У Львові вільної землі просто немає, – Володимир Любчик

– Ціни на землю залежать від того, де вони розташовані. Враховується комфортність цієї території для життя. Ціновий діапазон у Львові доволі широкий: від 15 до 50 тис. дол. за сотку.

Питання набуття житла зводяться до питання землі: або її потрібно придбати, щоб збудувати власний будинок, або за неї заплатив забудовник, що збудував квартири. Львівська земля сьогодні - дорога і дефіцитна. Скільки вона реально коштує, що визначає цю ціну, де ще є вільні ділянки, і чи реально виграти конкуренцію за них - ці питання ZAXID.NET вирішив адресувати фахівцеві.

Відповіді на них в інтерв'ю із генеральним директором інвестиційно-консалтингової науково-виробничої компанії «Центр ринкових досліджень», кандидатом економічних наук Володимиром Любчиком.

- Скільки коштує сьогодні земля для житлового будівництва у Львові та у передмісті?

- Ціни на земельні ділянки коливаються залежно від того, де розташована земельна ділянка. Враховується наскільки комфортною є ця територія для життя. Сьогодні ціну визначає наближеність до рекреаційних територій, супермаркетів, магістралей, наприклад таких, як вулиці Городоцька, Стрийська. Ціновий діапазон у Львові доволі широкий: від 15 до 50 тис. дол. за сотку. Також вартує розмежувати ділянки, які придатні під індивідуальну житлову забудову (особняки) і багатоповерхову забудову (багатоквартирні житлові будинки). Для перших ціни коливаються в межах 15-30 тис. дол. за сотку, в другому - від 30 і вище.

Є менш привабливі ділянки, які також можна переводити під житлове будівництво - це ділянки на території садово-дачних кооперативів. В районі Медової Печери, Тракту Глинянського та інші. Сотка таких земель коштує в межах 10-12 тис. дол.

Якщо ж розглядати приміську зону, то вона характеризується ще більшим діапазоном цін: від 1 і до 25 тис. дол. за сотку.

Якщо почати із найдорожчих - то це Брюховичі. Там взагалі зараз ситуація, яку пояснити важко. Сьогодні трапляються пропозиції по 25-35 тис. дол. за сотку. Якщо придбати хоча б десять сотих, то тільки за ділянку треба заплатити 250-350 тис. дол. Мабуть, є сьогодні люди, які готові платити такі гроші.

Далі рухаємося по об'їзній дорозі. У Зимній Воді, Скнилові, Зубрі ціни коливаються в межах 4-12 тис. дол., а в бік Гамаліївки - зменшуються. Там є пропозиції по 2-5 тис. дол.

Пропонуються також садові ділянки за межами Львова, наприклад зі сторони м. Винники. Вони коштують в межах 1 тис. дол. за сотку. А от зі сторони Рясне-Руської ціни будуть вищі - близько 1,5-2,5 тис. дол.

- Що зумовлює ріст цін на землю для житлового будівництва?

- Ціни зростають на усі земельні ділянки, зокрема тому, що є велика інфляція як гривні, так і долара, і у виразі на ці грошові одиниці ми спостерігаємо ріст цін практично на все.

Взагалі ж ціна на землю росте значно більшими темпами, ніж інфляція. Це відбувається через те, що Львів практично немає вільних земель. Та й ці приміські зони, про які ми говорили, - теж практично всі забудовані. Ще більш-менш вільним залишається зона від Винник до Гамаліївки, район Грибович у напрямку до Жовкви.

Зараз більше люди купують земельні ділянки під житло не з комерційними намірами, а виключно з позиції привабливості для проживання. Тобто, ділянка, яка одному покупцю може бути дорогою та не цікавою, іншому видасться досить привабливою, за яку він готовий заплатити значно більше, ніж пропонована ціна. Тому вартість окремих ділянок може бути в декілька разів більші від середніх цін на ринку, що, як правило, спричиняє загальний ріст цін.

