Світлана Когут: Ціни на житло у Львові будуть рости

«Обвалу» на ринку нерухомості Львова годі чекати. Нині молода людина чи родина може розраховувати максимум на «кавалєрку» з вигодами «по балкону», та й то у кредит. А маклери чи агенти з нерухомості не завжди бувають чесними. Про це та про інші «сюрпризи» купівлі житла у Львові – у розмові із засновником та директором агенції нерухомості «Галпрестиж» Світланою Когут.

- Пані Світлано, якою нині є середня вартість житла у Львові?

- Почнемо з найбільшого району у Львові - це Сихівський район. Коли йдеться про однокімнатну квартиру (а площі там гарні - 40-42 метри квадратні), то найдешевше житло (і це ми беремо «панельку») - це 60 тисяч у.о., причому це квартири зовсім без ремонту і з сантехнікою, як правило, радянського типу, а на підлозі, у кращому випадку, є лінолеум. Коли ж у квартирі щось зроблено - поміняна сантехніка, двері чи вікна - ціна, звісно, більша: така квартира у панельному будинку коштуватиме до 70 тисяч. Що стосується цегляних будинків - тут однокімнатні квартири, починаючи від 67 до 80 тисяч доларів. Звісно, залежить ця ціна від стану квартири.

Щодо двокімнатних квартир - ціни, в середньому, від 70 до 120 тисяч у.о (ми далі говоримо про панельні будинки), в залежності від стану квартири і зробленого у ній. Коли ж говорити про квартири у цегляних будинках - зрозуміло, суми більші.

- Наскільки за останній час зросло в ціні львівське житло і де найбільше?

- За останні півроку ціни на квартири на Сихові дуже виросли. У минулому році однокімнатну квартиру у цьому районі можна було купити за 45-55 тисяч у.о., дво- та трикімнатні в цегляних будинках, залежно від площі, - 75-135 тисяч доларів, чотирикімнатні - від 150 тисяч і далі.

Щодо центральної частини міста - тут ціна на квадратний метр зросла, щонайменше, удвічі. Змінилось і саме ставлення громадян до того, а що, власне, вони купують. Якщо раніше більше звертали увагу на ремонт, сьогодні, зазвичай, купують стіни. Звісно, є люди, які хочуть тільки з ремонтом, але, зважаючи на постійний ріст цін на будівельні матеріали, вартість такого житла теж збільшується.

Як уже згадувала, дуже «виріс» Сихів. Якщо минулого літа трикімнатна квартира площею 65 квадратних метрів коштувала 73-76 тисяч доларів, то зараз така квартира коштує мінімум 100 тисяч у.о. І то - на сьогодні таких квартир залишилося небагато, більшість з них вже вартує 110-115 тисяч! І це лише «панелька»! Цегляні будинки «йдуть ще далі». Зараз квадратний метр у цегляному будинку на Сихові вартує від півтора тисячі доларів.

- Та все ж, у якому районі міста квартири коштують найдорожче?

- Найдорожчим районом у Львові вважається, звичайно, центр міста. Це Галицький і Личаківський райони. Загалом у нашому місті є кілька найдорожчих вулиць (особливо це стосується помешкань на перших поверхах, які можна викупити під бізнес) - це вулиця Дорошенка, проспект Свободи, проспект Шевченка. Окрім цього, суттєво «пішла догори» Личаківська.

Особливо «кусаються» ціни, коли хоча б одне вікно квартири виходить на вулицю. Наприклад, ціна квадратного метра у такій квартирі на Дорошенка може сягати навіть 12 тисяч у.о., нижня межа - 6 тисяч доларів за квадратний метр.

Щодо решти центральної частини міста (не на першому поверсі), то ціна метра квадратного, в середньому, тут сягає двох тисяч у.о.

- На вашу думку, що найбільше впливає на такий ріст цін на житло?

