Село Сокільники розташоване впритул до Львова, тому все частіше приваблює різних забудовників і помалу перетворюється з затишного села у спальний район міста. Тим більше, що і покупців можна спокусити нижчою ціною, історіями про сільський затишок, близькість до природи і так далі. Так що будівництво в селі виглядає як чудова інвестиція.
Але є одна проблема. Чинні будівельні норми не дозволяють будувати у сільській місцевості багатоквартирні будинки вище чотирьох поверхів. Але у забудовників є лайфхак, який вже роками працює. Не можеш будувати житло – будуй житло, але називай його апартаментами. А ще краще – багатофункційним комплексом. Заплутай всіх і будуй швидко.
Завдяки цій схемі у Сокільниках будують житловий комплекс на 10-12 поверхів. При цьому так виглядає, що майбутні мешканці будинків будуть мати проблеми з водою та каналізацією. ZAXID.NET розповідає, як таке стало можливо.
***
Підприємець Назарій Марушко, офіс якого розташований у промисловій зоні на вул. Трускавецькій у Сокільниках, наприкінці 2021 року помітив, що зовсім поруч почалося будівництво. Роботи велися на ділянці, яку винаймало у Сокільницької сільради підприємство «Спецпродукт». Раніше тут розташовувався цех з сортування тваринних жирів.
«На початку грудня 2021 року, ми як користувачі земельної ділянки, поруч виявили проведення будівельних робіт. Ми знайшли в реєстрі дозвільних документів, що Сокільницька сільська рада видала містобудівні умови і обмеження на будівництво багатофункційного комплексу. Щоб встановити, чи законні такі роботи, я скерував ряд адвокатських запитів щодо витребування документів, але на них у сільській раді не реагували», – розповів Назарій Марушко.
Назарій Марушко звернувся до правоохоронних органів, Львівської ОДА, Львівської обласної ради щодо будівництва у Сокільниках. З його слів, на ці звернення також ніхто не відреагував, а Державна інспекція архітектури та містобудування (ДІАМ) надіслала повідомлення про те, що через воєнний стан перевірки законності будівництва не проводяться.
Комлекс з апартаментами будуть у промислові зоні в Сокільниках
Після цього підприємці звернулись до місцевої ГО «Зручна громада» у Сокільниках. Юристка Уляна Солонюк, керівниця цієї організації, разом з колегами проаналізували інформацію щодо будівництва на вул. Трускавецькій і виявили низку цікавих фактів. Виявилось, що роботи веде львівський забудовник «Галжитлобуд» і тут планують побудувати комплекс апартаментів до 12 поверхів.
«Згідно з генпланом Сокільників, це територія виробничих підприємств. У нас сільська місцевість, житло дозволено будувати в межах 12 метрів висоти, а комерція – максимум до 15 метрів. А тут забудовник декларує, що будуватиме 36 метрів, а це 10-12 поверхів», – розповідає Уляна Солонюк.
Містобудівні умови і обмеження на це будівництво у вересні 2021 року видала Сокільницька сільська рада. У документі вказано, що замовником будівництва є ПП «Спецпродукт» – підприємство, яке орендує земельну ділянку площею 0,7 га на місці будівництва. Згідно з МУО, тут будують багатофункціональний нежитловий комплекс, а забудовник на своєму сайті представляє цей будівництво як комплекс апартаментів, де проживатимуть люди.
«Галжитлобуд» планує збудувати трисекційний комплекс з апартаментами на 10-12 поверхів (фото ЛУН)
Цільове призначення землі на цій ділянці змінили ще у 2018 році, розробивши детальний план території. Якщо раніше це були землі промисловості, то тепер – землі громадської забудови, каже Уляна Солонюк. Будувати комплекс апартаментів на ділянці з таким призначенням можна, адже юридично це не вважається житлом, навіть якщо це виглядає як типовий житловий комплекс.
«Апартаменти – це поняття з готельного господарства і свого часу внесли зміни у ДБН, де прописали, що апарт-готель – це комплекс, який складається лише з апартаментів і для них не має потреби будувати систему обслуговування, як для звичайних готелів. Фактично вони зробили так, що апарт-готелі можна будувати як звичайні житлові будинки з максимальною кількістю корисних площ», – пояснює ZAXID.NET експерт з містобудування Георгій Могильний.
Сільський голова Сокільників Тарас Сулимко відмовився спілкуватись з ZAXID.NET про будівництво на вул. Трускавецькій. А головна архітекторка Сокільницької ОТГ Світлана Кончевич у розмові з ZAXID.NET запевнила, що при видачі містобудівних умов і обмежень не йшлося про будівництво житла і що продаж апартаментів у цьому є порушенням.
«Там не може бути ніякого житла, це виробничі території», – сказала вона.
Нинішній вигляд будівництва на вул. Трускавецькій у Сокільниках (фото ЛУН)
«Це фактично кримінальна відповідальність»
ГО «Зручна громада» подала до суду позов, щоб скасувати містобудівні умови і обмеження та детальний план території і таким чином зупинити будівництво багатоповерхового комплексу в Сокільниках. 4 липня 2021 року Львівський окружний адміністративний суд зупинив дію дозволу на будівництво цього комплексу з апартаментами, поки у справі за позовом ГО «Зручна громада» не буде остаточного рішення.
Втім, за словами місцевих підприємців, попри заборону суду будівництво на цій території продовжується.
