічної є така тенденція, що коли забезпечені ці два фактори, чим нижча ціна стартова, тим більше учасників приходить на аукціон. І це можна чітко бачити: якщо стартова ціна дуже-дуже висока чи майже ринкова – на аукціон проходить один-два учасники. Якщо стартова ціна деколи в два рази нижча, ніж ціна, яка встановлюється на аукціоні, на аукціон приходить 10–20 учасників, і вони вже торгуються, і ціна дуже часто піднімається набагато навіть вище ринкової.

І включається азарт, і ви можете навіть більше виручити… Ви сказали, що вся інформації буде надана, але я звернув увагу, що ключовий показник – там усе «вбите», але там є земля. І Міністерство юстиції, і Фонд держмайна в повідомленнях своїх прес-служб дають різну площу чомусь цієї ділянки. Міністерство юстиції каже, що там майже 11 гектарів – 10,7. Фонд держмайна повідомляє, що там 13,5 гектарів. Як так?

Тарас Єлейко: Давайте я поясню. Насправді цей лот – в’язниця сама, вона складається територіально з двох земельних ділянок. Одна ділянка – це є 10,5 гектарів, інша – порядку 3 гектарів. Відповідно, вони окремими лотами виставляються на продаж.

Але вони разом, так?

Тарас Єлейко: Вони не разом, вони фізично окремо. Вони фізично навіть розділені.

А, це будуть два окремі лоти?

Тарас Єлейко: Так, це два окремі лоти. Тому що фізично вони, навіть з точки зору логістики, – абсолютно різні дороги, вони розділені залізничною колією. Тобто їх об’єднати… Тому це два окремі лоти, і з метою, щоби ціна була дійсно вища, виставляються вони окремо.

Зрозуміло. Ми вже згадували, що це один з активних районів Львова, дуже густонаселений. Мерія Львова минулого року висловлювала свої пропозиції до міністерства власне – що, будь ласка, при продажі, в умовах продажу врахуйте, що ми би там хотіли (і в них там цілий перелік є – школи, садочки, амбулаторії, громадська забудова)… Це буде враховано?

Денис Малюська: Дивіться, весь механізм того, що буде збудовано на місці в’язниці, – це все під контролем мерії. Тому що те, що ми зараз робимо, – ми продаємо нерухомість. Після того, як буде продано нерухомість, новий власник нерухомості зможе оформити під себе земельну ділянку, право власності на земельну ділянку, і після цього він звернеться до органів місцевого самоврядування для отримання містобудівних умов і обмежень. У цих містобудівних умовах і обмеженнях мерія спокійно прописує все, як вона бачить розвиток цього району і вимоги до забудови.

Крім того, є ще детальний план території, де також структуровано, що має бути розміщено і що може бути розміщено в тому чи іншому районі. Тобто контроль за тим, що буде збудовано на території цієї земельної ділянки, повністю в руках органу місцевого самоврядування. Тут у нас немає ні повноважень, ні можливості щось прописувати новому власнику.

Тобто я правильно розумію, що вам як міністерству все одно, що зробить з цією територією покупець? Є якісь вимоги до покупця?

Денис Малюська: Закон не передбачає можливості встановлення вимог на етапі малої приватизації. Це аукціон без умов, з одного боку. З іншого боку, абсолютний контроль над майбутньою забудовою знаходиться в органів місцевого самоврядування. Їм краще знати, ніж нам, що може бути збудовано на такій території. Ми не розуміємо ані архітектурних якихось ідей, які можуть бути впроваджені, чи варто впроваджувати… Повний контроль органів місцевого самоврядування.

Я просто до чого… Було ціле рішення міської ради, депутати місцеві голосували за те, щоби: «Будь ласка, Міністерство юстиції, попередьте покупців. Поясніть, що вони мають то-то і то-то». Зрозуміло, що ці 13,5 гектарів – це було би дуже добре забудувати все багатоповерхівками, але з точки зору розвитку міста це не…

Денис Малюська: Нереально. Нереально абсолютно все забудувати багатоповерхівками – це точно ні.

Ну чому? В Києві так будують.

