1 кв м соціального житла коштуватиме десь 500 у.о., – Ігор Гнесь

– Соціальне житло має бути настільки економічним, настільки простим і дешевим, щоб у сімей, які досить нормально заробляють, не з’явилося потреби і бажання у ньому проживати.

На замовлення Львівської міської ради, яка прагне виробити власну житлову політику у Львові, й зрозуміти, як можна вирішити проблеми понад 35 тисяч черговиків, кафедра архітектурного планування Інституту архітектури Національного університету «Львівська Політехніка» розробляє «Основи житлової політики Львова». Першим результатом цієї праці є уже схвалена Містобудівною радою Львова «Концепція формування фонду соціального житла у Львові».

Щоб зрозуміти, що таке соціальне житло, які перспективи його будівництва у Львові ZAXID.NET пропонує увазі читачів інтерв'ю з її автором завідувачем кафедри архітектурного проектування, професором Ігорем Гнесем.

- Останні декілька років представники влади чимало говорять про потребу будувати соціальне житло. Чи є точним визначення цього поняття?

- Дійсно, перш за все, потрібно сказати, що таке «соціальне житло», оскільки є багато різних тлумачень. Соціальне житло - це житло, будівництво якого ведеться за кошти міста чи держави. Соціальне житло є власністю міста і надається безкоштовно найбіднішим верствам населення. Воно не може приватизовуватися, продаватися, здаватися в суборенду, передаватися у спадок.

Соціальне житло - це максимально економічне житло. Його не слід плутати із доступним житлом. Доступне житло - це житло, яке будується на державні субвенції, пільгові іпотечні кредити та надається споживачам за умови сплати ними першого внеску і виплати після вселення кредиту під невеликі відсотки на тривалий термін. Тобто доступне житло будується за кошти мешканців, і після повної сплати його вартості стає власністю цієї сім'ї.

Два роки тому міністр будівництва Павло Качур дав точну і чітку характеристику соціальному житлу. За його словами, воно має бути настільки економічним, настільки простим і дешевим, щоб у сімей, які досить нормально заробляють, не з'явилося потреби і бажання в ньому проживати. За усіма параметрами соціальне житло має бути на межі гігієнічно-санітарного мінімуму.

- Які вимоги щодо площі соціального житла прописані у чинному законодавстві, і що ви пропонуєте у «Концепції формування фонду соціального житла Львова»?

- У 2007 році Кабмін прийняв рішення, що норма площі на одного мешканця для соціального житла має бути не більше 14 кв м загальної площі квартири.

Проте наші розрахунки показали, що якщо ми візьмемо норму, яку запропонував Кабінет Міністрів, то квартира на одного мешканця має бути площею 14 кв м. Це просто неймовірно погані умови проживання. І навіть для сім'ї з двох людей умови за такою нормою не будуть добрими. Ми вважаємо, що цю норму не можна механічно застосовувати.

У Концепції ми запропонували, на основі своїх розрахунків, іншу формулу розрахунку площі квартир для соціального житла: 10,5 кв м на одного члена сім'ї та 13 кв м на всю сім'ю. У межах тих ресурсів, що можна виділити на соціальне житло, ця формула дозволяє оптимізувати житлові умови всіх категорій сімей. Однокімнатні квартири будуть площею 23-24 кв м, двокімнатні - 33-35 кв м, трикімнатні - 44-46 кв м, чотирьохкімнатні - 55 кв м, п'ятикімнатні - 65 кв м, шестикімнатні - 76 кв м.

- Ви зазначили, що соціальне житло має бути максимально економічним. В який спосіб цього досягнути?

- Економічність соціального житла, як основна його характеристика, досягається кількома способами одночасно. У Концепції ми пропонуємо ряд архітектурно-проектних, містобудівних, будівельних засобів.

Почнемо з того, що земельні ділянки під забудову соціального житла місто має виділяти безкоштовно.

Планування забудови має бути дуже компактним - слід передбачати малі віддалі між будинками, можлива відмова від низки господарських майданчиків, або мінімальні розриви між будинками і цими майданчиками.