- А Грибовицьке сміттєзвалище не знижує ціни на землю?

- Звичайно, Грибовицьке сміттєзвалище - великий мінусу в ціноутворенні. Але треба знати зону, на яку впливає це сміттєзвалище. Якщо ми віддаляємось від нього, то воно ніяк не впливає, принаймні цього не помітно. Так, забруднення повітря, води має значення, але я ще не зустрічав покупців, які б так глибоко занурювалися в питання екології при покупці ділянки під забудову. Вони думають таким чином: «Так, Грибовицьке сміттєзвалище - це небезпечно, а це значить нижча ціна земельної ділянки». Але купують, керуючись аргументом: «Там же живуть люди, і надзвичайних проблем не виникало». Тим більше, один із найдорожчих населених пунктів приміської зони Брюховичі знаходиться в декількох кілометрах від Грибовицького сміттєзвалища, і чомусь це не зменшує росту цін.

- Яку роль відіграють попит і пропозиція у формуванні ціни на землю?

- Сьогодні у Львові попит на землю перевищує пропозицію в рази. Навіть якщо ви маєте сьогодні намір купити ділянку, то це не буде так, як у супермаркеті: прийшли й купили те, що сподобалося. Ви одразу просто не знайдете таку ділянку, яка відповідатиме вашим побажанням. Потрібно буде витратити декілька місяців, щоб з'явилась у продажу подібна ділянка.

Однак практично вільних пропозицій у Львові по земельних ділянках немає. Ринок є досить обмежений. Звідси й виникає ціна. Усі пропозиції, які з'являються, завжди вищі за ціною від попередніх. Тобто, тенденція зростання ціни є постійною.

- Як вплинуло на львівський ринок землі запровадження аукціонів від Львівської міської ради?

- Раніше, в кінці 90-х років, як тільки почалася приватизація земель несільськогосподарського призначення, більшість ділянок надавалися в оренду без аукціонів, і викуплялися уже під об'єктами нерухомості. Вільного ринку земель, як такого, не було. Продаж відбувався, хоч і за експертною ціною, але ціни завжди узгоджувалися.

Коли ж почалися аукціони, з'явилася конкуренція між покупцями земельних ділянок, а конкуренція - є фундаментом ринкових цін. Тепер можна прийти і купити вільну земельну ділянку з аукціону. Якщо ви готові заплатити за неї стільки, скільки вона реально коштує, або більше, ніж ваш суперник, то звідси з'являється ринкова ціна. Бо коли ви купуєте ділянку під об'єктом нерухомості, це ринкова ціна лише за тієї умови, що подібні земельні ділянки з такими ж умовами забудови вільно продаються. В іншому випадку, ціна може мати немалу похибку. З огляду ж на те, що земля - специфічний товар, то подібних ділянок практично немає. Кожна ділянка має свою специфіку, і дізнатися її справжню ринкову вартість можна тільки шляхом проведення аукціону.

Аукціони у Львові підняли ціну землі до ринкової. Вони дали можливість зменшити спекуляцію. Тепер цього практично немає: якщо ви купили земельну ділянку на аукціоні, перепродати її значно дорожче - важко, бо її ціна й так висока. Та й правила роботи на ринку стали більш цивілізованими завдяки аукціонам.

- Наскільки сьогодні для забудовників є цікавим саме житлове будівництво?

- Не потрібно особливо заглиблюватися в аналіз, щоб зрозуміти, що попит на житло є високим, і буде таким ще досить довго. Адже приблизно 25 років жодного помітного житлового будівництва у Львові не було, лише поодинокі будови. Тим часом упродовж цих років створювалися нові сім'ї, був приріст населення. Сьогодні люди почали краще заробляти, відповідно, є можливість вкладати кошти у нерухомість. Попит на житло сьогодні - шалений, і думаю, що найближчі п'ять років забудовники не матимуть проблем із продажем квартир.