Денис Малюська: Не комплексна забудова території – комплексна так не відбувається. І навіть у Києві комплексна забудова цілим кварталом (а тут мова йде, напевно, про цілий квартал) так не відбувається і там, де безконтрольна забудова. Тим паче, що ми знаходимося в дуже тісному зв’язку з мерією – в нас спільне бачення, тому що в нас ще чимало проектів. Ми не просто продаємо в’язницю 48 – ми будуємо новий слідчий ізолятор на Збиральній, ми будемо так само продавати місце на Городоцькій.

Місто вам виділило землю?

Денис Малюська: Саме так. Тому працюємо в тісному контакті. В нас немає якихось суперечностей щодо бачення.

Але дивіться, ви кажете: відбувається співпраця. Ви звернулися до міста, попросили – вам виділили ділянку міської землі. Невже у відповідь на цей жест ви не можете вписати в умови те, що вони хочуть, – школа, садочок?

Денис Малюська: Це аукціон без умов, немає механізму прописування. Але такий механізм прописування є в концепції – чи, вірніше, в механізмі ДПТ (детального плану території) та в механізмі містобудівних умов та обмежень. Для цього придумані власне ці інститути з тим, щоби не відбувалося хаотичної і безконтрольної забудови території.

Тоді виходить з ваших слів, що це рішення депутатів Львівської міськради – це так, просто пшик в повітря?

Денис Малюська: Ні, це не в повітря – це попередження нового власника про те, що він зустріне вимоги місцевої влади про те, що це не буде хаотична забудова виключно висотками. Є обмеження – і цих обмежень він буде дотримуватися. Тобто це офіційна позиція міської ради.

Мер заявив навіть, що вони не будуть видавати ніяких дозволів, якщо не будуть враховані їхні побажання.

Денис Малюська: Безумовно.

А це взагалі нормально? Людина купує приватно, приватний власник купує землю – і щоби йому отак руки викручували?

Тарас Єлейко: Ну дивіться, ми ж тут не говоримо абсолютно про викручування рук – це абсолютно цивілізований підхід. Коли ми говоримо про розвиток міста, мерія бачить, яким чином повинна розвиватися та, чи інша ділянка.

І тут ми насправді говоримо, як пан Денис сказав, про цікаву концептуальну історію – тому що тут на аукціон виставляється в’язниця, яка займає цілий міський квартал. Тобто це буде комплексна забудова. Ми прекрасно розуміємо, що, напевно, ніхто не буде зберігати приміщень цієї в’язниці, тому що вони вже відверто розвалені всі, фізично розвалені.

Ну так.

Тарас Єлейко: Тобто це буде комплексна забудова, це буде якась цікава комплексна історія. І навіть забудовники зараз, дійсно, які дивляться – вони розуміють, що вартість майна і вартість приміщень, квартир набагато вища, якщо це є інфраструктура збоку, якщо збоку є школа, садочок. Тобто тут інтереси і мерії, й інтереси бізнесу мають співпадати. І вони співпадають з точки зору самої логіки маркетингу цього міського кварталу, тому що дійсно історія буде цікава. Таких ділянок, де можна комплексно збудувати цілий міський квартал в середмісті, насправді у Львові не так багато.

Це не зовсім середмістя, але так, це такий активний район. Ви будете будувати на Збиральній. Що там буде, як це має виглядати – нова колонія?

Денис Малюська: Це буде слідчий ізолятор, це не буде колонія. Тобто там будуть утримуватися люди, щодо яких немає ще вироків. І це буде замінник слідчого ізолятора, який зараз розташований на Городоцькій. Відповідно, це буде новий, сучасний слідчий ізолятор.

З мерією є домовленість про те, що це не буде виглядати як сарайчик, якась будівля страшнюча – тобто це буде підхід гарний архітектурний. Принаймні з фасадного боку будівлі, яка буде виходити на вулицю – це буде щось більш-менш приємне для ока.

Старий СІЗО в нас дуже гарно ззовні виглядає.

Денис Малюська: Так, але навряд чи львів’яни дуже задоволені, що в центрі міста в них така прекрасна історія.

Очевидно.

Денис Малюська: Відповідно, для того, щоби СІЗО на Городоцькій переїхало за місто, потрібно побудувати на Збиральній. Там є виділена земельна ділянка. Власне кошти, виручені від продажу 48-ї в’язниці, будуть витрачені на будівництво слідчого ізолятора на Збиральній, щоби переїхати з центру Львова.

