Ринок первинної нерухомості в умовах нестабільності – як покупцю не залишитися без квартири?

Політична та економічна нестабільність в Україні змінила плани багатьох будівельних компаній на 2014 рік. Як відреагував будівельний бізнес і чи всі покупці стануть щасливими власниками своїх квартир?

Ринок первинної нерухомості різко відреагував на зміну курсу долара США. Підвищення вартості будівельних, оздоблювальних і паливно-мастильних матеріалів спричинило збільшення собівартості будівництва. Щоб не зупиняти будівництво і не переходити на менш якісні матеріали, більшість забудовників почали підвищувати вартість квадратного метра в гривні, хоча при цьому доларова ціна знизилася мінімум на 10-15%.
У той же час на ринку первинної нерухомості Західної України з'явились пропозиції за ціною від 4500 до 6000 грн. за кв.м. Наскільки ж безпечно довіряти свої кошти таким забудовникам?

Собівартість будівництва в 1 кварталі 2014 істотно зросла в силу об'єктивних причин, ціни на деякі будівельні матеріали зросли від 20 до 50%. З урахуванням всіх об'єктивних чинників, ринкова вартість житла не може становити менше $ 800 - $ 900 за 1 кв. м. Визначення вартості квадратного метра в цих межах дозволяє великим і надійним за забудовникам підтримувати планові темпи будівництва, виконувати будівельні норми і зазначені в договорах терміни введення об'єктів в експлуатацію, не економити на будівельних матеріалах, забезпечуючи високу якість виконання будівельних робіт.

Ціна в $450 - $550 за кв. м на сьогоднішній день не є економічно обґрунтованою. Подібні пропозиції нерідко зустрічаються у забудовників з сумнівною репутацією і відсутністю зданих і заселених об'єктів. У таких випадках покупець, як мінімум, ризикує не одержати свою квартиру у встановлений договором термін, а часто – взагалі залишитися без квартири і вкладених коштів.

Практика показує, об'єкти, що продаються за ціною істотно нижче ринкової, вводяться в експлуатацію із затримкою до 2-3 років і є проблемними: часто у таких забудовників відсутні правовстановлюючі документи на земельну ділянку, немає узгодженого проекту будинку, не отримані технічні умови (ТУ) для підключення комунікацій, будівництво ведеться з порушенням існуючих державно-будівельних норм (ДБН) і норм безпеки. Оформлення права власності на квартири в таких будинках часто стає неможливим через відсутність необхідних документів та погоджень.

Одна з компаній у Львові почала активний продаж, пропонуючи квартири за достатньо низькими цінами – 5 000 - 5 500 грн. / кв.м. на етапі огородження ділянки. При цьому забудовник рекламує свій комплекс з порушеннями Закону «Про рекламу» (на зовнішній рекламі не зазначена номер Ліцензії на будівельні роботи та Дозвіл на будівництво).

Саме тому Конфедерація Будівельників України на круглому столі на тему «Як захиститися від афер у будівництві», що відбувся 29 квітня 2014,  виступила із рядом важливих ініціатив, які були підтримані провідними фахівцями ринку нерухомості. Серед них можна виділити: пропозицію про введення системи попередньої реєстрації квартир з метою уникнення подвійних продажів, створення рейтингу сумлінних забудовників і публікація «чорного списку» компаній, які не виконують свої зобов'язання перед покупцями (докладніше https://kbu.org.ua/news/249/), передачі недобудов (більше 7 років) місцевим органам влади для завершення будівництва власними силами або із залученням провідних забудовників на пільгових умовах.

Для мінімізації ризиків потенційним покупцям варто дотримуватися наступних рекомендацій:

• Необхідно перевіряти наявність у забудовника повного пакета дозвільної документації – договір оренди або державний акт на землю, експертиза проекту і дозвіл на будівництво з конкретними техніко-економічними показниками будинку;
• Враховуючи труднощі із підключенням комунікацій, рекомендовано перевіряти наявність технічних умов на підключення води, газу, електроенергії;
• Слід вивчити історію компанії перед покупкою житла, звернути увагу на наявність і кількість зданих і заселених вчасно об'єктів, в яких мешканці отримали право власності;
• Перевагу варто віддавати компаніям, які будують житло за власні кошти, так як вони є більш надійними і фінансово стійкими, ніж забудовники, які будують за кошти, залучені від продажів або запозичені у банків під заставу квартир.
   

Необхідно дуже зважено підходити до питання придбання нерухомості у забудовників, які пропонують квартири за надто низькою ціною. Адже ризик залишитися без квартири або отримати її не вчасно і без відповідних документів, дуже великий.