Є й виключно будівельні засоби зменшення вартості житла. Сьогодні великопанельне житло не користується популярністю у населення, але воно є суттєво дешевшим, у порівнянні із тими будівельними системами, які застосовуються у комерційному будівництві. Думаю, варто розглянути можливість реанімації великопанельного будівництва.

У тій же Австрії, яку я вважаю еталоном будівництва в Європі, продовжують будувати панельні будинки. Вони виконують усі стіни, і зовнішні і внутрішні, з важкого бетону товщиною 16-18 сантиметрів. Будують коробку, знадвору обклеюють її пінопластом, фарбують. Із самого зовнішнього вигляду ви ніколи не скажете, що це панельний будинок. У той же час це максимально дешево, дешевше бути не може.

- Але ж ви щойно самі сказали, що в наших людей великопанельні будинки не користуються популярністю?

- Ми проводили порівняльні соціологічні дослідження власне щодо умов життя в панельних будинках. Ставили однакові питання людям, які живуть у таких будинках, і тим, які не живуть. Страхи щодо панельних будинків в тих, хто в них ніколи не жив, значно вищі, ніж у реальних мешканців. І їхні уявлення про недоліки в панельних будинках дуже приблизні. Мешканці панельних будинків вважають найбільшою проблемою звукопроникність. Тим часом, планування квартир у будинках, що здавали в останні періоди будівництва за часів Радянського Союзу - досить хороше.

- Чи розробляли ви пропозиції щодо внутрішнього планування будинків соціального призначення?

- У своїх висновках ми опираємося на багаточисельні соціологічні дослідження, що їх провадимо вже більше 10 років. Наскільки мені відомо, подібних досліджень у сфері соціального житла в Україні більше ніде не проводяться.

Зокрема, ми прийшли до висновку, що такі будинки мають бути не вище чотирьох-п'яти поверхів. Наші дослідження показали, що кількість антисоціальних явищ - актів вандалізму, бандитизму, росте зі збільшенням поверховості. П'ятиповерхова забудова мала найнижчий рівень таких явищ, 5-9-поверхова - вищий, 9-14 - найвищий. Це засвідчили як опитування людей, так і статистика дільничних інспекторів. Те ж саме говорять і за кордоном.

То ж навіщо місту закладати собі проблеми на майбутнє?

Тим часом, якщо будувати чотирьох-п'ятиповерхові будинки, можна зменшувати й відстані між ними. Так роблять в Австрії, про досвід якої я вже згадував. Там я був у таких кварталах, де до перехожих вітаються, як у селі. Усі дуже доброзичливо відносяться один до одного. Ви можете уявити, щоб до вас віталися на Сихові? Ні, там зовсім інше середовище, виховує зовсім іншу психологію.

Я б дуже хотів, щоб ми могли досягнути поверховості, гуманної до людини, щоб і в нас люди віталися. Було б менше актів вандалізму, середовище було б безпечнішим, комфортнішим.

- А яке планування самих квартир ви пропонуєте?

- Уже зараз нам говорять, що за загальною площею ці квартири дуже схожі до «хрущовок». Хай так. Але ми не повинні допускатися тих помилок, яких допустилися архітектори, проектуючи «хрущовки».

Ці помилки були зумовлені тим, що швидко відбувався перехід від комунального по-кімнатного заселення до поквартирного. Влада ставила завдання зробити максимально високий вихід житлової площі. І це було реалізовано. Житлова площа доходила до 70-80% від загальної. Проте коли люди переселися в ці квартири, то зрозуміли, що однаково цінною є площа і кімнати, і спальні, а особливо цінною є площа кухні. Тим часом кухні були площею 3,5-4,5 кв м. Я вважаю, що це найбільший недолік «хрущовок», а ще недоліки санвузлів, в яких просто немає місяця для пральної машини.