- Де у Львові є території, придатні власне для житлового будівництва? Де, відтак, можуть постати нові житлові мікрорайони?

- Найбільш перспективні серед неосвоєних територій для забудовників - це території садово-дачних кооперативів, згадувані райони Медової Печери, Тракту Глинянського, Рясне. Швидше за все, саме ці ділянки у перспективі будуть об'єктами житлової забудови.

Є ще й колишні промислові зони. Але чи перепрофілюються вони в житлову забудову? Думаю, що вони є більш привабливі для комерційної забудови: створення бізнес-центрів, торгових та розважальних комплексів тощо. Якщо ситуація розгортатиметься саме так, то ми, можливо, побачимо й там кілька багатоповерхівок. Вірогідніше - готелі. Не завжди тут буде орієнтація на квартиру. Адже не всі працівники мають сім'ї, не всім потрібні квартири, декому достатньо мати кімнату в недорогому готелі для того, щоб жити поруч з роботою. Такі варіанти мають місце в країнах Європи і цілком можливі в нас.

- Чи може спричинити зняття мораторію на продаж земель сільськогосподарського призначення обвал цін на землю для житлового будівництва?

- Якщо на ринку з'являється велика кількість товару, то ціна на нього падає, бо пропозиція перевищує попит. Якщо б вільно в продажі одночасно з'явилося багато земельних ділянок, які можна забудувати під житло, то, мабуть, ціна на землю мала б впасти. Але це - виключно логічна конструкція.

Земля - це специфічний товар. Він практично ніколи не дешевіє. Він не знецінюється, не має амортизації, і, найголовніше, він ніколи не змінює свою кількість. Коли взяти до уваги діюче земельне законодавство, то ситуація виглядає наступним чином: те, що мораторій на продаж земель сільськогосподарського призначення буде знято, не означатиме, що можна буде купити таку землю, щоб побудувати там житло.

Адже житлове будівництво дозволене тільки на земельних ділянках, які розташовані у межах населених пунктів. Тим часом, відсотків 80 земель сільськогосподарського призначення є пайовими, і майже 100% пайових земель знаходяться за межами населених пунктів. А житлове будівництво дозволене лише на землях в межах населених пунктів. Тому для нього такі ділянки будуть придатні тільки у випадку, якщо будуть змінені межі населених пунктів, і ці землі увійдуть у них. Значить, після зняття мораторію на продаж земель с/г призначення, кількість придатних для житлового будівництва земель суттєво не зросте, а з подальшим ростом попиту на них ціни будуть збільшуватися. І по мірі зменшення вільних земель у Львові та прилеглих населених пунктах буде зростати попит на землю у більш віддалених поселеннях, а за попитом - ціна.

Ділянки земельних паїв, якщо вони з'являться у вільному продажі, і якщо можна буде провести зміну цільового призначення, швидше будуть купувати для комерційного будівництва - мотелів, кафе, бізнес-центрів, торгових центрів, виробничих об'єктів тощо. І ціни в цьому секторі можуть впасти, адже пропозиція буде досить велика.

До слова, покупцям земельних ділянок перед купівлею їх під житлову забудову слід ставити питання: чи є конкретна ділянка у межах населеного пункту. Бо досить часто вони наражають себе на небезпеку придбання «кота в мішку». На земельному ринку, як ніде більше, варто застосовувати принцип «сім раз відмір (перевір), один раз відріж (придбай)».

- Наскільки відчутно впливає тривалість дозвільних процедур для будівництва на собівартість збудованих метрів квадратних житла?

- Щоб зрозуміти, як терміни відведення земельної ділянки впливають на собівартість метра квадратного, треба змоделювати ситуацію. Коли будується житло, є три варіанти інвестицій - власні кошти (сьогодні так буває досить рідко), кошти пайовиків або кредитні кошти. Розглянемо два останніх випадки.