Більше того, ми плануємо одразу кілька об’єктів продавати в Західному регіоні. Відповідно, практично всі кошти, які ми отримаємо – 70% від виручки – будуть спрямовуватися саме на будівництво слідчого ізолятора під Львовом. Це є план – відповідно, за кілька років ми будуємо там слідчий ізолятор, переїжджаємо з Городоцької і далі вирішуємо, що робити з Городоцькою.

Якась є орієнтовна ціна? От вам треба будувати, ви одне хочете продати, інше збудувати – ви якось уявляєте, за скільки можна продати оцю територію?

Денис Малюська: Ринок покаже. Є аукціон, є старт, а далі вже… Це краще розуміти тому, хто буде будувати плани якісь, бізнес-ідеї.

Але от ви продаєте… Недавно у Львові Фонд держмайна продав 5 гектарів, здається, Інститут конвеєробудування коло Краківського базару за 90 млн грн. Якось можете оцінити, тут скільки можливо? Я розумію, інтерес різний може бути.

Тарас Єлейко: От я тут абсолютно згідний з тим, що аукціон покаже. Тому що кожен учасник, який приходить на аукціон,.. Коли ми говоримо про таку комплексну історію, наприклад як 48-ма тюрма, нам потрібно говорити про те, що ціна цієї ділянки буде залежати від того, які ідеї будуть в учасників аукціону.

Тобто, можливо, якийсь один учасник аукціону буде думати, що «ага, на цій ділянці аукціону я побудую футбольне поле і буду мати футбольний клуб», – з нього прибутковість одна – відповідно, він буде оцінювати цю земельну ділянку по-своєму. Інший часник скаже: «Ага, я вмію дуже гарно будувати комплексну забудову і розумію, що побудую дуже новий цікавий прогресивний район, і в мене буде дохідність інша», – тобто він зможе й іншу ціну земельної ділянки закласти.

І таким чином у результаті конкуренції дуже часто буває, що навіть оцінщики, коли ми в рамках міст говоримо про такі комплексні проекти, кажуть, що «цей обєкт має коштувати приблизно стільки, по наших оцінках». А коли починається абсолютно відкритий аукціон, деколи ціни зростають у два-два з половиною рази вище від того, що оцінює навіть сам ринок. Тому що приходять люди, приходять з якимись цікавими бізнес-ідеями, які можуть бути на цій ділянці – і, відповідно, для них ціна цієї ділянки починає рости вище, ніж у середньому оцінюється по ринку навіть.

А якщо відбудеться аукціон, продали не за 130, за 150 мільйонів, ви отримали з цього 70%. Вистачить цих грошей, щоби збудувати новий СІЗО?

Денис Малюська: Безумовно, ні.

Чи це означає, що тоді будуть ще чекати, поки назбираєте?

Денис Малюська: Безумовно. Це кошти для того, щоби почати будівництво. Тобто для початку будівництва, для розробки проектно-кошторисної документації (це все коштує чимало), цього безумовно вистачить для першого етапу. А для будівництва всього слідчого ізолятора нового цього точно не вистачить. Після завершення розробки проектно-кошторисної документації ми будемо розуміти суму, скільки це буде коштувати. Але точно мова не буде йти менш ніж на мільярд гривень – це гарантовано.

Це такий дуже дорогий об’єкт?

Денис Малюська: Безумовно. Нова в’язниця коштує дорого. Сучасна в’язниця в країнах Східної Європи коштувала б кілька мільярдів гривень за курсом, який зараз є.

У нас, в принципі, і робоча сила трошки дешевша, і матеріал. Ми не плануємо будувати щось зовсім-зовсім-зовсім мегакосмічне – відповідно, було б непогано не переходити за цифри 3 мільярдів і більше. Але, знову ж таки, проектно-кошторисна документація покаже.

І точно, що продажу лише 48-ої в’язниці не вистачить для будівництва нового слідчого ізолятора. Будівельні роботи ми точно розпочнемо, проектну документацію виготовимо, чимало зробимо. Кінця – ні, кінець буде після продажу наступних об’єктів.

Просто продаж наступних об’єктів – чи уряд має дати якісь гроші, чи місто?