Ми думаємо, що для квартир соціального житла ми маємо проектувати невеличкі спальні, для того щоб кожен член сім'ї, крім подружніх пар і дітей одної статі з невеликою віковою різницею, мав хай невеличку, але свою кімнатку. У Радянському Союзі протягом 30 років діяли норми і будувалися квартири, в яких найменша кімната на одну особу була 8 кв м, на дві особи - 12 кв м. Цього було абсолютно достатньо, і з цього ми маємо виходити зараз.

Зате кухня не має бути меншою, ніж 15 кв м. Тоді вона стає загальним вогнищем, що притягує всіх членів сім'ї. Зараз люди часто ламають у квартирах перегородки між кухнею і вітальнею, роблять спільний простір. Цей принцип треба використати.

Ми проводили дослідження й побачили, що межі збільшення площі кухні немає. Люди твердять, що для спальні достатньо 15 кв м. Тим часом для кухні 10 кв м - добре, 15 - краще, 20 - дуже добре, а 30 - хай буде. У квартирах на трьох, чотирьох осіб вона може досягати 20-25 кв м і може використовуватися як кухня-їдальня-вітальня-хол. Щоб цього досягнути, необхідно до мінімуму зменшити площу внутрішніх коридорів. Заради збільшення площі така кухня може бути прохідною, адже в ній не буде спального місця. Велика кухня буде сприяти спільній діяльності сім'ї.

- Ви говорити про можливість економії через відмову від господарських майданчиків у будинках. Що саме маєте на увазі?

- На прикладі соціального житла ми також хочемо вирішити питання сміття. Зараз у дев'ятиповерхових будинках проектують сміттєпроводи. Але його в експлуатацію не здають, заварюють, натомість ставлять смітники під вікна першого поверху, і люди туди носять сміття. Дійсно, виносити сміття - гігієнічніше. Ми пропонуємо зразу це бачити, і зразу так робити. Але не ставити смітники під вікнами. У будинках висотою до дев'яти поверхів включно можна не робити сміттєпроводи, а проектувати в цокольному поверсі сміттєкамеру, площею 18-20 кв м на 5-7 герметичних контейнерів. Можна одразу починати роздільний збір сміття. Діючі норми дозволяють це проектувати.

Крім того, порохотяги зробили непотрібними майданчики для вибивання килимів. Також практично не використовуються і майданчики для сушки білизни. Замість них краще зробити добре обладнаний спортмайданчик.

- Які ще важливі пропозиції закладені у Концепції?

- Є ідея створювати спеціальні дошкільні дитячі заклади. Доцільно проектувати невеличкі дитсадки, не більше, ніж на одну групу, вбудовані у перший поверх з південного боку житлового будинку або прибудовані до нього. При ньому слід організувати ігровий майданчик. Це шалено економить територію, зручно для батьків, і це найдешевший спосіб вирішення цього питання.

- Чи розраховували ви вартість будівництва соціального житла?

- Якщо йти по лінії максимальної економії, тобто застосовувати усі запропоновані у Концепції засоби, то 1 кв м такого житла на сьогодні може коштувати на рівні 500 у.о., але ця цифра дуже умовна, бо дуже багато буде залежати від ділянки. Наприклад, ділянка, яка пропонується для будівництва соціального житла зараз - це торфовисько. Значить потрібно облаштовувати фундаменти, які можуть значно збільшити вартість житла. Тому, на наш погляд, головна економія буде не у вартості 1 кв м, а в малометражних квартирах. Тобто вартість однокімнатної квартири буде, наприклад, у 1,5 рази меншою, ніж в традиційному житлі.

- Де у Львові може бути збудоване таке житло?

- Для міста було б великою помилкою, якби ми почали забудову такого житла відокремленими кварталами, керуючись логікою - у цьому районі будуємо соціальне житло, в сусідньому - доступне, а тут комерційне, елітне. Така соціальна сегрегація ніде ніколи до добра ще не приводила. Є дуже багато прикладів з-за кордону, які показують, що така сегрегація продукує шкідливі наслідки і проблеми для міст.