- Дуже важко сказати, що найбільше впливає на ціну квартир. В принципі, за останні три місяці на ринку нерухомості Львова відбувається справжній хаос, якесь стихійне лихо - люди купують буквально все!

 Можливо, таке діється тому, що львів'яни почали більше брати кредити. Коли ще роки два тому до кредитів наші громадяни мали упереджене ставлення, сьогодні все змінилось: багато хто має можливість легально працювати тут, в Україні, і може показати легальні доходи.

Є також багато людей - не галичан - які купують нерухомість на перших поверхах під банки, магазини тощо. Повірте, це теж впливає на загальну картину цін.

Окрім того, не секрет, що вкладати гроші у нерухомість значно вигідніше, ніж на депозит. І багато людей так і робить.

- А якою є ситуація з первинним ринком житла? Чи збільшився тут попит?

- Попит, звичайно, є на все. Але справа в тому, що багато агенцій (і наша в тому числі) не займаються первинним ринком. Бо тут ти ніколи не можеш знати кінцевого результату - коли буде зданий будинок, якою по ціні буде остаточна залишкова вартість цього житла, і коли в часі людина реально отримає свідоцтво на право власності. І ти насправді цього не можеш знати, бо часто забудовники самі не можуть сказати чіткого терміну, то ж виходить, що ти обманюєш клієнта. Адже були такі випадки, коли люди, заплативши гроші, реально чекали півтора-два роки на отримання документів на право власності. Тому, скажу чесно, це ризикована справа.

- На що реально може розраховувати молода людина чи родина, яка хоче придбати мінімальне житло? Звичайно, коли ми говоримо про мінімум - тут йдеться про кредит.

- «Кавалєрка». Сьогодні це найдешевше житло і такі квартири у нас йдуть найшвидше. Наприклад, «кавалєрка» у 15-16 квадратних метрів у ближньому центрі коштує мінімум 32 тисячі у.о. (до слова, у більшості із них немає ванни, а туалет - по балкону). І коли говорити про кредит - потрібно мінімум 20 тисяч на початковий внесок плюс на усі офіційні витрати.

- При купівлі квартири сьогодні практично нереально обійтися без послуг посередників. Як багато таких у нашому місті? І як не «нарватися» на не зовсім чесну агенцію?

- У Львові більше 200 агенцій нерухомості. Плюс ще стільки ж приватних підприємців, котрі цим займаються. Плюс таке саме число так званих «чорних маклерів».

Що стосується агенцій, в першу чергу, треба вибрати ту агенцію нерухомості, яка б мала постійне місце прописки. Далі клієнт має право перевірити усі установчі документи, котрі б свідчили, що ця агенція має право займатися ріелтерською діяльністю. І, звичайно, мусять бути рекомендації. Повірте, достатньо один раз провести добре угоду і колишній клієнт приведе до тебе ще десять нових клієнтів.

- А коли така ситуація: ти обрав квартиру, хочеш лише цю квартиру і все, а про агенцію нічого не знаєш. Як бути тоді?

- Знову ж таки, слід вимагати документи - як і самої агенції, так і на квартиру, що ви обрали. Клієнт має прийти в агенцію, обов'язково познайомитись з її директором і вимагати зустрічі із господарем (бувають такі агенції, які просто мають ключі від квартир - клієнт не знає реального господаря і не може знати, чи ціна, яку хочуть за квартиру, є такою, як встановив власник). І коли тобі відповідають щось на кшталт «Ми такого не практикуємо» - відразу треба сказати «Дякую. До побачення».

- Чи трапляються випадки шахрайства серед маклерів? Які з них є «класичними»?

- Традиційний варіант - коли маклери продають квартири за дорученням. Ціни на ці квартири, відповідно, вищі, ніж встановлені господарем.