Наприклад, забудовник бере позику в банку, щоб збудувати житло. Витрати у нього починаються ще на стадії відведення земельної ділянки, значить кошти потрібно залучати відразу. Він розраховує, скільки часу триватимуть усі дозвільні процедури. Досить часто забудовники вважають, що процедуру відведення земельної ділянки вони зможуть пройти за пів року, і ще за півроку - отримання дозволу на будівництво, далі почнуть будувати, і за два-три роки завершиться будівництво. Насправді це далеко не так. Якщо дотримуватися всієї дозвільної процедури, то пройдуть вони її не раніше, ніж через 2-4 роки, і ще рік-два на будівництво. Але позика отримана з самого початку і потрібно сплачувати відсотки, а значить сума кредиту починає збільшуватись, і, відповідно, дорожчає житло. Подумайте, скільки буде сплачено банку відсотків за кредитом, штрафних санкцій за протермінування по кредиту тощо. Якщо банківський відсоток за кредитами для юридичних осіб у межах 17-18%, то за п'ять років сплати відсотків сума сягне подвійного розміру кредиту. Якщо для будівництва умовно потрібен мільйон доларів, то в кінці будівництва воно буде коштувати 2 мільйони. Таким чином собівартість збудованого житла, тільки через те, що будівельник залучав кредит, стане за цей час удвічі дорожчою.

Інша ситуація - якщо будівельник будує за кошти пайовиків. Наприклад, на 2004 рік він розраховує вартість будівництва і визначає, що це обійдеться в 500 доларів за метр квадратний. Пайовики дають кошти, і ви маєте починати будівництво. Але спершу потрібно пройти дозвільну процедуру. І виходите, наприклад, на 2007 рік з усіма необхідними документами. Йдете у будівельний супермаркет, а ціни стали вищими у два-три рази. За 500 доларів ви збудувати житло не зможете. Потрапляєте у складне становище: або будувати за рахунок свого прибутку, і так розійтись із пайовиками, або залучаєте кредитні кошти і якимось чином виходите з тієї ситуації.

- Чи легко придбати сьогодні землю для приватного будівництва?

- Її просто нема. Повернемося ще раз до того, де її можна придбати. Ми вже говорили, що вільних приватних земельних ділянок на ринку не має. Треба чекати, коли вони з'являться. Але ви чекаєте не один. Вас є двадцять на одну ділянку, а то й більше. До кого швидше потрапить інформація, тому пощастило.

Другий варіант - набуття земельної ділянки через аукціон. На цей аукціон теж є багато бажаючих. І серед них, хтось запропонує таку ціну, яка, можливо, вам не по кишені. Особливо, якщо змагаються фізичні і юридичні особи. Адже ви можете заплатити за земельну ділянку стільки, скільки можете віддати за неї з прибутку, отриманого з майбутнього доходу від продажу, наприклад, квартир. Скажімо, прогнозований прибуток у вас мільйон, і земля коштує стільки. Ви її не купите. Тому що будівництво заради будівництва нікому не потрібне, потрібне будівництво заради отримання прибутку.

Є також інший варіант отримання земельної ділянки для будівництва - набуття права оренди на неї. Але якщо раніше набути в оренду землю можна було шляхом конкурсу, то сьогодні тільки через аукціон. Таким чином вільні земельні ділянки тепер можна придбати в оренду чи у власність виключно через аукціон. А у зв'язку із тимчасовою відсутністю процедур проведення аукціонів, їх придбання є неможливим. Залишаються лише ділянки приватної власності, які можна купити без обмежень. Питання лише в тому, що їх пропозиції значно обмежені, а вартість надзвичайно висока.

Довідка ZAXID.NET

Компанія «Центр Ринкових Досліджень» заснована у 2001 році групою фахівців зі знаннями у багатьох галузях виробництва, власними науковими розробками та великим досвідом роботи. Сьогодні - це одна з провідних організацій Львова, що надає широкий спектр послуг у галузі земельних відносин, нерухомості, оцінки, юридичної практики та маркетингових досліджень.