Успішною програмою було б створення інтегрованих житлових кварталів - з доступного, соціального та комерційного житла. Наші соціологічні дослідження показали, що заможні люди, як правило, не бачать проблеми в тому, що у сусідньому будинку живуть люди з меншими матеріальними статками. Навпаки, у такій ситуації заможніші люди почуваються більш вдоволеними зі свого матеріального становища.

Питання про сегрегацію, мова про потребу будувати окремі квартали з огорожами й системою охорони, як на мене, - це вигадка інвесторів і ріелторів, які займаються реалізацією комерційного елітного житла, скерована на те, щоб збільшити їх престижність і ціну.

З іншого боку, сьогодні склалася така ситуація, що приватні забудовники віддають місту в якості 15% внеску на розвиток соціальної інфраструктури ті квартири, які їм найважче реалізувати. Наприклад, великі п'ятикімнатні квартири на верхніх поверхах. Інвестори віддають необхідний метраж, і таким чином виконують своє зобов'язання. Але ці квартири надзвичайно важко використати для соціального заселення.

Якщо б завідомо проектувати маленькі квартири під соціальне житло, то багатьох проблем можна було б уникнути. Місто не мало б перевитрат площі під час заселення. Думаю, інвестор не мав би жодних проблем із реалізацією малих одно- і двокімнатних квартир, якщо збудувати цілий такий будинок. Частина б пішла на соціальне житло, а решту охоче б розкупили. На такі квартири є попит, зважаючи на рівень статків людей.

- Які реальні кроки слід зробити, щоб можна було будувати соціальне житло у Львові?

- Проблемами соціального житла має займатися спеціальний орган при міській раді. Він має бути некомерційним, на бюджетному фінансуванні. Соціальне житлове будівництво має бути неприбутковим. Якщо тільки у цю справу вмішується прибуток, його вартість зростає.

І в першу чергу, необхідно буде провести інвентаризацію існуючих списків черговиків. Сьогодні на черзі перебуває більше 35 тис. осіб. Щоб їх усіх розселити, треба збудувати ще один Сихів. Проте черга, що в нас є, не дає досить чіткої картини щодо реальної кількості претендентів власне на соціальне житло.

Законодавство каже, що перебування на квартирній черзі не є достатньою умовою, щоб сім'я могла претендувати на таке житло. Крім цієї умови, має бути врахований також дохід сім'ї. Він має бути меншим від суми прожиткового мінімуму та середньої вартості оренди квартир для конкретного регіону. Тим часом, в основному, в нас на черзі перебувають ті люди, які не задоволені житловими умовами, тобто житлова площа на особу менша 5 кв м.

Тому потрібне створення прозорих реєстрів і їх сепарація на окремі черги на соціальне житло, доступне житло, молодіжне, для військових тощо. Черга ж на соціальне житло має формуватися із врахуванням не тільки існуючих житлових умов сімей-черговиків, але й рівня їх матеріальних статків.

Крім цього, потрібно прийняти регіональну програму будівництва соціального житла. Тому що закон «Про соціальне житло» і відповідні постанови не дають достатньо конкретики. Якби ми зараз отримали 100-200 млн грн на будівництво соціального житла, це було б у певній мірі нещастям, бо не відомо, яким це житло слід проектувати, які норми застосовувати. Львів у цій ситуації міг би прийняти свої регіональні норми на проектування цього житла. Це можливо через запровадження експерименту, пілотний проект. Треба збудувати перші комплекси, а потім можна оцінити, чи в правильному керунку ми рухаємося.

З технічної точки зору жодних проблем немає, з юридичної точки зору, може, треба буде звертатися на вищий рівень. Але для цього є така форма, як експериментальне проектування і будівництво, яка дозволяє ці заходи зробити. Треба зробити заявку на експеримент у Міністерство будівництва. І зараз досить сприятлива ситуація для цього.

Нещодавно до мене звертався в.о. головного архітектора Львівської ОДА Іван Олійник з проханням дати пропозиції до зміни діючих проектних норм на житло. Тобто уже в Києві зрозуміли, що ці норми є дуже не досконалі. Ми можемо діяти так, щоб наш експеримент був у руслі змін діючих проектних норм.