З іншого боку, часто самі господарі (побачивши, що їх квартирою зацікавились потенційні покупці) збільшують ціну після попередніх оглядин житла. Ми мали такий випадок буквально вчора: клієнтам сподобалась однокімнатна квартира за 65 тисяч, ми зателефонували господарям і заявили про готовність дати завдаток, а у відповідь почули: «Ой, а ви знаєте, ми вже хочемо за неї 68 тисяч...». Але ж ми її дивились ще за 65! І найгірше, що у цій ситуації ми нічого не можемо зробити.

 Тобто, дуже часто звинувачують агентів з нерухомості - мовляв, ми завищуємо ціни. Ні, це неправда. Як правило, господар, який просить оцінити квартиру, сам знає її вартість і у 99% випадків сам встановлює завищену ціну. Окрім цього - ми є посередники, які зацікавлені виконати свою роботу і отримати комісійні.

- До слова, якими є ці комісійні?

- Комісійні не є сталими. Максимум - це 5% від вартості житла. І коли ми бачимо, що людина не є соціально забезпечена і їй ледве вистачає грошей - ми завжди погоджуємося на менший відсоток. Немає такого принципового, що 5% і все. Звісно, бувають випадки, коли клієнт не торгується за відсоток і навіть винагороду дає за добре виконану роботу. Це завжди приємно.

Хоча, я вважаю, що неправильною є позиція, коли нам за квартиру платить лише той, хто її купує. Господар, який виставляє квартиру на продаж, може співпрацювати не з однією агенцією, і ми, припустимо, витратимо на нього місяць-два. А продасть житло інша агенція. Це теж не справедливо.

- Можливо, трохи незручне питання. Чи можна і чи доцільно сьогодні позбутися посередників, адже це лише зайві витрати?

- Не погоджуюсь з цим. Коли людина платить, скажімо, 100 тисяч за квартиру, думаю, три тисячі вона завжди знайде, щоб перестрахуватися. Бо під час купівлі квартири є багато підводних каменів (під час чи після підписання угоди), про які людина може не здогадуватися. Казуси можуть виникнути під час передачі готівкових коштів у нотаріуса - всяке буває. Тому краще довірити ці справи агенції, яка виступає гарантом і може перевірити усі необхідні документи.

Був один такий випадок. Покупець без посередника прийшов до власника квартири, а власник насправді виявився квартирантом, який це житло винаймав. Так за два-три місці він назбирав кільканадцять тисяч завдатку під розписку і пропав. Класична схема.

Інший варіант - люди виставили на продаж квартиру, взяли завдаток, а за місяць відмовились продавати. Гроші, звичайно, повернули. Але ж покупець втратив багато часу, вже мав відповідні плани на цю квартиру тощо... А у кожній агенції є попередній договір авансу - де чітко виписані обов'язки кожної сторони.

Тому, я переконана, що на даному етапі посередники потрібні. Інша річ - не  у такій кількості. Повірте, далеко не кожен може бути ріелтором - це величезне психологічне навантаження і праця зранку до ночі.

- То, може, доцільно створити єдину міську біржу нерухомості?

- Це щось подібне, якби була одна поліклініка у м. Львові. Ви уявляєте, якими були б там черги і якою була б якість роботи лікарів, котрі обслуговували б по тисячі пацієнтів на день? Що з цього вийшло б?.. Така біржа була б монополістом, це теж не позитивний момент.

Ще раз повторюю - я розумію, що сьогодні ціни на житло у Львові є нереальними.

- Пані Світлано, чи можливий нині обвал на ринку нерухомості Львова, про який іноді говорять?

- Найближчі два роки ціни на житло у Львові будуть рости. У нас мало будується, повільно будується. А діти виростають і кожен хоче жити окремо... Єдине, за кілька років житло у Львові стане настільки дорогим, що вигідніше буде взяти собі 3-4 сотих землі за містом і збудувати там маленьку хатиночку. Та й приємніше, мабуть, буде жити в селі у власному, хоч і маленькому будиночку, ніж у дорогій квартирі.

Словом, іде усе до того, що люди у нас будуть жити «на оренді», як і практикує багато країн Європи.