«Біля нас йде будівництво і створюється аварійна ситуація. Вуличка маленька, непристосована, щоб на ній був такий рух машин. Великі машини їздять, вони нищать ці дороги. І це лише проблеми підприємців, які працюють у цьому районі», – каже підприємниця Ярина Чижевська.
«Кожен день ведеться будівництво, незважаючи на заборону, на приїзди поліції», – доповнює колегу інший підприємець Костянтин Голополосов.
З іншими, більш серйозними проблемами, можуть зіткнутись мешканці майбутніх апартаментів. Як розповів ZAXID.NET заступник міського голови Львова з питань містобудування Любомир Зубач, забудовник не отримав технічних умов на підведення комунікацій зі Львова.
«Технічних умов на воду чи каналізування Львів не видавав. Скажу більше, питання – як у такому разі забудовник отримав дозвіл, як пройшов експертизу? А дозвіл є і, наскільки мені відомо, видали його структури в Києві. І такий факт мав би викликати зацікавлення правоохоронних органів. Бо це фактично кримінальна відповідальність. А ще варто визнати: хочемо ми того чи ні, але Сокільники перетворюються на такий собі спальний район Львова. Купа житла, але при цьому жодної соціальної інфраструктури на місці. У садочки, школи, лікарні та на роботу сокільчани їдуть до Львова. І все це навантаження лягає на місто, на його інфраструктуру. Це неправильно. Зрештою, така позиція сільських очільників безвідповідальна і це паразитування не може тривати вічно», – вважає Любомир Зубач.
Менеджери компанії-забудовника «Галжитлобуд», з якими спілкувався ZAXID.NET, не змогли відповісти на питання журналістки щодо підведення комунікацій до будинків та порадили звернутись до замовника будівництва – ПП «Спецпродукт». Власник цієї компанії Леонід Бєрков теж не знайшов відповідей на запитання ZAXID.NET і порадив знову звернутись до забудовника «Галжитлобуд».
«Я вам не можу відповісти на такі питання, всім займається команда. Я не вповноважений, не можу на цьому етапі розповісти для вас щось суттєве…Якщо у вас є якісь питання – дзвоніть до них [до забудовника]», – сказав він і пообіцяв передати телефон журналістки бухгалтерам, які мали би надати інформацію. На момент виходу цього матеріалу нам у редакцію ніхто не зателефонував.
Тим часом на сайті ЛУН вказано, що комплекс, який будується на вул. Трускавецькій у Сокільниках, має назву Truskavetska Apart Hall. Тут заплановано побудувати трисекційні будинки: на 10 та 12 поверхів. Забудовник уже продає апартаменти по 23 000 грн за м2.
Що не так з апартаментами?
Забудовники нерідко декларують будівництво апарт-готелів, багатофункційних комплексів з апартаментами тощо, прикриваючи намір забудувати певну територію житлом. Таким чином забудовнику легше отримати дозволи на будівництво, адже декларуються апартаменти як нежитлові приміщення. Так, нещодавно у Львові виявили незаконне будівництво на вул. Городницькій. Замовник будівництва отримав дозволи на комерційні приміщення, а почав будувати апарт-комплекс – насправді житловий будинок.
Таких прикладів багато по всій Україні, адже декларуючи будівництво апартаментів чи апарт-готелів забудовники обходять різноманітні заборони.
«Це такий легкий спосіб, як можна побудувати найбільш прибутковий об’єкт – житло там, де це заборонено. Особливо це вигідно на землях рекреації. Наприклад, в Одесі взагалі в заборонених зонах замість санаторіїв таким чином будують ЖК», – пояснює експерт Георгій Могильний.
Втім, коли покупці спокушаються на гарне розташування таких будинків чи дешевшу вартість, вони не завжди розуміють, що на виході можуть мати труднощі. Так, оскільки апартаменти – це нежитлові приміщення, там неможливо зареєструватись, тобто отримати прописку. Окрім того, мешканці апартаментів платитимуть за комунальні послуги не як побутові споживачі, а як користувачі комерційних площ, тобто суттєво дорожче. Зрозуміло, що і про субсидії та інші пільги та, наприклад, створення ОСББ, мова йти теж не може.
«Також варто зауважити, що при будівництві житла є дуже серйозні будівельні норми. А при будівництві апартаментів і багатофункційних комплексів цього немає. Немає вимоги дотримуватися мокрих зон, немає вагомих вимог щодо шумоізоляції, пожежної безпеки тощо. Тобто це таке вікно можливостей для недобросовісних забудовників, коли під виглядом багатофункційного комплексу будуються апартаменти і ніхто за це не несе відповідальності», – каже Уляна Солонюк.
За словами Георгія Могильного, будівельне лобі у парламенті зараз намагається прирівняти апартаменти до житла, щоб там можна було зареєструватись і щоб комунальні платежі були такі ж, як для житлових приміщень. Якщо такі зміни приймуть, то будувати житло у зонах, де це заборонено, стане ще легше. Також, каже експерт, іноді забудовники пропонують покупцям перереєструвати придбані апартаменти як квартири у нотаріусів.
«Зараз є варіанти, коли будують апартаменти, а потім банально реєструють їх як квартири. Вже побудовано, власник є, занести якусь копійчину чорному нотаріусу – це не проблема. Домовитись насправді дуже легко», – переконаний Георгій Могильний.
Ми використовуємо