Денис Малюська: Ні, ми розраховуємо поки що на свої сили. В нас є два слідчі ізолятори, які ми плануємо будувати найближчим часом. Можливо, буде ще третій в Одесі. Які плануємо? Це Львів і Київ. Подивимося від виручки, яка надходитиме від продажів, і побачимо, знову ж таки, по земельній ділянці.

У нас там ще є питання, тому що під Києвом у нас є своя установа, де ми можемо будувати слідчий ізолятор, у Львові нам місцева влада виділила земельну ділянку. В Одесі складніша ситуація з землею, тому ми подивимося, наскільки ми там будемо готові вкладатися в будівництво.

Скажіть, будь ласка, якщо ви СІЗО у центрі звільняєте, яка його подальша доля? Теж виставляється на продаж?

Денис Малюська: Дивіться, це історія точно не найближчих двох років, тому що збудувати слідчий ізолятор і переїхати займе певний час.

Скоріш за все, це буде дійсно продаж. Але це не є кварталом цілісним – це набагато складніше з архітектурної точки зору і з точки зору взагалі інфраструктури місце.

Це пам’ятка архітектури.

Денис Малюська: Відповідно, цільове призначення там вкрай обмежене такої забудови. Явно, що ця будівля, нехай у відремонтованому вигляді, але в якомусь вигляді вона збережеться. Відповідно, там будуть трошки інші підходи до того, як ми будемо її продавати – чи продавати з умовами, чи укладати якийсь інший договір.

Тобто там набагато складніша буде історія. У нас таких об’єктів не так багато по Україні, де ми можемо продавати зовсім у центрі міста архітектурну пам’ятку.

Це будете ви продавати, я правильно розумію? В чому тоді інтерес міста, я не розумію? Місто просто так вам виділило ділянку на Збиральній, нічого не отримує взамін.

Денис Малюська: Ні, воно отримує. Тому що замість такого криміногенного об’єкту в центрі старого Львова вони отримують сучасний об’єкт, не вкладаючи туди жодних ресурсів, за межами міста. Вони перерозташовують, переносять слідчий ізолятор з центру міста, з одного боку. З іншого боку, ще раз кажу, в нас не буде на Городоцькій замість СІЗО якогось багатоквартирного житлового будинку. Це все одно буде приведена до ладу архітектурна пам’ятка, яка якимось чином задовольнятиме потреби міста не з точки зору криміналітету, а з точки зору культурної чи історичної. Тут інтерес є – і він прямий.

Тарас Єлейко: Я би ще додав наостанок, що з точки зору приватизації тут така win-win ситуація для всіх. Тому що, з одного боку, Міністерство юстиції отримає кошти для будівництва нових закладів виконання покарань. З іншого боку, ви говорили, що нового отримає місто? А місто отримає дуже багато. Воно отримає, по-перше, повністю реновацію території.

Там ще невідомо, що буде.

Тарас Єлейко: На місці зараз 48-ої колонії точно буде величезна реновація території, там дійсно буде будівництво.

Може бути нове житлове ґетто.

Тарас Єлейко: Напевно, що ні. В будь-якому випадку, це десятки мільйонів доларів інвестицій, знову ж, велика частина податків, велика частина робочих місць нових у місті, про що також не потрібно забувати. І зменшення затрат держави на утримання цього. Тобто і місто отримає дуже багато нових інвестицій, податкових надходжень, про що вартує ще пам’ятати при приватизації безпосередньо таких установ.

Переконливо, дякую. Ви, Денисе, може хочете щось додати?

Денис Малюська: Власне, можемо тільки запросити всіх охочих взяти участь у наших аукціонах. Ми готові сприяти максимально в тому плані, що в нас вся інформація є онлайн. Але і так само, хто хоче оглянути в’язницю перед можливою закупівлею – будь ласка, телефони є в доступі, Фонд держмайна забезпечує, так само і наші працівники. Будь ласка, приходьте, дивіться і беріть участь в аукціонах.

Дякую. Нагадаю, що сьогодні в студії ZAXID.NET LIVE був Денис Малюська – міністр юстиції України, а також Тарас Єлейко – заступник голови Фонду держмайна. Мене звати Олег Онисько, дякую, що читаєте і дивитеся ZAXID.NET.